2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價案例與分析》科目第一章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益！

　　房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

　　完成一個房地產(chǎn)估價項目，需要經(jīng)歷：

　　受理估價委托→確定估價基本事項→制定估價作業(yè)方案→搜集估價所需資料→實地查勘估價對象→選用估價方法進行測算→確定估價結(jié)果→撰寫估價報告→審核估價報告→交付估價報告→保存估價資料。

　　不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書。概括起來，估價文書主要有以下幾種：

　　(一)估價委托書

　　估價委托書是指估價委托人出具的委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務的文件。估價委托書由估價需求方出具的，明確估價目的、估價對象、價值時點和價值類型等基本事項，因此，在接受估價委托時，應要求估價委托人出具估價委托書，作為估價的重要依據(jù)，放入估價報告的附件中。

　　(二)估價委托合同

　　估價委托合同是由房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價委托人之間就估價服務事宜訂立的協(xié)議。當房地產(chǎn)估價機構(gòu)決定受理估價委托時，應與估價委托人訂立書面估價委托合同。估價委托合同的作用表現(xiàn)在：①建立受法律保護的委托與受托關系;②明確委托人和估價機構(gòu)的權(quán)利和義務;③載明估價的有關事項。

　　【考點】

　　1.委托方單方的授權(quán)就生效

　　2.估價基本事項：估價目的、估價對象、價值時點和價值類型

　　3.應放入附件，附件中沒有算錯誤

　　(三)估價項目來源和接洽情況記錄

　　一個估價機構(gòu)的估價業(yè)務來源可能會有多種渠道，如來源于銀行、企業(yè)、政府以及個人等，因此估價機構(gòu)往往需要將每項估價項目來源和接洽情況進行記錄并存檔，以便估價機構(gòu)掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價機構(gòu)開拓業(yè)務和更好地提供服務。

　　(四)估價作業(yè)方案

　　估價作業(yè)方案是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)為完成特定估價項目而制定的用于指導未來估價工作的計劃，包括工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時間進度、人員安排等。估價機構(gòu)與估價委托人簽訂估價委托合同后，估價機構(gòu)就應擬定估價作業(yè)方案，以保證估價項目能按質(zhì)、按時完成。

　　(五)估價所需資料清單

　　估價資料清單是指完成一項估價業(yè)務，詳細列明必需具備的各種估價資料名稱與種類的單子。為保證估價依據(jù)的充分性，估價師在進行估價前，需要根據(jù)估價對象狀況、估價目的、估價方法列出所有需要資料的清單，以便全面且有針對性的確定估價依據(jù)，順利、準確地評估估價對象的價值。

　　【考點】

　　問答題中：根據(jù)題中基本情況問除了以上資料還需要收集哪些資料?

　　可能考房地產(chǎn)估價價格影響因素;可能考不同方法需要收集的資料;可能考選用參數(shù)涉及的資料等。

　　(六)估價對象實地查勘記錄

　　實地查勘記錄是記載實地查勘的對象狀況、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時間等內(nèi)容的材料。估價師在完成任何估價項目時，都需要親自到估價對象現(xiàn)場檢查、觀察估價對象的實物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場狀況并且進行記錄，拍攝反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影像資料，并將這些資料放入估價報告附件中，并將這些資料放入估價報告附件中，以便估價有據(jù)可查。估價對象實地查勘記錄是否翔實直接影響估價對象的價值確定。

　　【考點】

　　估價對象位置圖、估價對象內(nèi)、外部狀況照片，周圍環(huán)境和景觀照片，要放入附件，不放的算錯誤。

　　2014年改錯題：查勘記錄中的錯誤，如勘察記錄朝向，建筑結(jié)構(gòu)、租約情況記錄錯誤、查勘人中缺注冊房地產(chǎn)估價師的簽字。

　　(七)估價報告

　　估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師向估價委托人所做的關于估價情況和結(jié)果的正式陳述，是估價機構(gòu)出具的關于估價對象的專業(yè)意見、履行估價委托合同、給予委托人關于估價對象價值的正式答復，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關于估價對象價值的分析報告。

　　(八)估價報告內(nèi)部審核表

　　為保證出具的估價報告的質(zhì)量，估價機構(gòu)需要建立估價報告內(nèi)部審核制度，由業(yè)務水平高、經(jīng)驗豐富的估價師對撰寫、未出具的估價報告，從形式到內(nèi)容進行全面、認真、細致的檢查，確定估價結(jié)果是否客觀合理、提出審核意見。為了規(guī)范性完成估價報告的內(nèi)部審核，需要制定估價報告內(nèi)部審核表，審核人員可以按照審核表逐一對估價報告進行審核，以保證審核標準的一致性、完整性和規(guī)范性。

　　(九)估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)在對一些復雜、價值大、難度大的估價對象進行估價時，不同估價師會就估價技術(shù)路線的確定、估價方法的選擇等問題產(chǎn)生不同的意見，估價審核人員會對估價結(jié)果提出重大修改意見，而這些不同的意見應該進行及時的記錄，因為估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄有助于估價機構(gòu)以及估價師今后遇到同樣問題時采取相應的解決辦法，同時也有利于估價機構(gòu)和估價師總結(jié)估價經(jīng)驗、促進相互學習、提高估價水平和質(zhì)量。

　　(十)估價報告交接單

　　估價報告交接單是估價機構(gòu)完成估價報告向估價委托人出具估價報告或估價師完成估價工作后進行存檔而簽署的文書，估價報告交接單主要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等，估價報告交接單可以作為估價機構(gòu)已向估價委托人提交估價報告的憑據(jù)和內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)。