房估師考試經(jīng)營與管理學(xué)習(xí)筆記：資本資產(chǎn)定價模型

　　投資組合理論涉及到較深的數(shù)學(xué)知識，因此我們在此僅介紹其基本原理，以及這種原理對房地產(chǎn)投資分析的指導(dǎo)作用。應(yīng)該指出的是，隨著大型機構(gòu)投資者的增長，投資組合理論在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用越來越廣泛。為此，我們在這里要試圖讓讀者了解，什么是投資組合理論，為什么通過多種投資的組合可以降低投資風(fēng)險。

　　資本資產(chǎn)定價模型

　　由上述投資組合理論引伸出來的資本資產(chǎn)定價模型（CapitalAssetPricingModel）便能更好地分析這個風(fēng)險與收益的關(guān)系。在該模型分析下，一個投資項目在某一時間段上的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險的相關(guān)系數(shù)（這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合）乘以該項目的市場收益率與無風(fēng)險投資項目收益率之差。很巧合，這個概念與房地產(chǎn)估價學(xué)中有關(guān)折現(xiàn)率的其中一個選擇標(biāo)準(zhǔn)，即機會成本標(biāo)準(zhǔn)，十分相似。基于這個原因，我們可以進(jìn)一步把這一分析方法應(yīng)用到房地產(chǎn)市場上。

　　在房地產(chǎn)投資評估的過程中，一個影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。一些影響開發(fā)利潤的因素如建筑成本、銀行貸款利率等，基本上都可以從市場資料推算出來，但折現(xiàn)率的確定卻比較困難。有時，估價師會采用銀行貸款利率，但這個方法并不準(zhǔn)確，因為雖然銀行貸款利率代表了投資者所需要的最低收益水平，但如果投資者所獲得的收益僅能支付銀行的貸款利息，則投資者就失去了投資的積極性。

　　確定折現(xiàn)率的理想的方法是采用機會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值。所謂機會成本，是資本在某一段時間內(nèi)最高和最安全的投資機會的收益。這個收益差不多等于上述無風(fēng)險的收益，例如國家債券的收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應(yīng)至少等于這個機會成本再加上該項目的風(fēng)險報酬（RiskPemium）。

　　假設(shè)整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是0.4，那么，房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率按上述公式的分析應(yīng)為：

　　以上很粗略地介紹了從宏觀的角度來分析整體投資市場在不同投資組合條件下的具體表現(xiàn)。并借助這些投資學(xué)的理論，對房地產(chǎn)投資進(jìn)行了分析。