房估知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)的前期工作。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究也是房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)常要做的一項(xiàng)工作，這項(xiàng)工作與一般的房地產(chǎn)估價(jià)既有不同，又有密切聯(lián)系。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究與一般的房地產(chǎn)估價(jià)的最大不同在于：可行性研究主要是以評(píng)價(jià)項(xiàng)目能否安全可靠獲取投資收益為目的，而一般的房地產(chǎn)估價(jià)則以評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值為目的。

二者的聯(lián)系則在于：可行性研究一般都需要預(yù)測(cè)項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)價(jià)值，這正是一般的房地產(chǎn)估價(jià)所要做的工作。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究和一般的投資項(xiàng)目可行性研究也有一個(gè)關(guān)鍵的區(qū)別。這里講的一般投資項(xiàng)目指其他生產(chǎn)行業(yè)的投資項(xiàng)目，以工業(yè)投資項(xiàng)目為主。工業(yè)投資項(xiàng)目的投資-回收過(guò)程是：項(xiàng)目建成之后成為生產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進(jìn)而回收投資和獲得投資回報(bào)。

而房地產(chǎn)投資項(xiàng)目（以建成后全部銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例）的投資-回收過(guò)程則是：項(xiàng)目建成之后形成產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進(jìn)而回收投資和獲得投資回報(bào)。也就是說(shuō)：房地產(chǎn)項(xiàng)目完成之后直接形成產(chǎn)品，而一般工業(yè)投資項(xiàng)目完成之后是形成企業(yè)。這導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資測(cè)算過(guò)程和一般工業(yè)項(xiàng)目的投資測(cè)算過(guò)程是有所區(qū)別的，主要的區(qū)別在一般工業(yè)項(xiàng)目投資測(cè)算過(guò)程中的固定資產(chǎn)攤銷和企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的流動(dòng)資產(chǎn)占用的測(cè)算，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資測(cè)算時(shí)的表現(xiàn)形式是不同的。

但從目前的實(shí)踐情況看，并未將房地產(chǎn)投資的上述特點(diǎn)反映出來(lái)。

目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)是建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，這個(gè)評(píng)價(jià)方法的基本過(guò)程和用于一般工業(yè)項(xiàng)目投資可行性分析的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)》（由國(guó)家發(fā)展改革委和建設(shè)部發(fā)布）等文件是一樣的，并未充分體現(xiàn)上述房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，這有待今后加以改進(jìn)。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！