2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)三：國有土地上房屋征收評估,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒有必要這樣，我們只要對這些知識(shí)點(diǎn)多加注意，而且對知識(shí)點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習(xí)，備考效率就會(huì)有所提高。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)三：國有土地上房屋征收評估，希望對你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)三：國有土地上房屋征收評估

　　國有土地上房屋征收評估

　　《房屋征收條例》第十九條規(guī)定“被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定"，"房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定”。

　　注：《國有土地上房屋征收評估辦法》已由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2011年6月3日公布實(shí)行。原來的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》廢止。

　　但在《房屋征收條例》施行前已經(jīng)依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原來的規(guī)定。

　　一、房屋征收中的評估工作(考點(diǎn)、了解)

　　房屋征收中應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估、測算的內(nèi)容主要有：

　　(1)被征收房屋的價(jià)值 。根據(jù)《房屋征收條例》的規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

　　(2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值 ?！斗课菡魇諚l例》第二十一條規(guī)定“被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。”因此，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，為了結(jié)算被征收房屋與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)，除了評估被征收房屋價(jià)值外，還要對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值進(jìn)行評估。

　　(3)被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格 。《房屋征收條例》第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。”因此，為了保證對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，需要對類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行測算。

　　【2014年試題】按照等價(jià)有償?shù)脑瓌t，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得高于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。(　)

　　『正確答案』錯(cuò)誤

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收中的評估工作。對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。參見教材P48。

　　此外，還有一些可以通過評估確定的補(bǔ)償內(nèi)容，如當(dāng)房屋征收當(dāng)事人對室內(nèi)裝飾裝修、機(jī)器設(shè)備、物資搬遷費(fèi)用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償協(xié)商不成時(shí)，可以通過委托評估機(jī)構(gòu)評估確定。房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案時(shí)，也可以委托評估機(jī)構(gòu)對征收范圍內(nèi)的房屋價(jià)值進(jìn)行預(yù)評估。

　　二、房屋征收評估機(jī)構(gòu)選定及委托(考點(diǎn)、了解)

　　根據(jù)《房屋征收條例》，房屋征收評估應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，除三級暫定資質(zhì)外，其他資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都可以從事房屋征收評估工作。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選定應(yīng)當(dāng)科學(xué)、合理。首先由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定 ;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有協(xié)商或者經(jīng)協(xié)商達(dá)不成一致意見的，由房屋征收部門組織被征收人通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，如進(jìn)行搖號(hào)、抽簽等。評估機(jī)構(gòu)選用的具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門作為委托人要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向其出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

　　房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。

　　房屋征收評估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

　　(一)委托人和房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的基本情況;

　　(二)負(fù)責(zé)本評估項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師;

　　(三)評估目的、評估對象、評估時(shí)點(diǎn)等評估基本事項(xiàng);

　　(四)委托人應(yīng)提供的評估所需資料;

　　(五)評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù);

　　(六)評估費(fèi)用及收取方式;

　　(七)評估報(bào)告交付時(shí)間、方式;

　　(八)違約責(zé)任;

　　(九)解決爭議的方法;

　　(十)其他需要載明的事項(xiàng)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與承接的房屋征收評估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展評估工作。房屋征收評估報(bào)告必須由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。

　　三、房屋征收評估原則和要求(考點(diǎn)、了解)

　　(一)房屋征收評估原則

　　《房屋征收條例》第二十條規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)?！边@一方面要求房屋征收評估應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則。另一方面禁止任何單位和個(gè)人干預(yù)房屋征收評估活動(dòng)，為房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)做好房屋征收評估創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

　　【例題】房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照(　)原則開展房屋征收評估工作。

　　A.獨(dú)立

　　B.客觀

　　C.誠信

　　D.等價(jià)有償

　　E.公正

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求?！斗课菡魇諚l例》第二十條規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)?！边@要求房屋征收評估應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則。參見教材P49。

　　(二)房屋征收評估基本事項(xiàng)

　　1.評估目的：

　　被征收房屋價(jià)值評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估目的：為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。

　　2.評估時(shí)點(diǎn)確定：被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。

　　3.評估對象界定：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況。一是在委托書和委托合同中明確評估對象范圍。二是提供征收范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn);對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

　　4.評估價(jià)值內(nèi)涵：被征收房屋的價(jià)值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值 。其價(jià)值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封 等因素的影響。

　　【2014年試題】國有土地上房屋征收價(jià)值評估不考慮被征收房屋的(　)等因素的影響。

　　A.租賃

　　B.查封

　　C.抵押

　　D.土地使用權(quán)

　　E.供求關(guān)系

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。被征收房屋的價(jià)值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。其價(jià)值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P50。

　　【2015年試題】評估被征收房屋的價(jià)值時(shí)不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。(　)

　　『正確答案』正確

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。被征收房屋的價(jià)值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。其價(jià)值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P50。

　　(三)實(shí)地查勘、評估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)

　　(1)實(shí)地查勘要求：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門和被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評估所必需的情況和資料。

　　房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)有房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，并應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明有關(guān)情況。

　　【2014年試題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬將正在建設(shè)的高檔商品房項(xiàng)目作為抵押物，向乙銀行貸款1億元，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡稱丙機(jī)構(gòu))進(jìn)行評估。丙機(jī)構(gòu)經(jīng)調(diào)查得知：該項(xiàng)目總建筑面積為15000平方米，其中：已被人民法院預(yù)查封1000平方米。經(jīng)批準(zhǔn)可預(yù)售的建筑面積為14000平方米，其中：有3000平方米已預(yù)售并辦理了商品房預(yù)告登記。甲公司依法辦理該項(xiàng)目抵押登記后，擬將該項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給丁公司。

　　評估過程中，丙機(jī)構(gòu)應(yīng)做的工作包括(　)。

　　A.進(jìn)行實(shí)地查勘

　　B.調(diào)查了解法定優(yōu)先受償權(quán)利情況

　　C.要求甲公司提供《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》

　　D.按照甲公司要求確保抵押物評估價(jià)值不低于1億元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。參見教材P50。

　　(2)評估方法選用：房屋征收評估應(yīng)當(dāng)選用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法中的一種或者多種，方法選用前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適用性分析。可以同時(shí)選用兩種(含兩種)以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選比較法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

　　(3)評估結(jié)果確定：選用多種方法評估時(shí)，應(yīng)對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。房屋征收評估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣，精確到元 。

　　(4)技術(shù)協(xié)調(diào)要求：同一個(gè)房屋征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)明確一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就評估對象、評估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

　　【2013年試題】同一個(gè)房屋征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，只能由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。(　)

　　『正確答案』錯(cuò)誤

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。同一個(gè)房屋征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。參見教材P50。

　　(四)評估結(jié)果和報(bào)告送達(dá)

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在委托書或者委托合同約定期限內(nèi)將分戶初步評估結(jié)果提交房屋征收部門。分戶的初步評估結(jié)果包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值 。結(jié)果向被征收人公示。公示期滿后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提供委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告，報(bào)告需要兩名以上 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。房屋征收部門應(yīng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告。

　　【2013年試題】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提交的國有土地上房屋征收評估分戶初步評估結(jié)果應(yīng)包括(　)。

　　A.房屋評估價(jià)值

　　B.評估對象的構(gòu)成

　　C.裝飾裝修評估結(jié)果

　　D.評估對象基本情況

　　E.停產(chǎn)停業(yè)損失評估結(jié)果

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查的是房屋征收評估原則和要求。分戶的初步評估結(jié)果包括：評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值。參見教材P51。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>