2016年房地產估價師的備考工作正在進行，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網特別分享了房估《房地產估價案例與分析》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

房地產具有獨一無二特性，且其價值、價格與區(qū)位密切相關，只有身臨其境才能真正了解和認識它，因此實地查勘估價對象是做好房地產估價不可省略的工作步驟。估價人員實地查勘估價對象，有利于加深對估價對象的認識，形成一個直觀、具體的印象；可以核實委托人提供的估價對象的有關情況；可以親身感受估價對象的區(qū)位、實物的優(yōu)劣；可以了解估價對象的建造、維修保養(yǎng)、使用歷史狀況；可以了解當地房地產市場行情及市場特征。

估價對象的實地查勘應符合下列規(guī)定：

1.應觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況；

2.應拍攝反映估價對象內部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應補充搜集估價所需的關于估價對象的其他資料；

3.應制作實地查勘記錄，并應記載實地查勘的對象、內容、結果、時間和人員及其簽名，記載的內容應真實、客觀、準確、完整、清晰。

當因征收、司法拍賣等強制取得或者強制轉讓房地產，房地產占有人拒絕注冊房地產估價師進入估價對象內部進行實地查勘；或者因估價對象涉及國家秘密，注冊房地產估價師不得進入其內部進行實地查勘。如果有上述情況導致無法進入估價對象內部進行實地查勘情形的，注冊房地產估價師可以不進入估價對象內部進行實地查勘，但應對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘，并應在估價報告中說明未進入估價對象內部進行實地查勘及其具體原因。對未進行實地查勘的估價對象內部狀況，應作為估價假設中的依據不足假設在估價報告中說明。

為了全面、高效完成實地查勘，需要制作詳細、容易操作的《估價對象實地查勘記錄表》。不同類型估價對象進行實地查勘時，其查看的側重點會有所不同，實地査勘記錄表內容會相應不同，下面主要就住宅房地產、經營性房地產、工業(yè)房地產及在建工程等典型估價對象實地査勘內容進行介紹。

（一）住宅房地產實地查勘記錄

1.住宅房地產實地查勘內容

住宅房地產實地查勘重點主要包括：

（1）估價對象位置、四至、樓盤名稱；

（2）估價對象建筑結構、戶型結構、樓層；

（3）估價對象通風、采光、噪聲狀況；

（4）估價對象周邊景觀及配套設施狀況；

（5）估價對象類型，如屬于住宅小區(qū)、大院、單體樓等；

（6）估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等；

（7）估價對象設施及管理狀況；

（8）估價對象內部裝修狀況；

（9）估價對象實地查勘時間、人員、聯系方式。

2.住宅房地產實地查勘記錄表示例

（二）經營性房地產實地查勘記錄

1.經營性房地產實地查勘內容

經營性房地產主要包括商鋪、寫字樓、酒店、餐飲、娛樂等房地產，這類房地產實地查勘重點主要包括：

（1）估價對象位置、四至；

（2）估價對象建筑規(guī)模、結構、樓層、地下室；

（3）估價對象周邊的商業(yè)繁華程度，如距商業(yè)中心的距離、規(guī)模、客流量、主要商業(yè)物業(yè)等；

（4）估價對象周邊辦公集聚度，如距商務中心和政府部門的距離、規(guī)模、主要寫字樓物業(yè)等；

（5）估價對象周邊交通便捷度，如距主要干道和地鐵的距離、公交線路規(guī)模等；

（6）估價對象周邊公共配套設施；

（7）估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等；

（8）估價對象內部設施及物業(yè)管理狀況；

（9）估價對象內部裝修狀況；

（10）估價對象實地查勘時間、人員、聯系方式。

（三）工業(yè)房地產實地查勘記錄

1.工業(yè)房地產實地查勘內容

工業(yè)房地產實地查勘重點主要包括：

（1）估價對象位置、四至、名稱；

（2）估價對象建筑結構、樓層、跨度、成新率；

（3）估價對象占地面積、容積率；

（4）估價對象具體用途、類型，如屬于普通生產車間、腐蝕性生產車間、非生產車間等；

（5）估價對象周邊交通便捷度；

（6）估價對象工業(yè)集聚度；

（7）估價對象周邊基礎設施及公共配套設施狀況；

（8）估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等；

（9）估價對象內部設施狀況；

（10）估價對象內部裝修狀況；

（11）估價對象實地查勘時間、人員、聯系方式。

（四）在建工程實地查勘記錄

1.在建工程實地查勘內容

在建工程實地查勘重點主要包括：

（1）估價對象名稱、位置、四至；

（2）估價對象建筑面積、用地面積；

（3）估價對象規(guī)劃許可證、施工許可證、設計單位、施工單位；

（4）估價對象開工日期、預計完成時間；

（5）估價對象建筑結構、層高、樓層數；

（6）估價對象實際進度；

（7）估價對象周邊商業(yè)繁華度；

（8）估價對象周邊交通便捷度；

（9）估價對象周邊基礎設施及公共配套設施狀況；

（10）估價對象實地查勘時間、人員、聯系方式。