房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理學(xué)習(xí)筆記:市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理學(xué)習(xí)筆記:市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制,如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。
市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷變化的,房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給與需求也在不斷變化,而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng),具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià)值的變化,這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是,當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩(某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求)達(dá)到一定程度時(shí),房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴(yán)峻局面,導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、還貸壓力日增,這很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。
從總體上來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng),也就是說(shuō)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展是健康的,對(duì)房地產(chǎn)的需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。但房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強(qiáng)的從眾心理,每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)市場(chǎng)都有其獨(dú)自的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對(duì)租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì),也就是說(shuō),房地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)未來(lái)收益估計(jì)為基礎(chǔ)。投資者可以通過(guò)密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析結(jié)果,來(lái)降低市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。
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