2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第二章第二節(jié)，房產(chǎn)估價師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第二章第二節(jié)，希望對各位有所幫助。

　　第一節(jié)房地產(chǎn)的含義

　　第二節(jié)房地產(chǎn)的特性

　　一、不可移動(位置固定性)(掌握)

　　也稱為位置固定性，即房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。

　　由于不可移動，每宗房地產(chǎn)與重要場所(如市中心)的距離、對外交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等，均有一定的相對穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣差別。

　　房地產(chǎn)的不可移動，是指其自然地理位置固定不變，但是其社會經(jīng)濟(jì)位置可能會發(fā)生變化。

　　房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境(當(dāng)?shù)氐闹贫日摺⑸鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等)。

　　房地產(chǎn)無法從價格較低地區(qū)搬到房地產(chǎn)價格較高的地區(qū)去，所以房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動是反方向的。一般一個城市的房地產(chǎn)市場可視為一個市場，但特大城市的東西南北中各個方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會有很大的不同，可細(xì)分為若干個市場。

　　【例題】任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的(　)特性決定的。

　　A.易受限制

　　B.相互影響

　　C.獨(dú)一無二

　　D.不可移動

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是不可移動。注意審題，題干中出現(xiàn)了“就地”字眼，我們要善于敏銳的發(fā)現(xiàn)題干中的提示。就地的意思就是不可移動。這里A是個具有極強(qiáng)干擾性的選項(xiàng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動，所以使用受限。如果是多選題，A也說得過去，但是題干中問的是“本質(zhì)上”。所以只有D是正確答案。參見教材P59。

　　二、獨(dú)一無二(掌握)

　　獨(dú)一無二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別性。每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得房地產(chǎn)市場上沒有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別。

　　盡管房地產(chǎn)獨(dú)一無二，但一些房地產(chǎn)之間仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競爭，在價格上也有一定程度的牽掣。(這是比較法的根本原因。)

　　【例題】房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了(　)。

　　A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

　　B.房地產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭

　　C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

　　D.房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

　　E.房地產(chǎn)價值量大

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是獨(dú)一無二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性，使得房地產(chǎn)市場上沒有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別。此外，盡管有樣板房、樣板間、沙盤、售樓書、照片等，房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對象實(shí)地觀察、感受或體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價也必須到估價對象實(shí)地查勘。參見教材P59。

　　三、壽命長久(熟悉)

　　壽命長久特性也稱為耐久性，對土地而言，也稱為不可毀滅性、永續(xù)性。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。

　　由于壽命長久，房地產(chǎn)可以給其擁有者帶來持續(xù)不斷的利益。

　　從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年(商旅娛)，綜合或者其他用地為50年。

　　以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期之外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回。

　　坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價值較低。

　　四、供給有限(熟悉)

　　滿足人們特定需要的土地和建筑物的數(shù)量是有限的。自然供給不能增加，經(jīng)濟(jì)供給可以適當(dāng)增加。

　　供給有限造成房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。

　　原因：

　　■土地總量不可增加;

　　■房地產(chǎn)不可移動造成了供給不能調(diào)劑。

　　【例題】房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是(　)。

　　A.土地總量有限

　　B.房地產(chǎn)的不可移動性

　　C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性

　　D.房地產(chǎn)的價值量大

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是供給有限。供給有限是指在特定區(qū)位上的土地供給是有限的，主要由土地的不可移動造成。參見教材P61。

　　五、價值較大(熟悉)

　　與一般物品相比，房地產(chǎn)單價高，總價大。

　　因此交易需要房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)咨詢和評估等專業(yè)服務(wù)。

　　六、用途多樣(熟悉)

　　用途多樣特性也稱為用途的競爭、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，這一特性在空地上表現(xiàn)得尤為明顯。

　　土地上一旦建造了建筑物，用途通常就被限定，一般難以改變，因?yàn)榭赡苁艿皆薪ㄖY(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費(fèi)用很高而在經(jīng)濟(jì)上不可行。當(dāng)然，也有隨著交通條件、外部配套設(shè)施等的完善，將原廠房改造為辦公樓、超級市場或者拆除重新利用的大量實(shí)例。

　　多數(shù)土地就其本身來看，可以有多種不同的用途。

　　用途不可以隨意轉(zhuǎn)換的原因：

　　政府的用途管制——符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃(合法原則)

　　不同用途以及利用方式之間的競爭與優(yōu)選問題(最高最佳使用原則)

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>