李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價值，估價結(jié)果為2300元/m2。

【問題】

1.張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性？

2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價，估價結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價為4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性？

『正確答案』

1.本題考查的是房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)。

理由包括：

（1）二者的時點不同，價值不同。

（2）二者的價值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格和減法定優(yōu)先受償款后的價值。

（3）二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進(jìn)行評估的價值；轉(zhuǎn)讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。

參見教材P219。

2.本題考查的是房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵。

理由包括：

（1）二者的時點不同，價值不同。

（2）拆遷估價結(jié)果和拆遷補(bǔ)償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補(bǔ)償金額包含了拆遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費、裝修補(bǔ)償費。

（3）對估價對象的界定可能不同。

參見教材P243。