（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的主體，是整個(gè)活動(dòng)的組織者。

盡管在建設(shè)環(huán)節(jié)許多工作都由勘察設(shè)計(jì)、施工等單位承擔(dān)，出現(xiàn)質(zhì)量責(zé)任可能是由于勘察設(shè)計(jì)、施工或者材料供應(yīng)商的責(zé)任，但開發(fā)商是組織者，其他所有參與部門都是由開發(fā)商選擇的，都和開發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問題也理應(yīng)由開發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決。

【例題】無論質(zhì)量問題是由勘察、設(shè)計(jì)、施工哪個(gè)單位造成的，房地產(chǎn)開發(fā)公司都應(yīng)對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任。（ ）

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。參見教材P94。

（二）對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式

房屋竣工后，必須經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，給購(gòu)房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問題：

一是購(gòu)房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。只要在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問題，都可以申請(qǐng)質(zhì)量部門認(rèn)定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請(qǐng)退房。

二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，而不是一般性的質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量問題有很多種，一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決，而不是退房。

三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的結(jié)論為依據(jù)。

四是對(duì)給購(gòu)房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，應(yīng)只包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。選擇退房還是換房，權(quán)利在消費(fèi)者。

【2011年試題】購(gòu)房人在取得《房屋所有權(quán)證》后，經(jīng)確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，仍有權(quán)退房。（ ）

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度。商品房交付使用后，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完畢之后。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題與使用時(shí)間關(guān)系不大，主要是設(shè)計(jì)和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限內(nèi)，均可申請(qǐng)退房。參見教材P94。