房估知識(shí)點(diǎn)：按照登記的效力分類

1.本登記。本登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓以及消滅等法律事實(shí)進(jìn)行的登記，具有終局、確定的效力，因此又被稱為"終局登記"。如房屋所有權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等都屬于本登記。本登記包括：

（1）初始登記，是指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的第一次登記，包括土地所有權(quán)的第一次登記和房屋所有權(quán)的第一次登記。由于土地的國(guó)家所有權(quán)可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權(quán)的初始登記。

【例題】土地的初始登記包括國(guó)有與集體土地所有權(quán)的初始登記。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。由于土地的國(guó)家所有權(quán)可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權(quán)的初始登記。參見教材P134。

（2）設(shè)立登記，是指當(dāng)事人以法律行為設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)時(shí)進(jìn)行的登記。包括建設(shè)用地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和地役權(quán)的設(shè)立登記。根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十九條、第一百八十七條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，不登記則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十八條規(guī)定：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。因此，設(shè)立登記是設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的生效要件，是設(shè)立地役權(quán)的對(duì)抗要件。

（3）轉(zhuǎn)移登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)進(jìn)行的登記。由于我國(guó)實(shí)行土地公有制即國(guó)家所有與集體所有，土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。即便是集體所有的土地變?yōu)閲?guó)家所有的土地，也只是通過征收的方式。因此，轉(zhuǎn)移登記僅適用于土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及抵押權(quán)等其他物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。

【例題】轉(zhuǎn)移登記僅適用于土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及抵押權(quán)等其他物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。（ ）

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。由于我國(guó)實(shí)行土地公有制即國(guó)家所有與集體所有，土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。即便是集體所有的土地變?yōu)閲?guó)家所有的土地，也只是通過征收的方式。因此，轉(zhuǎn)移登記僅適用于土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及抵押權(quán)等其他物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。參見教材P135。

（4）變更登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的主體不變，而只是物權(quán)的內(nèi)容、客體等發(fā)生變化時(shí)所為的登記。如不動(dòng)產(chǎn)的面積發(fā)生變化、權(quán)利人名稱發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)變更登記。

（5）注銷登記，是指因法定或約定之原因使已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸于消滅或因自然的、人為的原因使不動(dòng)產(chǎn)本身滅失時(shí)進(jìn)行的一種登記。如抵押權(quán)已實(shí)現(xiàn)，應(yīng)申請(qǐng)抵押權(quán)注銷等。

（6）更正登記和異議登記

更正登記和異議登記是保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或者真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。更正登記是對(duì)原登記權(quán)利的涂銷，同時(shí)對(duì)真正權(quán)利進(jìn)行登記。異議登記是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載的權(quán)利所提出的異議計(jì)入登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權(quán)利失去推定的效力。

《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

（7）查封登記

查封登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書，配合人民法院對(duì)指定不動(dòng)產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以注記，以限制權(quán)利人處分被查封的不動(dòng)產(chǎn)的行為。被查封、預(yù)査封的房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

根據(jù)最高人民法院、建設(shè)部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)）規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在協(xié)助人民法院執(zhí)行房屋時(shí)，不對(duì)生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查，認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。

【例題】被查封、預(yù)査封的房屋，在查封、預(yù)查封期間可以辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。被查封、預(yù)査封的房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。參見教材P135。

2.預(yù)登記。預(yù)登記，是指在本登記之前進(jìn)行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。如預(yù)告商品房預(yù)告登記?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

【例題】預(yù)登記，是指在本登記之前進(jìn)行的登記，其具有終局、確定的效力，主要目的在于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。預(yù)登記，是指在本登記之前進(jìn)行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。參見教材P136。

【例題】預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起（ ）個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

A.1 B.2

C.3 D.6

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。參見教材P136。

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