房估知識點(diǎn)：房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)路線及估價方法

作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類型，不同類型的房地產(chǎn)具有不同的估價特點(diǎn)和估價技術(shù)路線，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價值估價應(yīng)遵循謹(jǐn)慎、保守原則。房地產(chǎn)抵押估價常見類型的估價思路及方法的選用簡述如下：

（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

這類房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，主要包括各類商品房、自建自營的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教育、高爾夫球場、工廠等等。對這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價時，可根據(jù)具體情況采用比較法、收益法和成本法估價。對單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行估價，可以采用基準(zhǔn)地價修正法、比較法和假設(shè)開發(fā)法估價。

（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

這類房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國有企事業(yè)單位、社會團(tuán)體的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、合作建房等。對這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價時，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評估其抵押價值：一是直接估價在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值；

二是先評估在出讓土地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費(fèi)用，出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限應(yīng)設(shè)定為自價值時點(diǎn)起計(jì)算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，但國家和抵押房地產(chǎn)所在地有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。估價報(bào)告中均應(yīng)注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價款的數(shù)額，該數(shù)額應(yīng)按抵押房地產(chǎn)所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，抵押房地產(chǎn)所在地沒有規(guī)定的，可按同類房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。

市場條件比較成熟的、市場交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方式，即先假設(shè)估價對象為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，選用比較法（收益法）作為一種方法評估出房地產(chǎn)的客觀市場價值，并減去需要補(bǔ)交的土地出讓金或出讓毛地價價值；再選用成本法為另一種方法，測算不含土地出讓金或出讓毛地價的價值。

市場狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地（不含土地使用權(quán)出讓金的價款）分別估價再綜合的成本法估價。

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

這類抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某棟、某層、某單元或某套，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對已建成或使用的部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價時，應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)權(quán)益，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用比較法、收益法或成本法。

（四）在建工程房地產(chǎn)

在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗(yàn)收的工程項(xiàng)目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押。

對在建工程作為抵押物進(jìn)行估價時，要全面掌握估價對象狀況、注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)可實(shí)現(xiàn)的權(quán)益，請抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價時點(diǎn)是否拖欠建筑工程價款的書面說明（承諾函），存在拖欠建筑工程價款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點(diǎn)的抵押價值，不含拖欠價款，估價方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物，進(jìn)行估價時應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。在估價過程中應(yīng)扣減與國有土地價值的差異，估價方法可選用成本法、收益法或比較法。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！