人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產估價師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學習2019房地產估價師《制度與政策》第四章第三節(jié)。

　　第三節(jié) 房地產經營管理

　　一、房地產開發(fā)項目轉讓(考點、重點、掌握)

　　(一)轉讓條件

　　1.以出讓方式取得的土地使用權

　　《城市房地產管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時必須具備的條件。

　　(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓;

　　(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉讓。

　　【2012年試題】以出讓方式取得的建設用地使用權的房屋開發(fā)項目，實際投入開發(fā)建設的資金額與交納的地價款之和占全部開發(fā)投資總額的25%以上，可以轉讓。(　)

　　『正確答案』錯誤

　　『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)項目轉讓。以出讓方式取得的建設用地使用權的房屋開發(fā)項目轉讓，須除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金占全部開發(fā)投資總額的25%以上。參見教材P95。

　　【2013年試題】

　　轉讓房屋開發(fā)建設項目，除建設用地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應達到全部開發(fā)投資總額的(　)以上。

　　A.25%　　　　B.30%　　　　C.35%　　　　D.50%

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)項目轉讓。以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上。參見教材P95。

　　【2011年試題】按照出讓合同約定已經支付全部土地出讓金，取得土地使用權證書，房地產開發(fā)項目即可以轉讓。(　)

　　『正確答案』錯誤

　　『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)項目轉讓。對于出讓方式獲得土地的項目轉讓，除獲得土地使用權證書外，還必須完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓。屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金應占全部開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設用地條件。參見教材P96。

　　【例題】下列房地產項目中，不得轉讓的有(　)。

　　A.已完成開發(fā)投資總額35%的高檔公寓項目

　　B.已支付全部土地出讓金并取得建設用地使用權證書的成片開發(fā)工業(yè)用地

　　C.已支付全部土地出讓金，尚未取得建設用地使用權證書的成片開發(fā)建設用地

　　D.未竣工已預售的商品房

　　E.少數共有人已書面表示不同意轉讓的共有房產

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)項目轉讓?！冻鞘蟹康禺a管理法》第39條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件。(1)要按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓;(2)要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓。參見教材P96。

　　2.以劃撥方式取得的土地使用權

　　《城市房地產管理法》第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，要轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。

　　經審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：

　　(1)由受讓方先補辦土地使用權出讓手續(xù) ，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓;

　　(2)可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

　　對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)。

　　1)經城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產管理法》第二十四條規(guī)定的項目，即用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經濟適用住房采取行政劃撥的方式進行。因此，經濟適用住房項目轉讓后仍用于經濟適用住房的，經有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續(xù);

　　2)私有住宅轉讓后仍用于居住的;

　　3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的;

　　4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;

　　5)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

　　6)根據城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的;

　　7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

　　(二)轉讓程序

　　《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案 。房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權變更登記手續(xù)后30日內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉讓備案手續(xù)。未經備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產轉讓行為無效。

　　房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補償的，原安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

　　【例題】轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起(　)日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。

　　A.30　　B.45　　C.60　　D.90

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)項目轉讓?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。參見教材P97。

　　【2013年試題】轉讓房地產開發(fā)項目，當事人應持轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。(　)

　　『正確答案』正確

　　『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)項目轉讓?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。參見教材P97。

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