房地產(chǎn)估價的基本步驟我們可以歸納為四步：

1.明確估價基本事項，包括估價對象、估價目的、估價時點、估價價值類型

2.確定估價技術(shù)路線

3.選定估價方法

4.具體估價操作

房地產(chǎn)估價目的，即房地產(chǎn)估價報告的期望用途，是指委托人為了某種需要而聘請估價機構(gòu)進行估價，不同估價目的下的估價結(jié)果可能不同，因為估價目的不同，價值時點、價值對象、價值類型以及估價原則、估價依據(jù)等都有可能不同。

房地產(chǎn)估價時需要根據(jù)估價目的來決定在估價時采取何種估價假設(shè)前提和何種價值類型。

估價的假設(shè)前提主要有兩類，一是最高最佳使用前提，二是持續(xù)使用前提。

最高最佳使用前提是假設(shè)估價對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的情況下以價值達到最大的一種最可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式估價價值。

持續(xù)使用前提則更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，也就是說，當(dāng)一個企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時，我們對該企業(yè)的組成部分（例如房地產(chǎn)）按照其目前的使用方式評估其價值。這時，僅就估價對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮最大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮最大的效用。

常見的價值類型有市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、抵押價值、快速變現(xiàn)價值等。一種類型的價值通常只會有一種估價前提。

現(xiàn)實估價中常見的估價目的主要有：

1）房地產(chǎn)抵押估價；

2）房地產(chǎn)稅收估價；

3）房地產(chǎn)征收、征用估價；

4）房地產(chǎn)拍賣、變賣估價；

5）房地產(chǎn)分割、合并估價；

6）房地產(chǎn)損害賠償估價；

7）房地產(chǎn)保險估價；

8）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價；

9）房地產(chǎn)租賃估價；

10）建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價；

11）房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價；

12）為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價；

13）企業(yè)各種經(jīng)濟活動涉及的房地產(chǎn)估價；

14）房地產(chǎn)糾紛估價；

15）其他目的的房地產(chǎn)估價。

本章主要針對房地產(chǎn)抵押估價、房地產(chǎn)征收估價、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價、房地產(chǎn)損害賠償估價和企業(yè)各種經(jīng)濟活動涉及的房地產(chǎn)估價進行介紹和分析。

練習(xí)問答題：某市某區(qū)某1樓132.45平的商業(yè)地產(chǎn)，公開市場價260萬元，抵押價值200萬元，納稅價值180萬元，征收價值280萬元，如果說不同估價目的就有不同的估價結(jié)果，這與公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)有矛盾嗎？

各種估價方法實質(zhì)是要確定估價對象的公開市場價值，也就是說估價對象與估價方法有一定的對應(yīng)關(guān)系，對同一估價對象，在同一個估價目的下用不同的估價方法進行估價，結(jié)果應(yīng)該是一樣的；對同一估價對象，在不同估價目的下，即使用同一種估價方法進行估價，其結(jié)果也會有差異。

例如，在買賣的情況下，雖然實際的成交價格有高有低，但有其正常的買賣價格；在抵押的情況下，也有其正常的抵押價值；在征收補償?shù)那闆r下，有其合理的補償額。而正常的買賣價格、正常的抵押價值、合理的補償額，又不完全是相同的。各種估價目的并不都是要去確定估價對象的公開市場價值。

估價對象的客觀合理的價格或價值并不等同于估價對象的公開市場價值，這是兩個概念。采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，是指所估價出的客觀合理價格或價值應(yīng)是在公開市場上最可能形成或成立的價格。而所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，他們都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。市場交易條件公開并不具有排他性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易。

綜上，不同的估價目的產(chǎn)生不同的估價結(jié)果，這與公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)不矛盾。