2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

商品房買(mǎi)賣(mài)合同

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）示范文本》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)售）示范文本》

簽訂補(bǔ)充協(xié)議的前提是：對(duì)示范合同中未約定或約定不明的內(nèi)容。

補(bǔ)充協(xié)議中如含有不合理減輕、免除示范合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人承擔(dān)的責(zé)任或不合理加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除買(mǎi)受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以示范合同為準(zhǔn)。

（一）商品房預(yù)售合同主要內(nèi)容

1.合同當(dāng)事人；2.商品房基本狀況；3.商品房?jī)r(jià)款；4.商品房交付條件與交付手續(xù)；5.面積差異處理方式；6.規(guī)劃設(shè)計(jì)變更；7.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任；8.合同備案與房屋登記；9.前期物業(yè)管理；10.其他事項(xiàng)，業(yè)主共有部分約定、配套設(shè)施約定、爭(zhēng)議解決方式等。

（二）商品房現(xiàn)售合同主要內(nèi)容

1.合同當(dāng)事人；2.商品房基本狀況；3.商品房?jī)r(jià)款；4.商品房交付條件與交付手續(xù)；5.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任；6.房屋登記；7.物業(yè)管理；8.其他事項(xiàng)。

（三）計(jì)價(jià)方式

可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為專(zhuān)有部分，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

（四）面積誤差的處理方式

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。

面積誤差比是實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積之差與預(yù)測(cè)面積之比，公式為：

面積誤差比＝（實(shí)測(cè)面積－預(yù)測(cè)面積）/預(yù)測(cè)面積×100%

合同中沒(méi)有約定面積誤差比的，按以下原則處理：

（1）按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

按建筑面積計(jì)價(jià)的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以?xún)?nèi)的，根據(jù)實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。

（2）按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。

按建筑面積計(jì)價(jià)的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積任何一個(gè)的誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的，買(mǎi)受人就有權(quán)解除合同。

買(mǎi)受人解除合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買(mǎi)受人已付全部房?jī)r(jià)款（含已付貸款部分），并自買(mǎi)受人付款之日起，按照不低于中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)付利息。

買(mǎi)受人不退房的，實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。

實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%（含3%）以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超過(guò)3%的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

（五）中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。

買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做出書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。

（六）保修責(zé)任

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的保修期從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（出賣(mài)人）將商品房交付給買(mǎi)受人之日起計(jì)算。