2017預習講義《房地產(chǎn)估價案例與分析》指錯題分值分布

2017-03-07 08：14　　來源：建設工程教育網(wǎng)整理字體：大小打印收藏

2017年房地產(chǎn)估價師備考階段已經(jīng)開始，這個春天，建設工程教育網(wǎng)繼續(xù)陪你勇敢追夢。當你下定了學習的決心，并愿意找回備考節(jié)奏的主控權，你會發(fā)現(xiàn)，直達離自己并不遠。為了方便考生進行全面?zhèn)淇迹?017年房地產(chǎn)估價師備考2017房地產(chǎn)估價師實驗班現(xiàn)已開通>>

　　《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試題型與分值分布

　　這門課總分100分，及格分數(shù)線為60分。

　　本課程考試題型主要有：

　　問答題>>（30分）

　　選擇題>>（20分）

　　指錯題>>（40分）

　　改錯題>>（10分）

　?。ㄈ┲稿e題

　　1.答題要求

　　（估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，每指明一處錯誤得3分，指明13處得全分40分。注意：本題答題處只有13個序號，指明的每一個錯誤要求寫在對應的序號后，如果未將指明的錯誤內(nèi)容寫在序號后面的空格處不計分。）

　　2.答題要點：仔細閱讀報告、分析錯誤類型、對錯誤項的錯誤程度進行排序后依次填入13個序號后面的空格處。

　　根據(jù)“指錯題”的答題要求和評分標準，建議考生應采取如下措施：

　　一是考生應將估價報告中的錯誤在草稿紙上一一列出，并根據(jù)錯誤的嚴重程度進行排序，將錯誤嚴重的、自己有把握的，特別是以前考試中出現(xiàn)過的類似錯誤排在前面，然后依次寫入答題紙的13個序號上，且一個序號對應一個答案。

　　二是考生在按照自己的理解和判斷而指出的錯誤項目，要對照“估價報告常見錯誤”的總結（本課程基礎班的講授內(nèi)容）、歷年試題分析進行檢查，進一步核實“指錯”的準確性和是否存在漏指的錯誤。核實完畢后抄錄在答題紙上。

　　【2012試題·指錯題】三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）

　　房地產(chǎn)估價報告

　　項目名稱：××市××街××號商業(yè)用房及車庫房地產(chǎn)司法鑒定估價

　　估價委托人：××法院

　　估價機構：××房地產(chǎn)估價有限公司

　　估價人員：××××××

　　估價作業(yè)日期：2011年6月23日至2011年7月5日

　　估價報告編號：××[2011]第××號

　　1.封面中“估價人員”應為“注冊房地產(chǎn)估價師”。

　　目錄（略）

　　致估價委托人函

　　××法院：

　　受貴院委托，我公司本著獨立、客觀、公正的原則，對產(chǎn)權屬于××有限公司，位于××市××街××號，建筑面積為411.45m2的商業(yè)用房及建筑面積為38m2車庫的市場價值進行了評估。估價對象土地使用權性質(zhì)為出讓，用途為商住綜合用地，土地使用權分攤面積為61.23m2，土地使用權剩余年限為27年。估價時點為2011年6月23日，估價目的是為委托人執(zhí)行案件需要而評估房地產(chǎn)市場價值。

　　本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，采用收益法和市場法進行了評估，在認真分析現(xiàn)有資料、市場狀況的基礎上，結合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場的價格因素，經(jīng)過測算，確定估價對象于估價時點2011年6月23日的市場價值評估結果如下：

　　評估單價：7983元/m2

　　評估總價：408.29萬元

　　人民幣大寫：肆佰零捌萬貳仟玖佰元整

　　2.致估價委托人函及技術報告中的估價結果中缺車庫部分價格。

　　××房地產(chǎn)估價有限公司（蓋章）

　　法定代表人：（簽名、蓋章）

　　二〇一一年七月五日

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。

　　2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限定條件的限制。

　　3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或?qū)ζ浯嬖谄姟?/p>

　　4.估價人員依據(jù)國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291一1999）和當事人要求進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

　　5.注冊房地產(chǎn)估價師×××，×××已于2011年6月23日對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對查勘的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的實地查勘僅限于其外觀和使用情況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料進行評估。除非另有委托，我們不承擔對估價對象建筑結構質(zhì)量進行調(diào)查的責任。

　　6.沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。

　　姓名執(zhí)業(yè)資格注冊號簽名

　　×××注冊房地產(chǎn)估價師×××（略）

　　3.注冊房地產(chǎn)估價師聲明中不能依據(jù)當事人要求進行評估。

　　估價假設和限制條件

　　1.本次評估涉及的權屬資料均由委托人提供，委托人對所提供資料的真實性和合法性負責。

　　2.估價對象在估價時點達到最高最佳利用狀態(tài)，其運作方式合法。

　　3.估價對象房地產(chǎn)本身不存在質(zhì)量問題。

　　4.房地產(chǎn)市場在本估價報告應用的有效期內(nèi)不發(fā)生較大變化。

　　5.估價對象房地產(chǎn)在本估價報告應用的有效期內(nèi)不遭受重大損壞。

　　6.至估價時點，第二層商業(yè)用房帶有尚未到期的租約，鑒于本次評估的特定估價目的，評估時不考慮租賃情況對估價對象評估價值的影響。

　　7.至估價時點，估價對象已抵押給××銀行××支行，權利價值共計240萬元。由于本次估價目的是為委托人執(zhí)行借款合同糾紛案件而評估房地產(chǎn)市場價值，故本次評估未考慮已抵押他項權利對房地產(chǎn)價值的影響。

　?。ㄆ渌僭O和限制條件略）

　　房地產(chǎn)估價結果報告

　　一、估價委托人（略）

　　二、估價機構（略）

　　三、估價對象

　　估價對象為位于××市××街××號××大樓中的商業(yè)用房及車庫，該大樓建于2000年，為鋼筋混凝土結構，共12層，其中一～四層為非住宅，五～十二層為住宅。商業(yè)用房位于第二層，房屋所有權人為××有限公司，用途為商業(yè)，建筑面積為411.45m2，層高為4m，業(yè)主對部分結構進行了加層，加層面積共100m2，合計可利用面積為511.45m2.車庫位于第一層，建筑面積為38m2.

　　4.未明確說明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權登記面積，計入總價的理由未說明。

　　估價對象土地使用權人為××有限公司，土地用途為商住綜合用地，使用權性質(zhì)為出讓，土地使用權分攤面積為61.23m2，土地使用權剩余年限為27年。所在宗地基礎設施完備，宗地內(nèi)外達到“五通一平”。

　　估價對象商業(yè)用房目前出租給相鄰的超市使用，租賃合同尚有2.5年到期。至估價時點，估價對象已抵押給××銀行××支行，權利價值共計240萬元。

　?。ü纼r對象其他情況略）

　　5.估價對象中缺土地使用權出讓年限或土地使用權起始日期。

　　6.估價對象中缺裝飾裝修部分的描述或說明。

　　7.估價對象中缺是否有共有權的說明。

　　四、估價目的

　　因××法院審理案件的需要，委托本公司對××有限公司所有的位于××市××街××號第二層商業(yè)用房及車庫市場價值進行評估，為委托人執(zhí)行案件了解房地產(chǎn)公開市場價格提供參考。

　　五、估價時點

　　2011年6月23日

　　六、價值定義（略）

　　七、估價依據(jù)（略）

　　八、估價原則（略）

　　九、估價方法（略）

　　十、估價結果（略）

　　十一、估價人員（略）

　　十二、估價作業(yè)日期（略）

　　十三、估價報告應用的有效期

　　因本次估價目的所限，本估價報告自出具之日起一年內(nèi)有效。

　　房地產(chǎn)估價技術報告

　　一、估價對象實物狀況描述與分析（略）

　　二、估價對象權益狀況描述與分析（略）

　　三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）

　　四、市場背景描述與分析（略）

　　五、最高最佳利用分析（略）

　　六、估價方法適用性分析

　　1.估價方法選用的理由

　　估價對象為已建成的商業(yè)用房和車庫，故不宜采用假設開發(fā)法；估價對象區(qū)域內(nèi)的土地取得成本難以客觀確定，故也不宜采用成本法。第一層車庫和第二層商業(yè)用房均具有租金收益，同時該區(qū)域存在車庫和商業(yè)用房的轉讓交易實例，故可選用收益法和市場法進行評估。

　　8.技術報告中估價方法適用性分析中，選用市場法的理由不充分，應該是該區(qū)域中在估價時點近期有較多類似房地產(chǎn)的交易實例。

　　2.估價方法原理和公式

　?。?）收益法

　　收益法原理：采用適當?shù)膱蟪曷剩瑢⒐纼r對象未來各期（通常為年）的客觀凈收益折算到估價時點，求其之和得出估價對象的總價值。

　　收益法公式：

　　V一房地產(chǎn)價值；

　　A―未來第1年房地產(chǎn)凈收益；

　　Y一報酬率；

　　g―凈收益逐年遞增的比率；

　　n―房地產(chǎn)剩余收益年限。

　　9.不應選用凈收益按一定比率遞增的收益法計算公式（或者說選用凈收益按一定比率遞增的公式與后面采用凈收益每年不變有限年限公式矛盾）。

　?。?）市場法（略）

　　七、估價測算過程

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　　1.年有效毛收入

　　估價對象商業(yè)用房為可出租型房地產(chǎn)，故可以獲得市場的正常租金價格。根據(jù)對估價對象附近區(qū)域商業(yè)用房的租金及空置率調(diào)查，通過比較調(diào)整后得到估價對象的租金，詳細情況見下表。

　　商業(yè)用房租賃情況調(diào)查表

序號	實例名稱	用途	建筑面積租金/（元/m²·月）	空置率
1	×××服裝店	商業(yè)用房	75	5%
2	×××食品店	商業(yè)用房	74	5%
3	×××百貨店	商業(yè)用房	67.6	5%

　　因素條件說明表

		估價對象	可比實例1	可比實例2	可比實例3
實例名稱		——	××服裝店	××食品店	××百貨店
坐落		××街××號第二層	××街××號第二層	××街××號第二層	××街××號第三層
用途		商業(yè)	商業(yè)	商業(yè)	商業(yè)
交易日期		——	2011.6	2011.1	2011.6
交易情況		——	正常	正常	正常
租金價格/（元/m²·月）		——	75	74	67.6
區(qū)域因素	商業(yè)繁華度	較好	較好	較好	較好
	交通條件	較好	較好	較好	較好
	周邊環(huán)境	較好	較好	較好	較好
	公共配套	完善	完善	完善	完善
	基礎設施	完善	完善	完善	完善
個別因素	建筑類型	小高層	小高層	小高層	小高層
	外觀形象	較好	較好	較好	較好
	所在層/總樓層	二/12	二/12	二/12	三/12
	設施設備	完善	完善	完善	完善
	裝修	簡裝	簡裝	簡裝	簡裝
	層高/m	4	4	4	4
	通道出入口距離/m	3	3	3	3
	建筑年份	2000年	2000年	2000年	2000年
	物業(yè)服務	一般	一般	一般	一般

　　商業(yè)用房租金測算表

對象	可比實例1	可比實例2	可比實例3
名稱	××服裝店	××食品店	××百貨店
坐落	××街××號	××街××號	××街××號
租金價格/（元/m²）	75	74	67.6
交易情況修正	100/100	100/100	100/100
交易日期修正	100/100	100/100	100/100
區(qū)域因素修正	100/100	100/100	100/100
個別因素修正	100/100	100/100	100/100
修正后租金（元/m²）	75	74	67.6
平均比準資金（元/m²）

　　10.用市場法求租金時，所在層/總樓層因素應屬于區(qū)位因素而不是個別因素。

　　11.選取可比實例的租金內(nèi)涵未說明，如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應當扣除的費用，如物業(yè)服務費、維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅金等。

　　12.可比實例2成交日期與估價時點相距較遠，未說明交易日期修正系數(shù)為100/100的理由。

　　13.可比實例3的樓層與估價對象不同，未說明不調(diào)整的理由。

　　14.可比實例的租金收租損失情況未說明。

　　3個可比實例修正后的租金較為接近，故取三者的簡單算術平均值作為估價對象客觀租金水平，即估價對象商業(yè)用房的租金為72.2元/（m2·月）。

　　根據(jù)市場調(diào)查和分析，估價對象商業(yè)用房有效出租率確定為95%.

　　年潛在毛收入＝月租金×12＝72.2×12＝866.4（元／m2）

　　年有效毛收入＝年潛在毛收入×有效出租率＝866.4×95%＝823.08（元/m2）

　　15.在確定租金時未考慮租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入。

　　2.年總費用

　　（1）稅金：包括房產(chǎn)稅12%、營業(yè)稅5%、城市維護建設稅（營業(yè)稅的7%）、教育費附加（營業(yè)稅的3%），綜合取年有效毛收入的17.5%.

　?。?）維修費：按建筑物重置成本的2‰計算，根據(jù)估價對象建筑物的實際情況和造價資料，本估價對象建筑物的重置成本按1800元／m2計算。

　　年維修費＝1800×2‰＝36（元／m2）

　　16.維修費取值依據(jù)未說明。

　　17.維修費不應按本估價對象的重置成本計算而應按該類房地產(chǎn)的客觀平均成本計算。

　?。?）保險費：保險費率一般為有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。

　　年保險費＝823.08×2‰＝1.65（元／m2，）

　　18.保險費率的確定未說明理由。

　?。?）管理費：包括管理人員經(jīng)費、辦公費、廣告費等，根據(jù)××市一般水平，管理費約占年有效毛收入的2%～4%，根據(jù)估價對象現(xiàn)狀特點，結合估價人員經(jīng)驗，按年有效毛收入的3%計算。

　　年管理費＝年有效毛收入×3%＝866.4×3%＝25.99（元／m2）

　?。?）年總費用：（1）～（4）項的合計。

　　年總費用＝199.29+36+1.65+25.99＝207.65（元／m2）

　　3.年凈收益

　　年凈收益＝年有效毛收入－年總費用＝823.08－207.68＝615.4（元／m2）

　　4.報酬率

　　報酬率確定為6.5%.（確定過程略）

　　5.收益年限

　　估價對象為鋼筋混凝土結構，根據(jù)有關規(guī)定，其經(jīng)濟耐用年限為40年。該房地產(chǎn)竣工于2000年，至估價時點已使用11年，剩余使用年限為29年，因此估價對象的可收益年限確定為29年。

　　19.鋼筋混凝土結構非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年而不是40年。

　　6.求取房地產(chǎn)評估單價

　　計算公式為：

　　估價對象單價＝615.4/6.5%×[1－1/（1+6.5%）29]＝7943（元/m2）（取整）

　　20.沒有對年凈收益進行預期或期望調(diào)整（或者未說明年凈收益是預測值）。

　　21.在確定收益年限時未考慮土地使用權剩余年限。

　　22.根據(jù)孰短原則，應以土地使用權剩余年限（27年）為收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

　　23.選用凈收益每年不變有限年限公式未說明理由（或者說沒有對年凈收益未來變化趨勢進行分析）

　　24.在最后確定收益價格時，未說明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建筑物不予補償?shù)那疤帷?/p>

　?。ǘ┦袌龇?/p>

　　經(jīng)測算，估價對象比準單價為8023元／m2.（測算過程略）

　　（三）綜合確定估價對象評估價格

　　由上述測算過程得到的收益價格為7943元／m2，比較價格為8023元／m2，兩個結果比較接近，客觀反映了估價對象的市場價值。因此本次評估采用兩者的簡單算術平均值作為估價對象評估結果。

　　估價對象評估單價＝（7943+8023）/2＝7983（元／m2）

　　估價對象評估總價＝7983×511.45＝408.29（萬元）

　　八、估價結果確定

　　本估價機構根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)估價人員綜合分析測算，確定估價對象在估價時點2011年6月23日的評估單價為7983元／m2，評估總價為408.29萬元，人民幣大寫：肆佰零捌萬貳仟玖佰元整。

　　【參考答案】