2004年3月16日市人民政府第9次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2004年5月15日起施行。

　　二○○四年四月十一日

　　第一條　為依法處理閑置土地，優(yōu)化配置土地資源，提高土地利用效率，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》、《福建省人民政府<關(guān)于處置閑置土地的若干意見>》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　在本市鼓樓區(qū)、臺江區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)、馬尾區(qū)及瑯岐經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)處置閑置土地，適用本法。

　　本辦法所稱的閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的土地。

　　第三條　閑置土地由福州市國土資源局負(fù)責(zé)認(rèn)定，組織實施處置。

　　市國土資源局應(yīng)當(dāng)建立閑置土地認(rèn)定、統(tǒng)計臺賬和處置檢查制度，監(jiān)督跟蹤閑置土地利用情況，定期向市人民政府報告檢查處置情況。

　　第四條　有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：

　�。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵�(quán)，超過出讓合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)書（或者原建設(shè)用地許可證）規(guī)定的動工開發(fā)期限滿一年未動工開發(fā)的；

　�。ǘ�）以出讓方式取得土地使用權(quán)，出讓合同未約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)書（或者原建設(shè)用地許可證）未規(guī)定動工開發(fā)日期的，自出讓合同生效之日或核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書（或者原建設(shè)用地許可證）之日起滿一年未動工開發(fā)的；

　�。ㄈ�）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，超過國有土地劃撥決定書（或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書、原建設(shè)用地許可證）規(guī)定的動工開發(fā)期限滿一年未動工的；

　�。ㄋ模┮褎庸ら_發(fā)建設(shè)，但已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的土地面積占應(yīng)動工開發(fā)總面積不足三分之一，或者已投資金額占總投資金額（不含出讓金）不足百分之二十五，且未經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的；

　　（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他情形。

　　出讓合同約定或批準(zhǔn)用地文件規(guī)定分期開發(fā)的，前款所稱應(yīng)動工開發(fā)面積、總投資金額按核準(zhǔn)的分期開發(fā)范圍確定。

　　第五條　有下列情形之一的，不認(rèn)定為閑置土地：

　�。ㄒ唬┮虿豢煽沽υ斐蔁o法開發(fā)的；

　�。ǘ�）因規(guī)劃調(diào)整而改變有關(guān)土地規(guī)劃建設(shè)技術(shù)指標(biāo)造成無法開發(fā)的；

　�。ㄈ�）其他因政府或政府有關(guān)部門的行為造成無法開發(fā)的。

　　因前款規(guī)定造成土地中止開發(fā)的情形排除后，土地使用者有繼續(xù)開發(fā)意向和能力的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，允許延長不超過二年的開發(fā)建設(shè)期限，延長期自批準(zhǔn)延長之日起計算；造成土地中止開發(fā)的情形排除后，超過批準(zhǔn)延長期限或者未經(jīng)批準(zhǔn)超過原規(guī)定期限，仍未動工開發(fā)的，應(yīng)認(rèn)定為閑置土地。

　　第六條　以出讓方式取得使用權(quán)的閑置土地，可以選擇以下方式進(jìn)行處置：

　　（一）延長動工開發(fā)建設(shè)時間。但批準(zhǔn)延長動工建設(shè)期限一般不得超過一年，并且延長期內(nèi)應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定收取土地閑置費。

　�。ǘ�）市人民政府協(xié)議收回。待閑置土地收回并重新出讓或者劃撥后，依照協(xié)議規(guī)定對原土地使用者給予補(bǔ)償。

　�。ㄈ�）土地使用者已支付部分土地有償使用費用或征地費用的，在符合城市規(guī)劃要求的情況下，可按實際繳款額占應(yīng)繳額的比例折算，確定相應(yīng)土地給土地使用者使用，其余部分由市人民政府收回。

　　（四）市人民政府安排臨時使用（如公共停車場、臨時綠地等），待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)；臨時使用土地增值的，由市人民政府收取增值地價；臨時使用土地的收益，歸市人民政府所有，臨時使用土地出讓期限順延。市政府臨時使用閑置土地期間，原土地使用者免繳土地閑置費。

　�。ㄎ澹┰诜�合城市規(guī)劃要求情況下，允許變更土地用途或者調(diào)整規(guī)劃建設(shè)技術(shù)指標(biāo)，按變更后的土地用途或者調(diào)整規(guī)劃建設(shè)技術(shù)指標(biāo)補(bǔ)繳地價，原多繳地價不予退還。

　　第七條　以劃撥方式取得使用權(quán)的閑置土地，可按本辦法第六條第（一）至（三）項規(guī)定的方式予以處置。

　　第八條　屬下列情形之一的，且非政府及政府部門原因或不可抗力造成土地閑置的，由市人民政府無償收回：

　�。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵�(quán)，超過出讓合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)書（或者原建設(shè)用地許可證）規(guī)定的動工開發(fā)期限滿二年未動工開發(fā)的；

　�。ǘ�）以出讓方式取得土地使用權(quán)，出讓合同未約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)書（或者原建設(shè)用地許可證）未規(guī)定動工開發(fā)日期的，自出讓合同生效之日或核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書（或者原建設(shè)用地許可證）之日起滿二年未動工開發(fā)的；

　�。ㄈ�）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，超過國有土地劃撥決定書（或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書、原建設(shè)用地許可證）規(guī)定的動工開發(fā)期限滿二年未動工的；

　�。ㄋ模╇m經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)延長開發(fā)建設(shè)期，但延長期滿后仍未動工開發(fā)建設(shè)的；

　�。ㄎ澹┻`反《土地使用合同》或《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定，依法可無償收回的；

　�。�六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其它情形。

　　第九條　處置閑置土地，按照下列程序辦理：

　�。ㄒ唬┦袊�土資源局要求土地使用者提供有關(guān)土地的文件和資料并作出說明。土地使用者應(yīng)如實向市國土資源局書面報告閑置土地的面積、時間、閑置原因等項內(nèi)容及有關(guān)資料，并接受調(diào)查。

　　（二）市國土資源局認(rèn)定土地使用者閑置土地的，向土地使用者發(fā)出《閑置土地認(rèn)定通知書》，閑置土地認(rèn)定后，當(dāng)事人要求聽證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽證。

　　（三）土地使用者應(yīng)當(dāng)在收到《閑置土地認(rèn)定通知書》之日起一個月內(nèi)按照本辦法第六條、第七條規(guī)定，向市國土資源局提出閑置土地處置申請。

　�。ㄋ模┦袊�土資源局審查土地使用者的處置申請，擬訂閑置土地處置方案。閑置土地上依法設(shè)立抵押權(quán)的，市國土資源局在擬訂閑置土地處置方案時應(yīng)通知并征詢抵押權(quán)人對土地使用者處置申請的意見，并按國家法律、法規(guī)進(jìn)行處理。

　　（五）市國土資源局?jǐn)M訂的閑置土地處置方案，報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，由市國土資源局會同有關(guān)部門組織實施。

　　第十條　土地使用者未按本辦法第八條第（三）項規(guī)定的期限提出閑置土地處置申請，或所提出的處置申請不符合本辦法第七條、第八條規(guī)定的，由市國土資源局提出收回土地使用權(quán)的建議或者按本辦法第六條、第七條規(guī)定擬訂處置方案，報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，會同有關(guān)部門組織實施。

　　第十一條　市國土資源局認(rèn)定為閑置土地的，有關(guān)土地使用者應(yīng)當(dāng)繳納土地閑置費。土地閑置費按照認(rèn)定閑置土地時的土地基準(zhǔn)地價百分之十的標(biāo)準(zhǔn)核算。

　　市國土資源局負(fù)責(zé)核算和收取土地閑置費，在書面通知閑置土地使用者繳費時，應(yīng)當(dāng)責(zé)令土地使用者按期動工開發(fā)。

　　土地使用者拒不繳納土地閑置費的，市國土資源局依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并終止實施原批準(zhǔn)的閑置土地處置方案，直至無償收回土地使用權(quán)。

　　第十二條　依法無償收回或協(xié)議收回土地使用權(quán)的，由市國土資源局報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，作出《收回閑置土地決定書》，送達(dá)當(dāng)事人，并告知當(dāng)事人有申請行政復(fù)議和提起行政訴訟的權(quán)利。被收回的土地上已經(jīng)依法設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并按有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行處置。

　　《收回閑置土地決定書》生效后，市國土資源局應(yīng)即終止土地使用權(quán)出讓合同或者撤銷用地批準(zhǔn)文件，注銷土地登記和土地使用證，并以公告方式予以公示。收回使用權(quán)的土地，由市人民政府依法予以儲備。�ギ�(dāng)事人不履行生效的《收回閑置土地決定書》的，市國土資源局依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第十三條　對協(xié)議收回的閑置土地給予補(bǔ)償?shù)模�市國土資源局書面通知土地使用者如實提供取得土地使用權(quán)支付的地價款憑證和直接用于開發(fā)土地的實際投入明細(xì)賬，經(jīng)與市財政局共同審定后，確定補(bǔ)償金額和補(bǔ)償方式。

　　第十四條　處置依法無償收回的閑置土地，所得款項在按下列順序依次清償支付后，有余款的，全額上繳市級財政：

　�。ㄒ唬┲Ц短幹瞄e置土地過程中發(fā)生的委托評估、招標(biāo)拍賣掛牌交易或協(xié)議出讓等項工作費用；

　�。ǘ�）原土地使用者未支付的征地補(bǔ)償、拆遷安置費用和未繳清的土地出讓金；

　�。ㄈ�）原以劃撥方式取得使用權(quán)的閑置土地處置后應(yīng)交納的土地出讓金；

　�。ㄋ模╅e置土地依法設(shè)定抵押的，支付前三項后的余款，清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)。

　　第十五條　在土地閑置期間，市國土資源局不受理該土地使用者的建設(shè)用地申請；對閑置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制其參加土地拍賣和新項目申報。

　　第十六條　市級財政從閑置土地增值收益和土地閑置費收入中提取一定比例的業(yè)務(wù)費，專項用于處置閑置土地工作的有關(guān)費用支出。

　　第十七條　各縣（市）處置閑置土地，可參照本辦法執(zhí)行。

　　第十八條　本辦法自二○○四年五月十五日起施行。

　　關(guān)于《福州市閑置土地處理辦法》（送審稿）的說明

　　一、制定必要性及依據(jù)

　　修訂后的《土地管理法》自1999年1月1日實施以后，對土地實行了總量控制和用途管制，發(fā)展經(jīng)濟(jì)所需的大量建設(shè)用地需要在現(xiàn)有存量建設(shè)用地中尋找出路。因此，對閑置土地的處理已迫在眉睫。由于閑置土地情況復(fù)雜、涉及面廣，對其處理不僅涉及土地使用者的切身利益，而且還涉及與鼓勵外商投資各種優(yōu)惠政策的銜接問題。因此，有必要對閑置土地規(guī)定專門的處理辦法，妥善解決閑置土地問題，以達(dá)到促進(jìn)開發(fā)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，為新一輪創(chuàng)業(yè)服務(wù)的目的。

　　按照市土地管理委員會全體會議和市政府常務(wù)會議精神，市國土局組織人員研究草擬了《福州市閑置土地處置辦法》（送審稿）（以下簡稱《辦法》），主要依據(jù)是《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《福建省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、國土資源部《閑置土地處置辦法》、省政府《關(guān)于處置閑置土地的若干意見》的規(guī)定，同時還參考了泉州等地行之有效的經(jīng)驗，并結(jié)合我市實際情況作了補(bǔ)充細(xì)化�！掇k法》報送市政府后，市政府法制辦會同市國土局作了研究修改，現(xiàn)已基本成熟，提請市政府研究。

　　二、幾個主要問題的說明

　�。ㄒ唬╆P(guān)于閑置土地的認(rèn)定

　　1、閑置土地的認(rèn)定機(jī)關(guān)

　　《辦法》第三條規(guī)定，閑置土地由市國土資源局負(fù)責(zé)認(rèn)定，組織實施處置。市國土資源局應(yīng)建立閑置土地認(rèn)定、統(tǒng)計臺賬和處置檢查制度，監(jiān)督跟蹤閑置土地利用情況，定期向市人民政府報告檢查處置情況。

　　2、閑置土地的概念和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　按照國家和省相關(guān)規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的土地。

　　《辦法》第四條關(guān)于閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，綜合國家和省的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，區(qū)分出讓和劃撥兩種取得土地使用權(quán)的方式列舉了五種認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、關(guān)于不認(rèn)定為閑置土地的情形

　　《辦法》第五條規(guī)定，因不可抗力或政府、政府有關(guān)部門行為造成無法開發(fā)的，不認(rèn)定為閑置土地。因此造成土地中止開發(fā)的情形排除后，土地使用者有繼續(xù)開發(fā)意向和能力的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，允許延長不超過二年的開發(fā)建設(shè)期限，延長期自批準(zhǔn)延長之日起計算。但有關(guān)情形排除后，超過批準(zhǔn)延長期限或者未經(jīng)批準(zhǔn)延長期限而超過原規(guī)定期限，仍未動工開發(fā)的，仍認(rèn)定為閑置土地。

　�。ǘ�）關(guān)于閑置土地的處置

　　1、關(guān)于閑置土地的處置方式�！掇k法》第六條按照國家和省相關(guān)規(guī)定，規(guī)定了延長動工開發(fā)建設(shè)時間、政府協(xié)議收回、部分收回、政府安排臨時使用、變更土地用途或者調(diào)整規(guī)劃建設(shè)技術(shù)指標(biāo)5種處置方式，并對具體實施要求作了規(guī)定，供土地使用者結(jié)合實際狀況選擇適用。同時，《辦法》第七條就以劃撥方式取得使用權(quán)的閑置土地規(guī)定可采取延期、協(xié)議收回、部分收回3種處置方式。

　　2、由市政府無償收回土地的情形，《辦法》第八條依據(jù)國家和省作了具體規(guī)定，主要標(biāo)準(zhǔn)是超過動工開發(fā)期限滿二年未動工的，即可無償收回。

　　3、關(guān)于閑置土地的處置程序，《辦法》第九條對此作了明確規(guī)定，具體流程如下：市土地管理部門立案調(diào)查，向土地使用者發(fā)出《閑置土地認(rèn)定通知書》—由土地使用者提出閑置土地的處置申請—市國土局?jǐn)M訂閑置土地處置方案—市政府批準(zhǔn)閑置土地處置方案—簽訂《閑置土地處置協(xié)議》或下發(fā)《收回閑置土地決定書》—市國土局會同有關(guān)部門組織實施。

　　（三）關(guān)于土地閑置費的征收對象及標(biāo)準(zhǔn)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定，出讓取得的土地閑置可以征收土地閑置費；而《土地管理法》第37條規(guī)定，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年以上未動工建設(shè)的（未區(qū)分出讓或劃撥取得），可以按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定征收土地閑置費。目前，省政府尚未就土地閑置費的征收標(biāo)準(zhǔn)作出明確的規(guī)定�？紤]到我市歷史上存在著根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)出讓供地但原先已按劃撥供地的情況，此類土地量大且閑置比例不小。因此，對劃撥土地也應(yīng)當(dāng)使用征收土地閑置費的方式加強(qiáng)管理監(jiān)督�！掇k法》第十一條關(guān)于土地閑置費的征收對象沒有區(qū)分出讓地和劃撥地的規(guī)定，意味著今后不僅是出讓地，而且劃撥地也應(yīng)征收閑置費。

　　關(guān)于土地閑置費征收標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定為土地出讓金或征地費用總額的20%以下收取。鑒于我市歷史上大量的土地在供地中將征地拆遷補(bǔ)償義務(wù)賦予了土地使用者來承擔(dān)，情況復(fù)雜多樣，而作為計收土地閑置費依據(jù)的土地出讓金總額或征地費用總額往往難以準(zhǔn)確核算，尤其是今后對劃撥地也征收閑置費后，因沒有劃撥地不需交出讓金，在閑置時無征收標(biāo)準(zhǔn)，因此，我們意見是以能夠公開、客觀、穩(wěn)定地反映土地價值的基準(zhǔn)地價作為核算的依據(jù)，不搞幅度差別，取其中值，以便于操作和符合實際。為此，《辦法》第十一條規(guī)定土地閑置費按認(rèn)定閑置土地時的相應(yīng)土地基準(zhǔn)地價百分之十的標(biāo)準(zhǔn)核算。

　　（四）關(guān)于對閑置土地使用者權(quán)利的限制

　　閑置土地屬違法行為，在對閑置土地進(jìn)行處置過程中，有必要對閑置土地使用者的權(quán)利加以必要的限制，以保障閑置土地處理工作順利開展�！掇k法》對閑置土地使用者權(quán)利的限制主要包括三項內(nèi)容：一是除繳納土地閑置費外，責(zé)令土地使用者應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)動工開發(fā)（第十一條第二款）；二是土地使用者拒不繳納土地閑置費的，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并終止實施原批準(zhǔn)的閑置土地處置方案，直至無償收回土地使用權(quán)（第十一條第三款）；三是在土地閑置期間，不受理該土地使用者的建設(shè)用地申請，對閑置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制其參加土地拍賣和新項目申報（第十五條）。

　�。ㄎ澹╆P(guān)于對閑置土地采取的強(qiáng)制處理措施

　　為確�！掇k法》實施，《辦法》對閑置土地的處置規(guī)定了若干具體措施，并且這些措施均體現(xiàn)一定的強(qiáng)制性：一是土地使用者未按規(guī)定期限提出閑置土地處置申請，或所提出的處置申請不符合規(guī)定的，由市國土資源局提出收回土地使用權(quán)的建議或者擬訂處置方案，報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，會同市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市土地發(fā)展中心等組織實施（第十條規(guī)定）；二是閑置土地滿二年的，依法無償收回土地使用權(quán)（第八條規(guī)定）。