考試目的：測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義和作用，各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)特別是估價(jià)結(jié)果的要求，房地產(chǎn)估價(jià)為何要遵循這些原則以及在實(shí)際估價(jià)中如何遵循這些原則等的了解、熟悉和掌握程度。

考試要求：了解房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義；熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用；掌握獨(dú)立、客觀、公正原則；掌握合法原則；掌握價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；熟悉替代原則；掌握最高最佳利用原則；熟悉謹(jǐn)慎原則。

【單項(xiàng)選擇題】某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對(duì)被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為（ ）。

A.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在

C.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在

D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

【答案】C

【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。房屋已經(jīng)焚毀，保險(xiǎn)賠償需要確定的是實(shí)際損失額。而這個(gè)損失額就需要評(píng)估房屋在未焚毀時(shí)（過(guò)去）的狀態(tài)下，已經(jīng)焚毀的部分在目前市場(chǎng)狀態(tài)下的價(jià)值。參見(jiàn)教材P162。

【多項(xiàng)選擇題】在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括（ ）。

A.在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)該選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

B.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)

C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊

E.在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)進(jìn)行適當(dāng)修正

【答案】ACD

【解析】本題考查的是謹(jǐn)慎原則。題中選項(xiàng)B在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)；選項(xiàng)E不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。謹(jǐn)慎原則，使得評(píng)估價(jià)值略低。參見(jiàn)教材P171。

【判斷題】均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來(lái)判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（ ）

【答案】×

【解析】本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象內(nèi)部各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模。參見(jiàn)教材P167。