2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點一：房地產(chǎn)投資的風險

2019-05-28 10:31 來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)

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　　2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點一：房地產(chǎn)投資的風險，房產(chǎn)估價師涉及考點比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點一：房地產(chǎn)投資的風險，希望對各位有所幫助。

　　1.風險的相關(guān)概念

　　風險-未來獲得預(yù)期收益可能性的大小

　　風險收益-實際收益超出預(yù)期收益,增加部分稱風險報酬

　　風險損失-實際收益低于預(yù)期收益

　　【2013年試題】從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險是指過去獲得的實際收益與預(yù)期收益的差異程度。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資風險的概念。從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。參見教材P16。

　　【2012年試題】王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標收益率為10%，但該投資第1年末出現(xiàn)了風險損失，該物業(yè)第1年的實際收益可能為(　)萬元。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　E.6

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資風險的概念。只要是實際收益未達到目標收益，就稱為風險損失。參見教材P17。

　　2.風險的度量

　　【解題思路與方法】如何比較風險的大小

　　第一步，計算出兩物業(yè)的價值的期望值。(加權(quán)平均值)

　　第二步，計算出兩物業(yè)的標準差。

　　第三步，如兩物業(yè)期望值相同，則直接比標準差即可，標準差小的風險小。

　　第四步，如兩物業(yè)期望值不同，需計算標準差與期望值之比，該比值小的那個風險小

　　3.房地產(chǎn)投資風險的內(nèi)涵(四方面)

　　投入資金的安全性

　　期望收益的可靠性

　　投資項目的變現(xiàn)性

　　資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

　　4.房地產(chǎn)投資風險的分類(8+6)　　

	系統(tǒng)風險（8個）	個別風險（6個）
內(nèi)涵	·又稱不可分散風險或市場風險 ·對所有項目均產(chǎn)生影響 ·投資者無法控制，也無法通過投資組合來分散、抵消	·僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響 ·投資者可以控制
種類	·通貨膨脹風險 ·市場供求風險 ·周期風險 ·變現(xiàn)風險 ·利率風險 ·政策風險 ·政治風險 ·或然損失風險	·收益現(xiàn)金流風險 ·未來運營費用風險 ·資本價值風險 ·機會成本風險 ·時間風險 ·持有期風險

　　5.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險　　

序號	風險名稱	內(nèi)涵
1	通貨膨脹風險（購買力風險,錢不值錢了）	■購買力降低給投資者帶來的風險 ■其實質(zhì)是通貨膨脹導(dǎo)致未來收益的價值下降
2	市場供求風險	■供求關(guān)系的變化會造成房地產(chǎn)價格的波動與租金水平的變化 ■房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場,當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多

　　【重點難點】如何規(guī)避通貨膨脹風險

　　以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險越大，實際上承擔了本應(yīng)由承租人承擔的風險。

　　投資者通過適當調(diào)整其要求的最低收益率來降低風險對實際收益率的影響程度(調(diào)高)。

　　【2013年試題】張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風險是(　)風險。

　　A.政策

　　B.通貨膨脹

　　C.利率

　　D.或然損失

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應(yīng)由承租人承擔的風險。參見教材P18。

　　【典型例題】整個國家市場環(huán)境條件變化對房地產(chǎn)市場的影響，要比當?shù)厥袌霏h(huán)境變化造成的影響大。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險。房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響要比整個國家市場環(huán)境變化的影響大。參見教材P18?！　?

序號	風險名稱	內(nèi)涵
3	周期風險	·房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險 ·房地產(chǎn)市場周期波動分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段 ·美國房地產(chǎn)市場周期為18－20年 ·香港房地產(chǎn)市場周期為7－8年 ·日本房地產(chǎn)市場周期為7年
4	變現(xiàn)風險	指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風險。（跳樓價的損失）
5	利率風險	·利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響 ·可采用固定利率貸款來抵御該風險，實質(zhì)上是把利率風險轉(zhuǎn)嫁給金融機構(gòu)

　　【重點難點】利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響

　　折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損

　　加大投資者的債務(wù)負擔，導(dǎo)致還貸困難，抑制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價格下降　　

序號	風險名稱	內(nèi)涵
6	政策風險
7	政治風險
8	或然損失風險	■指火災(zāi)、風災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失 ■可以通過保險將風險部分轉(zhuǎn)移給保險公司，也可以通過租約將部分風險轉(zhuǎn)移給承租人

　　6. 房地產(chǎn)投資的個別風險(6類)　　

序號	風險名稱	內(nèi)涵
1	收益現(xiàn)金流風險	項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標要求的風險（收入低了）
2	未來運營費用風險	物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風險（費用高了）
3	資本價值風險	即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。（收益不變，但由于折現(xiàn)率或報酬率變化，資本價值變化了）
4	機會成本風險	也稱比較風險，投資該項目而失去了投資其它項目的機會，失去了相應(yīng)的可能收益
5	時間風險（時機與時間）	房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風險。不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等
6	持有期風險（持有時間）	與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風險，壽命周期越長，持有期風險越大

　　【重點難點】注意利率風險和資本價值風險

　　利率是收益率的重要決定因素，但不是唯一

　　利率風險是系統(tǒng)風險，資本價值風險是個別風險

　　7.風險對房地產(chǎn)投資決策的影響　

	投資者特點	投資目的	投資對象
	投資者特點	投資目的	投資對象
收益型	承受低風險低收益水平的長期投資者	獲得穩(wěn)定租金收益	進入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)
收益加增值型	能承受中等風險和收益水平	物業(yè)租金收益＋物業(yè)增值收益	未進入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)
機會型	承受較大投資風險，期望獲得高收益

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。免費復(fù)習(xí)資料> 免費試聽課>