甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機(jī)構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進(jìn)入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

【問題】

1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)？

2.裝修補償應(yīng)如何確定？

3.對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理？

【正確答案】

1.本題考查的是房屋征收估價工作流程。

在估價程序上應(yīng)特殊注意：

（1）被拆遷人不允許估價人員進(jìn)入酒樓實地查勘，估價人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作（2分）；（未說明無利害關(guān)系給0分）并在報告中做出相應(yīng)說明（1分）。

最新規(guī)定：被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。

（2）估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日（1分）；并進(jìn)行現(xiàn)場說明（1分）。

（3）公示期滿后，估價機(jī)構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人（1分）；并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告（1分）。

最新規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

公示期間，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

參見教材P249。

2.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。

被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定（1分）；協(xié)商不成的，可以通過委托評估機(jī)構(gòu)確定（1分）。

最新規(guī)定：被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。

參見教材P244。

3.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。

拆遷估價不考慮房屋租賃因素的影響（或：按完全產(chǎn)權(quán)評估）。（1分）

最新規(guī)定：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

參見教材P244。

學(xué)習(xí)時要理解：征收評估的價值類型應(yīng)嚴(yán)格按上述條款執(zhí)行，不符合的可指出錯誤。征收估價的價值標(biāo)準(zhǔn)是一種特殊的市場價值。房屋征收估價是合法原則的特例，不是評估估價對象的法定權(quán)益下的價值，而是評估在設(shè)定權(quán)益下的價值！

房屋征收估價是評估被征收房屋在完整權(quán)利下的價值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，因為，無論被征收房屋是否租賃、抵押、查封等，政府都應(yīng)當(dāng)付出足額的補償。至于房屋租賃、抵押、查封等問題，屬于征收人與被征收房屋承租人、抵押人等有關(guān)單位和個人的債權(quán)和債務(wù)等關(guān)系問題，應(yīng)有相關(guān)當(dāng)事人或有關(guān)管理部門解決。