房估知識(shí)點(diǎn)：估價(jià)方法

先求取假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，然后減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

1.假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值

本次估價(jià)的估價(jià)目的是對(duì)已建成的房地產(chǎn)即酒店房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)有價(jià)值估價(jià)。通過(guò)實(shí)地查勘和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象酒店房地產(chǎn)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，進(jìn)行評(píng)估方法的具體選擇。酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長(zhǎng)期收益的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)別于其他各類物業(yè)，特別是大中型星級(jí)酒店房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項(xiàng)要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)加總，據(jù)此我們確定將收益法作本次某酒店抵押價(jià)值評(píng)估的基本方法。

同時(shí)，在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項(xiàng)評(píng)估遵循貢獻(xiàn)原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評(píng)估合理性的一面，能夠保守地測(cè)算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)有價(jià)值。因此我們擬采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。

收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。即購(gòu)買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個(gè)年期內(nèi)可以在將來(lái)源源不斷地獲得年凈收益，那么，以現(xiàn)有的一個(gè)貨幣額與這將來(lái)源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來(lái)，這個(gè)貨幣額即是該房地產(chǎn)的價(jià)格，稱為收益價(jià)格。

成本法是假定存在一個(gè)潛在的購(gòu)買者，重置一宗與估價(jià)對(duì)象可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)所需投入的合理費(fèi)用。也應(yīng)當(dāng)是估價(jià)對(duì)象價(jià)值的衡量標(biāo)準(zhǔn)，即是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的資金利息和計(jì)劃利潤(rùn)，并扣除相應(yīng)的折舊來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法。

2.房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，以及其他法定優(yōu)先受償款。

本次估價(jià)對(duì)象估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)。

法定優(yōu)先受償款為預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅說(shuō)法錯(cuò)誤

見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》 101頁(yè)

房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、變賣的費(fèi)用和稅金。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！