房估知識(shí)點(diǎn)：合同法的概述

（一）合同的概念和特征

合同又稱(chēng)契約，是平等主體的自然人、法人或其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的意思表示一致的協(xié)議。

合同特征：

（1）合同是平等主體之間的民事法律關(guān)系。合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得憑借行政權(quán)力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等將自己的意志強(qiáng)加給另一方。

（2）合同是兩方以上當(dāng)事人的法律行為。合同的主體必須有兩個(gè)或兩個(gè)以上，合同的成立是各方當(dāng)事人意思表示一致的結(jié)果。

（3）合同是從法律上明確當(dāng)事人間特定權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的文件。合同在當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止某種特定的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的特定經(jīng)濟(jì)目的。

（4）合同是具有相應(yīng)法律效力的協(xié)議。合同依法成立后，當(dāng)事人各方都必須全面正確履行合同中規(guī)定的義務(wù)，不得擅自變更或解除。

當(dāng)事人不履行合同中規(guī)定的義務(wù)，要依法承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)方當(dāng)事人可通過(guò)訴訟、仲裁，請(qǐng)求強(qiáng)制違約方履行義務(wù)，追究其法律責(zé)任。

（二）合同法的概念和特征

合同法是調(diào)整平等主體之間的交易關(guān)系的法律，主要規(guī)范合同的訂立、效力、履行、變更、轉(zhuǎn)讓、終止、違反合同的責(zé)任等問(wèn)題。

（1）合同法以任意性規(guī)范為主。合同法采取"約定優(yōu)先"的原則，即有約定的依約定、無(wú)約定的依法定的規(guī)則。

（2）合同法以平等協(xié)商和等價(jià)有償為原則。

（三）合同的分類(lèi)

1.典型合同與非典型合同

典型合同又稱(chēng)有名合同，是指法律設(shè)有規(guī)范，并賦予一定名稱(chēng)的合同。合同法規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、貸款等合同為典型合同。

非典型合同又稱(chēng)無(wú)名合同，是指法律尚未特別規(guī)定，也未賦予一定名稱(chēng)的合同。

2.雙務(wù)合同與單務(wù)合同

雙務(wù)合同是指雙方當(dāng)事人互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的合同，如買(mǎi)賣(mài)、租賃等合同。

單務(wù)合同是指僅有一方當(dāng)事人承擔(dān)義務(wù)的合同，如贈(zèng)與、借用等合同。

單務(wù)合同履行中不存在同時(shí)履行抗辯權(quán)等問(wèn)題。

3.有償合同與無(wú)償合同

有償合同是指當(dāng)事人為從合同中得到利益要支付相應(yīng)代價(jià)的合同，如買(mǎi)賣(mài)合同。

無(wú)償合同是指當(dāng)事人不需為從合同得到的利益支付相應(yīng)代價(jià)的合同，如贈(zèng)與合同。

4.諾成合同與實(shí)踐合同

諾成合同是在當(dāng)事人雙方意思表示一致即可成立的合同，即"一諾即成"的合同，也稱(chēng)不要物合同。

實(shí)踐合同是在當(dāng)事人意思表示一致后，仍須有實(shí)際交付標(biāo)的物的行為才能成立的合同。（如贈(zèng)與合同）

5.要式合同與不要式合同

根據(jù)法律是否要求合同必須符合一定的形式才能成立，可將合同分為要式合同與不要式合同。

要式合同是指根據(jù)法律規(guī)定必須采用特定形式的合同。例如，房屋租賃合同必須采用書(shū)面形式。

不要式合同是指當(dāng)事人訂立的合同依法并不需要采用特定的形式，當(dāng)事人可以采用口頭方式，也可以采用書(shū)面形式。除法律有特別規(guī)定的以外，合同均為不要式合同。

6.主合同與從合同

根據(jù)合同是否必須以其他合同的存在為前提而存在，可將合同分為主合同與從合同。

主合同是指不以其他合同的存在為前提即可獨(dú)立存在的合同。

從合同是指不能獨(dú)立存在而以其他合同的存在為存在前提的合同。

例如，甲與乙訂立借款合同，丙為擔(dān)保乙償還借款而與甲簽訂保證合同，則甲乙之間的借款合同為主合同，甲丙之間的保證合同為從合同。

區(qū)分主合同和從合同的主要意義在于：主合同和從合同之間存在著特殊的聯(lián)系，即從合同具有附屬性，它不能獨(dú)立存在，必須以主合同的存在并生效為前提。主合同不能成立，從合同就不能有效成立；主合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥暮贤膊荒軉为?dú)存在；主合同被宣告無(wú)效或被撤銷(xiāo)，從合同也將失效；主合同終止，從合同也隨之終止。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！