2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第七章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!　　

　　房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成—土地成本

　　購置土地的必要支出，或者開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　土地取得途徑：

　　(1)市場購買;

　　(2)征收集體土地;

　　(3)征收國有土地上房屋。

　　(1)市場購買的土地成本

　　建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格(地價(jià)款)，主要用比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法求取。

　　土地取得稅費(fèi)。包括契稅、印花稅等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格的一定比例來測算。

　　(2)征收集體土地的土地成本(三項(xiàng)構(gòu)成)

　　土地征收補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、其他費(fèi)用。

　　①土地征收補(bǔ)償費(fèi)用(四項(xiàng)構(gòu)成)

　　土地補(bǔ)償費(fèi)(征收前3年平均年產(chǎn)值6～10倍)

　　安置補(bǔ)助費(fèi)(每人征收前3年平均年產(chǎn)值4～6倍，每公頃最高不得超過前3年平均年產(chǎn)值的15倍)

　　(前兩項(xiàng)總和不得超過30倍，特殊情況可以提高)

　　地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

　　安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用

　?、谙嚓P(guān)稅費(fèi)(五項(xiàng)稅費(fèi))：新菜地開發(fā)建設(shè)基金+耕地開墾費(fèi)+耕地占用稅+征地管理費(fèi)+政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用

　　耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。

　　③其他費(fèi)用

　　地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等，通常依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用比較法求取。

　　(3)征收國有土地上房屋的土地成本

　?、俜课菡魇昭a(bǔ)償費(fèi)用(五項(xiàng))：被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)+搬遷費(fèi)+臨時(shí)安置費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)+補(bǔ)助和獎勵(lì)

　?、谙嚓P(guān)費(fèi)用：房屋征收評估費(fèi)+房屋征收服務(wù)費(fèi)+政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用

　?、燮渌M(fèi)用

　　一般包括地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等，通常依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用比較法求取。