房估知識點：代理

（一）代理的概念

代理是指行為人根據(jù)一定方式的授權，以他人的名義與第三人為一定法律行為，所產(chǎn)生的法律后果直接歸于該他人。

代他人為法律行為的人為代理人；"他人"為被代理人，法律上又稱為"本人"：第三人又稱"相對人"。例如，甲委托乙代其購買商品房，乙以甲的名義與丙訂立商品房買賣合同，合同權利義務由甲承受。甲是被代理人，乙是代理人，丙是第三人。

（二）代理的分類

1.委托代理、法定代理和指定代理

委托代理是指基于被代理人的委托而發(fā)生的代理關系。

法定代理是指根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關系。其主要是為無民事行為能力人或限制民事行為能力人行使權利、承擔義務而設立的制度。

指定代理是指根據(jù)人民法院或有關單位的指定而發(fā)生的代理。

2.本代理和復代理

本代理是指基于被代理人選任代理人而發(fā)生的代理關系。

復代理是指代理人為行使代理權，通過以自己的名義為本人選任代理人而發(fā)生的代理關系。《民法通則》有條件地承認復代理："委托代理人為被代理人的利益需要轉托他人代理的，應當事先取得被代理人的同意。事先沒有取得被代理人同意的，應當在事后及時告知被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對轉托人的行為負民事責任。但在緊急情況下，為了保護被代理人的利益而轉托他人代理的除外。"

3.單獨代理和共同代理

單獨代理是指將代理權授予一人的代理，又稱獨立代理。（獨家代理）

共同代理是指將代理權授予二人以上的代理。

區(qū)別單獨代理和共同代理的意義：如果每個代理人的權限在授權中有明確規(guī)定，則每個代理人盡力各自完成自己的事務即可，并僅對自己的代理事項承擔責任。如果每個代理人的權限在授權中沒有明確規(guī)定，則應認為數(shù)個代理人為共同代理人，對代理事項共同承擔代理責任。

4.民法上的代理和訴訟法上的代理

民法上的代理是指代理人代被代理人為民事法律行為；

訴訟法上的代理則是代理人代被代理人為訴訟法上的行為。

（三）代理關系

通過代理人的代理活動，在被代理人、代理人、第三人之間產(chǎn)生的關系叫做代理關系。

代理關系由以下 3 個方面的關系構成：

（1）代理人與被代理人之間的關系。此為代理的內(nèi)部關系，因代理人享有的代理權而產(chǎn)生。

（2）代理人與第三人之間的關系。此為代理的外部關系，因代理人行使代理權即實施代理行為而產(chǎn)生。

（3）第三人與被代理人之間的關系。此也為代理的外部關系，因代理人代理行為效果直接歸屬于被代理人而產(chǎn)生。

（四）代理權和代理行為

代理權的取得方式：

（1）因授權而取得代理權；（2）因指定而發(fā)生；（3）因法律規(guī)定而發(fā)生。

民事法律行為的委托代理，可以采用書面形式，也可以采用口頭形式。法律規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。書面委托代理的授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。委托書授權不明的，被代理人應當向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任。

代理人在行使代理權時應遵循以下兩項原則：

（1）代理權應為維護被代理人的最大利益而行使。

即代理人應當在代理權限范圍內(nèi)，從被代理人的利益出發(fā)，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為。包括:為本人的利益計算、盡適當?shù)淖⒁饬x務、遵從本人的指示、及時向本人報告代理進展、保守秘密等。代理人不履行職責或不適當履行職責而給被代理人造成損害的，應當承擔民事責任。

（2）代理權不得濫用。

代理人濫用代理權的行為：

①自己代理。它是指代理人以被代理人的名義與自己進行民事法律行為（如代理他人與自己訂立合同）。

②雙方代理。它是指代理人以被代理人的名義與自己同時代理的其他人進行民事法律行為。

對自己代理和雙方代理，理論上認為，如經(jīng)本人同意，或者專為代理一方履行債務而進行的自己代理和雙方代理應為有效，后者如房地產(chǎn)商與購房者簽訂房屋買賣合同后，律師代理雙方辦理產(chǎn)權轉移手續(xù)。

③與第三人惡意串通，損害被代理人的利益。代理人和第三人負連帶責任。

④越權代理。超越代理權限進行代理的，代理人應根據(jù)代理人與被代理人之間的基礎關系，承擔違約責任或侵權責任。

⑤利用代理權從事違法活動?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，代理人知道被委托代理的事項違法而仍然進行代理活動的，或者被代理人知道代理人的代理行為違法而不表示反對的，由被代理人和代理人負連帶責任。

沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任。

本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。

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