2016年房地產(chǎn)估價師考試將在2016年10月15、16日進行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價案例與分析》科目的知識點，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

　　1.商務辦公房地產(chǎn)及其分類

商務辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。寫字樓的業(yè)主往往以行之有效的物業(yè)管理，以出租經(jīng)營的方式達到房地產(chǎn)保值、增值和收益的目的。寫字樓的使用者是指能夠支付租金的，進行管理、技術(shù)、專業(yè)服務和文書處理的經(jīng)濟實體，如金融機構(gòu)、貿(mào)易、咨詢服務公司等。

寫字樓可從不同角度、按照不同標準進行分類和分級。

按建筑面積的大小不同，寫字樓可分為小型、中型和大型寫字樓，其中建筑面積在1萬平方米以下的為小型寫字樓；建筑面積在1～3萬平方米的為中型寫字樓；建筑面積在3萬平方米以上的為大型寫字樓，稱為大型寫字樓，有些大型寫字樓的建筑面積可達10萬平方米以上。

按使用功能不同，可將寫字樓分為：

①單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有辦公一種功能，沒有其他功能（展示廳、餐飲等）；

②商住型寫字樓，即既可以辦公還可以住宿；

③綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時又有其他多種功能，如展示廳、商場、公寓、餐飲等功能。

按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力不同，可將寫字樓分為甲、乙、丙三個檔次。其中①甲級寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量優(yōu)良，收益能力強，有完善的物業(yè)服務；②乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量良好，建筑物的功能不是最先進的，建筑物存在自然磨損，收益能力低于新落成的同類寫字樓；③丙級寫字樓是已使用年限較長，建筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低，但仍保持一定的出租率。

不同類型的寫字樓其價值相差很大，如廣州市的甲級寫字樓中信廣場，其租金水平達110～140元/m2•月，而大部分的乙級寫字樓的租金水平基本在40～70元/m2•月，因此對寫字樓物業(yè)進行估價時，應依賴專業(yè)知識對寫字樓的類型、檔次進行準確的判斷。

當然，隨著時代的發(fā)展，寫字樓的分類和分級標準也在發(fā)生變化。目前寫字樓市場流行兩大評定標準，即甲級寫字樓和5A寫字樓。但其實，無論是甲級寫字樓還是5A寫字樓，國際和國內(nèi)都沒有固定而統(tǒng)一的界定標準。在實際生活中，要結(jié)合寫字樓所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人類型等來判斷寫字樓的檔次。

2.商務辦公房地產(chǎn)的特點

（1）所處區(qū)位好，規(guī)模大

寫字樓多建在以經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，同時，有相當規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，寫字樓集聚的區(qū)域往往是城市的經(jīng)濟活動頻繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引眾多知名企業(yè)及其國內(nèi)外辦事機構(gòu)進駐的區(qū)域。因此估價對象是否處于城市寫字樓集聚的區(qū)域?qū)ζ鋬r值會產(chǎn)生很大影響。

（2）多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善

寫字樓特別是甲級寫字樓大多為高檔次高層建筑，有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備，不僅外部有自己獨特的線條、格局、色彩和裝飾等建筑風格，而且內(nèi)部一般都配有先進的設(shè)備，如中央空調(diào)、高速電梯、高靈敏的系統(tǒng)化通訊等。此外，現(xiàn)代寫字樓還提供各種功能，如前臺服務、大小會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等。因此對寫字樓估價時，應對寫字樓的建筑、功能、設(shè)施配套進行詳細查看。

（3）出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)管理

大多數(shù)寫字樓以出租為主，出租率或占有率的高低是該寫字樓的生命線，而出租率的高低與物業(yè)服務的好壞休戚相關(guān)，因此很多寫字樓業(yè)主委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)管理和代理出租。