房估知識(shí)點(diǎn)：估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象描述與分析；（2）市場(chǎng)背景描述與分析；（3）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測(cè)算過程；（6）估價(jià)結(jié)果確定。

1.估價(jià)對(duì)象描述與分析

估價(jià)對(duì)象描述與分析主要包括：（1）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析；（2）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況的描述與分析；（3）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析。

估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析，主要描述估價(jià)對(duì)象的位置狀況、交通狀況、環(huán)境狀況、外部配套設(shè)施狀況等。其中位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場(chǎng)所（設(shè)施）的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等；交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等；環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。

估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況的描述與分析，一般分為土地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況兩部分。對(duì)土地實(shí)物狀況的描述主要說明以下內(nèi)容：土地面積，四至，土地用途，土地形狀，地形、地勢(shì)，土壤，地基，土地開發(fā)程度；其他等。對(duì)建筑物實(shí)物狀況的描述主要說明以下內(nèi)容：建筑規(guī)模，用途，層數(shù)和高度，建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)施設(shè)備，裝飾裝修，防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照，層高和室內(nèi)凈高，空間布局，建成時(shí)間和設(shè)計(jì)使用年限，使用維護(hù)狀況及完損狀況，其他等。

估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析，一般分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩部分。對(duì)土地權(quán)益狀況的描述主要說明以下內(nèi)容：土地所有權(quán)狀況，土地使用權(quán)狀況，規(guī)劃條件、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況，土地使用管制，目前使用狀況，共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、其他特殊情況等。對(duì)建筑物權(quán)益狀況的描述主要說明以下內(nèi)容：房屋所有權(quán)狀況，擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。對(duì)在建工程權(quán)益狀況描述還應(yīng)包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。

2.市場(chǎng)背景描述與分析

市場(chǎng)背景描述與分析是要說明和分析估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況，并應(yīng)有針對(duì)性地較詳細(xì)說明、分析過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。由于估價(jià)對(duì)象的類型不同，估價(jià)的目的不同，所以影響其市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的主要因素及其影響深度會(huì)有所不同。因此不同估價(jià)報(bào)告的市場(chǎng)背景描述與分析會(huì)有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作當(dāng)中難度較大的部分，特別是一些大型項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告。

對(duì)市場(chǎng)背景描述與分析應(yīng)注意把握好以下方面：

（1）要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場(chǎng)到小片區(qū)市場(chǎng)的寫作順序系統(tǒng)地分析估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)市場(chǎng)背景，并且重點(diǎn)針對(duì)估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)和類似物業(yè)市場(chǎng)。

（2）要注意與估價(jià)目的的關(guān)聯(lián)性。因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評(píng)估的價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)可能不同，因此估價(jià)應(yīng)考慮的市場(chǎng)背景因素也可能不同。

（3）要注意與估價(jià)方法的對(duì)應(yīng)。如采用比較法時(shí)，則要分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場(chǎng)類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價(jià)格水平等，而采用收益法則要側(cè)重于分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場(chǎng)類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平。

（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)，因此要對(duì)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一定時(shí)期內(nèi)的供需狀況及價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行一定的預(yù)測(cè)。

（5）應(yīng)注意一定時(shí)期相關(guān)政策、法規(guī)的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

（6）要注意引用的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)以及估價(jià)對(duì)象相關(guān)行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時(shí)效性、準(zhǔn)確性。

3.估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析

最高最佳利用分析是按照最高最佳使用原則分析估價(jià)對(duì)象最高最佳使用，即分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。因此進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析時(shí)，應(yīng)說明以估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況為估價(jià)前提，并有針對(duì)性地較詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況。

估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人和意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不同時(shí)，應(yīng)先根據(jù)估價(jià)目的確定從估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人角度或意向取得者角度進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況；

（2）當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查了解及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明：

1）維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià)；

2）更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià)；

3）改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià)；

4）改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價(jià)；

5）重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)；

6）上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價(jià)。

當(dāng)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明及對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：

（1）政府或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià)；

（2）政府或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途沒有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：

1）登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途；

2）實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)所依據(jù)的用途。

當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的不以最高最佳利用狀況為估價(jià)前提時(shí)，可不進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析。

4.估價(jià)方法適用性分析

估價(jià)方法適用性分析就是要逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的適用性。對(duì)理論上不適用而不選用的，應(yīng)簡(jiǎn)述不選用的理由；對(duì)理論上適用但客觀條件不具備而不選用的，應(yīng)充分陳述不選用的理由；對(duì)選用的估價(jià)方法，應(yīng)簡(jiǎn)述選用的理由并說明其估價(jià)技術(shù)路線。

5.估價(jià)測(cè)算過程

估價(jià)測(cè)算過程就是要詳細(xì)說明所選用的各種估價(jià)方法的測(cè)算步驟、計(jì)算公式和計(jì)算過程及其中的估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價(jià)參數(shù)的來源或確定依據(jù)等。

6.估價(jià)結(jié)果確定

估價(jià)結(jié)果確定就是要說明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終估價(jià)結(jié)果，并較詳細(xì)說明最終的估價(jià)結(jié)果確定的方法和理由。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！