房估知識點：房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?

房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，包括：

（1）因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值減損的。

（2）因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照、景觀等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的。

（3）因使他人房地產(chǎn)遭受污染，造成他人房地產(chǎn)價值減損的。

（4）因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。

（5）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值減損或者給購房人造成損失的。

（6）因未能履約（如未按照合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建，給他人造成損失的。

（7）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，如錯誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。

（8）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的。

（9）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失的。

（10）其他房地產(chǎn)損害賠償。

上述各種房地產(chǎn)損害需要評估被損害房地產(chǎn)的價值減損額和相關(guān)經(jīng)濟損失，為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據(jù)。

【例題1-1】某辦公樓工程基礎(chǔ)施工中，導(dǎo)致鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的基礎(chǔ)不均勻沉降、墻體開裂和門窗變形等。該住宅樓總建筑面積5500m2，共60套住房，有60戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損狀況下的市場價格為6000元/m2，平均每套住房的市場租金為2000元/月，在受損狀況下的市場價格為5200元/m2；如果對該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)工程費為180萬元，并需要居民搬遷和在外，臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1000元，臨時安置過渡費每戶每月2000元；該住宅樓即使修復(fù)后，也會因曾受損使人們心理減價3%。

請計算或回答：①該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額；②修復(fù)所能帶來的價值增加額；③修復(fù)的各項必要費用；④該損害在經(jīng)濟上是否可修復(fù)；⑤該損害造成的相關(guān)經(jīng)濟損失額；⑥該損害造成的總損失額；⑦如果由損害方修復(fù)，則損害方除修復(fù)外，平均還應(yīng)給予每戶的賠償金額。

【解】（1）該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額，為受損前后的市場價格差，即：

（6000－5200）×5500＝440.00（萬元）

（2）修復(fù)所能帶來的價值增加額，為修復(fù)前后的市場價格差，即：

[6000×（1－3%）－5200]×5500＝341.00（萬元）

補充：受損后，和修復(fù)前，是一個時點，一個概念。

（3）修復(fù)的各項必要費用，包括修復(fù)工程費、搬遷費和臨時安置費，即：180＋0.1×2×60＋0.2×6×60＝264.00（萬元）

（4）該損害在經(jīng)濟上是否可修復(fù)，是看修復(fù)的必要費用是否小于或等于修復(fù)所能帶來的價值增加額。如果前者小于或等于后者，則在經(jīng)濟上是可修復(fù)的；反之，在經(jīng)濟上是不可修復(fù)的。

因為修復(fù)的各項必要費用264萬元（看作是成本）小于修復(fù)所能帶來的價值增加額341萬元（看作是收益），所以該損害在經(jīng)濟上是可修復(fù)的。

（5）該損害造成的相關(guān)經(jīng)濟損失額，是房地產(chǎn)價值減損（本例為修復(fù)工程費和修復(fù)后的價值減損額）之外的直接經(jīng)濟損失額，包括搬遷費和臨時安置費，即：

0.1×2×60＋0.2×6×60＝84.00（萬元）

（6）該損害造成的總損失額，包括修復(fù)的必要費用和修復(fù)后的價值減損額，即：

264＋0.6×3%×5500＝363.00（萬元）

（7）如果由損害方修復(fù)，則損害方除修復(fù)外，平均還應(yīng)給予每戶的賠償金額包括搬遷費、臨時安置費和修復(fù)后的價值減損額，或者總損失額減去修復(fù)工程費后的余額，即：

0.1×2＋0.2×6＋0.6×3%×5500÷60＝3.05 （萬元）

本例題作為選擇題，以及計算題的考點，要注意：

不修復(fù)情況下的價值減損＝損壞前后的市場價差

修復(fù)帶來的價值增加額＝修復(fù)后前的市場價值差

損害經(jīng)濟上是否可被修復(fù)，修復(fù)的必要費用小于修復(fù)后的價值增加值（成本效益原則）

損害造成的相關(guān)經(jīng)濟損失，主要是搬遷費和臨時安置費

總損失額＝修復(fù)必要費用＋修復(fù)后的價值減損額

【例題·單選題】某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000m2。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元/m2，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價格為4500元/m2；如果對該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元；

該住宅樓修復(fù)后，會因曾受損而導(dǎo)致心理減價5%，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，正確的是（ ）。

A.該損害在經(jīng)濟上是可修復(fù)的

B.修復(fù)所能帶來的價值增加額為500萬元

C.該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額為500萬元

D.在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為 6.5萬元

『正確答案』C

『答案解析』A經(jīng)濟上是否可修復(fù)，主要看修復(fù)的必要費用，和修復(fù)帶來的價值增值誰大。

修復(fù)的必要費用包括：修復(fù)工程費150萬；租金損失100×1500×6=90萬；搬遷費1300×2×100=26萬；合計266萬；

修復(fù)后的價值增值：

[5000×（1-5%）-4500] ×10000=250萬，

得不償失，所以不具備經(jīng)濟上的可修復(fù)性。

B修復(fù)帶來的價值增值額為250萬。

C不修復(fù)的時候的價值減損額為

（5000-4500）×10000=500萬。

D不修復(fù)的情況下，需要給每戶的賠償額為500萬/100=5萬。

參見教材P20～21。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！