【提問】老師：您好！請問可比實例的個別因素修正具體是指哪個，是指交易情況修正、交易日期修正和房地產(chǎn)狀況修正中的哪一個呢？

　　【回答】

　　學員yu18160912，您好！您的問題答復如下：

　　這個是房地產(chǎn)估價規(guī)范的內(nèi)容，您參考一下

　　5.2市場比較法

　　5.2.l運用市場比較法估價應按下列步驟進行:1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立價格可比基礎；4進行交易情況修正；5進行交易日期修正；

　　6進行區(qū)域因素修正 7進行個別因素修正；8求出比準價格。

　　5.2.2運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。搜集交易實例應包括下列內(nèi)容：1交易雙方情況及交易目的；2交

　　易實例房地產(chǎn)狀況；3成交價格；4成交日期；5付款方式。

　　5.2.3根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。選取的可比實例應符合下列要求：l是估價對象的類似房地產(chǎn)；2成交日期與估價時點相近，不直超過一年；3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

　　5.2.4選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統(tǒng)一，其表達方式和內(nèi)涵。換算處理應包括下列內(nèi)容：1統(tǒng)

　　一付款方式；2統(tǒng)一采用單價；3統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。注：1 統(tǒng)一付款方式應統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清。2不同

　　市種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。

　　5.2.5進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。有下列情形

　　之一的交易實例不宜選為可比實例：l 有利害關系人之間的交易；2急于出售或購買情況下的交易；3受債權債務關系影響的交易；4交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易；5交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；6相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7特殊方式的交易；8交易稅費非正常負擔的交易； 9其他非正常的交易。注：1 當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應對其進行交易情況修正； 2對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調(diào)整為依照政府有關規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。

　　5.2.6進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。交易日期修正直采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。

　　5.2. 7進行區(qū)域因素修正，應將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途確定。進行區(qū)域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異進行調(diào)整。

　　5.2.8進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。有關土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權年限等；有關建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：折舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構，樓層，朝向等。個別因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途確定。進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價格差異進行調(diào)整。

　　5.2.9交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。

　　5.2.10選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正之后，應根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果，作為比準價格。 5.2.11市場比較法的原理和技術，也可用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取。

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價案例與分析

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