2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價案例與分析》科目第一章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益！

　　居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　由于居住房地產(chǎn)的自用性、社會保障性、交易規(guī)模小但市場交易量大等特征，因此對住宅房地產(chǎn)進行估價非常普遍。委托人一般主要基于了解住宅的市場價值、抵押價值、租賃價值、征收補償價值等目的而委托估價機構(gòu)進行估價。

　　居住房地產(chǎn)估價既有單套或幾套的零散估價，也有整體的估價，由于居住房地產(chǎn)具有產(chǎn)權(quán)多樣性、產(chǎn)品多樣性的特點，因此估價人員在對居住房地產(chǎn)進行估價時，應充分了解和分析估價對象的基本事項，遵循相應的估價技術(shù)路線，選擇適當?shù)墓纼r方法進行估價。

　　1.商品房估價的技術(shù)路線及難點處理

　　商品房由于市場交易實例比較容易獲取，因此常采用比較法進行估價。在實際估價業(yè)務中，商品房個體即零散的單套住宅的估價情況比較多，如住宅的抵押、轉(zhuǎn)讓估價，單套商品房的估價技術(shù)路線比較簡單，因為單套商品房的交易實例很多，可直接通過對交易實例的修正或調(diào)整測算出待估對象的價格。在涉及商品住宅征收、商品房預售定價業(yè)務時，常常會遇到商品房的整體估價，即整幢或數(shù)幢商品房估價。

　　由于整幢商品房的成交個案很少，交易實例的選擇范圍很小，甚至可能找不到合適的可比實例，其估價技術(shù)路線相對比較復雜，通常采用從個體到整體的估價思路來解決，即選擇某一基準層的某套住宅作為估價對象，選取與估價對象類似的成交實例，利用比較法修正測算出該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價格。

　　2.房改房、經(jīng)濟適用住房估價技術(shù)路線及難點處理

　　房改房、經(jīng)濟適用住房估價的技術(shù)路線與商品房類似，不同的一點是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應評估估價對象不包含土地出讓金下的房屋重新購建價格。