房產估價師證書的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產估價師考試中，取得好的成績呢？你需要能給你指引經驗豐富的老師，而且你還需要一個像我們這樣的伙伴。建設工程教育網為大家整理了2019房地產估價師《經營與管理》考點四：市場分析的手段與方法，希望對大家有幫助！

　　2019房地產估價師《經營與管理》考點四：市場分析的手段與方法

　　市場分析的手段與方法

　　1.市場規(guī)模的估計—就是對市場需求的預測

　　2.市場規(guī)模

　　■是特定商品的潛在購買者數(shù)量(可用百分比或數(shù)量表示)

　　【重點難點】市場相關概念　　

　　【案例說明】

　　■想買房的人，稱為潛在市場

　　■想買房，又有錢買得起房的，稱為有效市場

　　■想買房，又有錢買得起房，同時在限購的城市中又具有購房資格的，稱為合格的有效市場

　　■在合格的有效市場中，我們項目的目標客戶是工作不久的城市白領，所以想買房、又有錢買得起房，又具備買房資格的城市白領一族，就是我們的服務市場

　　■在我們的服務市場中，有一部分人買了我公司的房，這些客戶就是滲透市場

　　【2015年試題】下列各組特定的市場定義層次中，市場規(guī)模由大到小的是(　)。

　　A.潛在市場、有效市場、服務市場

　　B.有效市場、滲透市場、服務市場

　　C.潛在市場、服務市場、合格的有效市場

　　D.潛在市場、滲透市場、合格的有效市場

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場定義的層次，由大到小：潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務市場、滲透市場。參見教材P113。

　　3.市場總需求

　　【市場總需求】

　　■是指在特定的地理范圍內，特定時期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計劃的情況下，特定的消費者群體可能購買的總量。

　　【市場需求函數(shù)】(需求與市場營銷費用之間的關系)

　　■開始時，營銷費用對需求刺激作用大

　　■當接近市場潛量時，營銷費用對需求刺激作用變小直至為零

　　4.市場的幾個概念

　　【市場最低量】不需任何刺激需求的費用就有基本的銷售量，可以理解為不用作廣告宣傳就能銷售出去的量。

　　【市場潛量】市場營銷費用超過一定水平后，就不會增加需求了，也即市場需求的上限(極限)，可以理解為再怎么作廣告也不能再提高的銷售量，相當于營銷銷售的上限。

　　【市場營銷敏感性 】市場最低量與市場潛量間的距離，距離越大越敏感。

　　【2012年試題】在一定的時間范圍內，首套住房需求量與改善性住房需求量之間的距離表示住房需求的市場營銷敏感性。

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的市場營銷敏感性。參見教材P113。

　　【重點難點】市場規(guī)模與市場需求的關系

　　■市場規(guī)模針對的是購買者的數(shù)量(主體的數(shù)量)

　　■而市場需求針對的是產品的數(shù)量(客體的數(shù)量)

　　總市場潛量=購買者數(shù)量×購買者的平均購買數(shù)量×平均單價

　　新住宅市場需求=家庭數(shù)量×戶均可支配收入×住房消費傾向

　　5.市場趨勢分析的方法(五種具體方法)

　　■市場趨勢分析的三步驟

　　·宏觀環(huán)境預測

　　·行業(yè)預測

　　·企業(yè)的銷售預測(假定市場份額)

　　5.1 購買者意圖調查法

　　■定義

　　·就是通過直接詢問消費者在某一時期需要哪些商品及其數(shù)量來進行分析的方法。

　　■適用范圍

　　·購買者人數(shù)較少

　　·訪問成本不高

　　·購買者具有明確的意圖，并按其意圖購買

　　·愿意配合意圖調查

　　5.2 銷售人員意見綜合法

　　■定義

　　·通過詢問銷售人員來判斷市場需求和企業(yè)需求。

　　·銷售人員接近消費者，對情況比較熟悉，因此綜合若干銷售人員的估計可以得到有價值的結果。

　　■具體做法

　　·請幾位銷售人員分別估計某一產品在不同條件下未來銷售額及發(fā)生的概率

　　·計算出每一個銷售人員估計的期望值

　　·將幾位銷售人員期望值進行平均作為預測值

　　■適用范圍

　　·不能直接調查購買者

　　·直接調查購買者費用太高

　　■ 缺點

　　·預測的精確性受銷售人員的影響較大

　　■ 解決辦法

　　·將銷售人員和管理人員的意見進行綜合，以做出比較可靠的預測

　　房地產估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設工程教育網來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>