吉發(fā)改收管聯(lián)字［2004］982號

各市、州發(fā)改委（物價局）、房產(chǎn)局（建設(shè)局）：

　　為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條理》和《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》（發(fā)改價格[2003]1864號），我們制定了，《吉林省物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

吉林省發(fā)展和改革委員會
吉 林 省 建 設(shè) 廳 文件
二〇〇四年十二月二十日

　　附件1：

　　吉林省物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則

　�。� 試行）

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主、房屋使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》制定本細則。

　　第二條 本細則適用于全省行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認(rèn)定、工商行政管理機關(guān)登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)對各類物業(yè)實施管理、向業(yè)主提供服務(wù)并收費的行為。

　　第三條 本細則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人提供服務(wù)收取綜合費用。

　　第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

　　第五條 省價格主管部門會同省建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

　　縣以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價格的制定和監(jiān)督管理工作。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)價格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價格采取以下三種形式：

　�。ㄒ唬﹨f(xié)商確定服務(wù)價格

　　凡通過招投標(biāo)或選聘方式實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)，其服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)可由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或招標(biāo)單位、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價格協(xié)商確定，報當(dāng)?shù)貎r格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　�。ǘ�）提前告示服務(wù)價格

　　凡開發(fā)商按規(guī)定可以預(yù)售、租賃的房屋，都應(yīng)由選聘的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價格自行確定綜合服務(wù)價格和細化服務(wù)內(nèi)容，報價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門備案，同時在顯著位置設(shè)立公示牌，將服務(wù)價格和細化的服務(wù)內(nèi)容公示。在簽訂房屋預(yù)售、租賃合同時，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，業(yè)主入住后至該業(yè)主委員會成立之前，按合同約定執(zhí)行，服務(wù)價格不得提高，服務(wù)承諾不得降低。

　�。ㄈ�）價格主管部門核定服務(wù)價格

　　1、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會難以協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)價格的，由雙方提出書面申請，報當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同房地產(chǎn)行政管理部門核定。

　　2、未實行提前告示服務(wù)價格的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的實際情況，提出服務(wù)價格申請，報當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門核定。

　　第八條 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)價格由縣以上政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，按照省價格主管部門、建設(shè)行政主管部門制定的《吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價格》，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，在上浮10%、下浮30%的幅度內(nèi)制定當(dāng)?shù)氐淖≌�小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價格。

　　非住宅物業(yè)服務(wù)價格由各市、州政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H經(jīng)濟發(fā)展水平和社會承受能力，按照本《細則》規(guī)定的原則，制定當(dāng)?shù)胤亲≌�物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價格。

　　物業(yè)服務(wù)具體價格由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參考當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)指導(dǎo)價格在物業(yè)服務(wù)收費合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價格要根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平等因素適時調(diào)整公布。

　　第九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

　　開發(fā)商在簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時，要明確公共照明費、電梯使用費、物業(yè)管理服務(wù)費按月繳納，不得預(yù)收。水費、電費待業(yè)主入住后按每月實際費用自行繳納。

　　第十條 實行物業(yè)服務(wù)的價格構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　　1、物業(yè)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等（人員配置參照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)人員配置參考表》）；

　　2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　6、辦公費用；

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十一條 物業(yè)的成本利潤率控制在1－3%.

　　第十二條 物業(yè)服務(wù)收費等級的確定，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門會同價格主管部門審核認(rèn)定。

　　物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)五級以下的物業(yè)管理企業(yè)，不得收取物業(yè)管理服務(wù)費。

　　第十三條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

　　第十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納服務(wù)費用，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

　　第十五條 按照鼓勵先進、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，凡榮獲國家物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽稱號的，其物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價格可經(jīng)業(yè)主委員會同意，按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行價格上浮6%，榮獲省級物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽稱號的，價格可上浮5%，榮獲省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的，價格可上浮4%，榮獲市、州級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽稱號的，價格可上浮3%.

　　第十六條 物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理后，開發(fā)建設(shè)單位已竣工的納入物業(yè)管理范圍的房屋出售前，應(yīng)足額繳納物業(yè)管理費。

　　第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收費用的，可按約定向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等任何費用。

　　第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，必須經(jīng)業(yè)主大會同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，由此所得收益用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　對小區(qū)內(nèi)道路上停放的車輛是否收取停車費，應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。收取停車費的小區(qū)，停車費收入按照業(yè)主大會的決定使用。

　　小區(qū)內(nèi)專業(yè)停車場收費標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r格主管部門核定。對業(yè)主已購買產(chǎn)權(quán)的停車位、車庫不得另行收取停車費。

　　第十九條 過去已對業(yè)主收取的房屋維修金（0.15元/平方米）節(jié)余部分，轉(zhuǎn)入房屋維修資金帳戶，今后不再另行收取該項費用。

　　第二十條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。

　　第二十二條 各地原定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行指導(dǎo)價格不符的，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過充分協(xié)商后盡快調(diào)整。

　　第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置設(shè)立公示欄或公示牌，對服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)管理服務(wù)價格等有關(guān)情況進行公示。

　　第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

　　第二十五條 政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)價格的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

　　第二十六條本實施細則由省價格主管部門會同省建設(shè)行政主管部門負責(zé)解釋。

　　本實施細則自2005年1月1日起執(zhí)行，原吉林省物價局、吉林省建設(shè)廳印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實施細則》（吉省價房涉字[1997]14號）、《關(guān)于<對吉林省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實施細則>中個別條款訂正的通知》（吉省價房涉字[1997]25號）、《關(guān)于物業(yè)管理收取房屋維修金及有關(guān)問題的通知》（吉省價房涉字[2000]12號）廢止。

　　附件2：

　　吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價格

　　一、我省各類住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費（指提供房屋，設(shè)施維修，綠化的養(yǎng)護，環(huán)境衛(wèi)生，維護秩序，檔案資料管理等服務(wù)費）政府指導(dǎo)價格（按每月每平方米建筑面積計算）如下：

　　1、普通住宅

　　一級：每平方米1.00－1.50元；

　　二級：每平方米0.70－1.00元；

　　三級：每平方米0.50－0.70元；

　　四級：每平方米0.30－0.50元；

　　五級：每平方米0.30元

　　2、高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)主要依據(jù)業(yè)主的要求和所提供的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量程度，按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商議定。

　　二、非住宅物業(yè)服務(wù)價格由各市、州政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H經(jīng)濟發(fā)展水平和社會承受能力，按照《吉林省物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則（試行）》規(guī)定的原則，制定本地區(qū)非住宅物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價格。

　　三、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照《吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》由雙方協(xié)商議定，并報當(dāng)?shù)貎r格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。非住宅物業(yè)服務(wù)收費具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照當(dāng)?shù)胤亲≌�物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價格協(xié)商議定，并報當(dāng)?shù)貎r格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)難以確定的，報當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)。

　　附件3：

　　吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)

　　一、一級物業(yè)管理服務(wù)等級：

　　1、基本要求

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)原則上應(yīng)持有二級以上物業(yè)管理資質(zhì)證書，或具有三年（含三年）以上管理住宅小區(qū)經(jīng)歷的三級物業(yè)管理企業(yè)。

　�。�2）建立完善的物業(yè)管理服務(wù)制度，并落實到位，按規(guī)范簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　�。�3）物業(yè)管理項目經(jīng)理應(yīng)具備三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。

　�。�4）80%以上物業(yè)管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證。

　�。�5）80%以上物業(yè)管理人員應(yīng)具有大專以上學(xué)歷。

　�。�6）物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)戶檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理、日常管理等實行計算機管理。

　�。�7）小區(qū)設(shè)有“服務(wù)中心”，實行24小時物業(yè)服務(wù)接待，公示服務(wù)聯(lián)系電話。適應(yīng)業(yè)主需求，開展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目及收費價目。采取多種形式服務(wù)反饋，如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，保證每年與50%以上業(yè)戶作有效溝通，每年對物業(yè)服務(wù)投訴有效處理率達到95%.

　�。�8）建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。

　�。�9）適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合社區(qū)開展文化活動。

　�。�10）建立健全財務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費用的收支狀況。

　　（11）按規(guī)定管理、使用專項維修資金。

　　2、房屋管理

　　（1）按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。

　�。�2）房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔；外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。

　　（3）對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。

　�。�4）空調(diào)安裝統(tǒng)一有序，支架無銹蝕。

　�。�5）陽臺封閉符合市容管理規(guī)定，規(guī)格色調(diào)一致，不超出外墻面。

　�。�6）無超出設(shè)計或統(tǒng)一設(shè)置以外的防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平臺護欄等。

　�。�7）房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料、日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。對私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸止，并報告有關(guān)部門。

　�。�8）小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)房屋、道路平面分布圖，小區(qū)內(nèi)各路口、棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地標(biāo)識齊全、規(guī)范、美觀。

　　3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

　�。�1）共用設(shè)施設(shè)備運行正常，維護良好，無事故隱患。有設(shè)備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。

　�。�2）實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場，預(yù)約維修按雙方約定時間到達現(xiàn)場。維修回訪率達到90%以上。

　�。�3）水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運行管理人員技能熟練，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。定期進行消防演練，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

　�。�4）道路、停車場平整通暢，交通標(biāo)志規(guī)范、齊全。

　�。�5）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率在98%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。

　�。�6）維修養(yǎng)護制度健全，并在工作場所明示。工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

　�。�7）對設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。

　　（8）辦理房屋及公共設(shè)備設(shè)施損壞險及公共責(zé)任險。

　�。�9）各設(shè)備場所衛(wèi)生、整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全。

　�。�10）各設(shè)備場所、公共場所、場地，具有危及人身安全隱患處要有明顯標(biāo)志和防范措施。

　　（11）在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

　　4、公共秩序維護

　�。�1）小區(qū)主出入口24小時值班。

　�。�2）對小區(qū)重點部位按合同約定巡查。

　�。�3）中央監(jiān)控室對小區(qū)實施24小時監(jiān)控，監(jiān)控員不得離崗。

　�。�4）對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備場所、頂層天臺等具有危險隱患的部位，設(shè)置安全防范警示設(shè)施和標(biāo)志。

　�。�5）對進出小區(qū)的車輛實施登記管理，并引導(dǎo)車輛出入，有序停放車輛（含非機動車）。

　�。�6）對進出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實施發(fā)放臨時出入證管理；對可疑人員作盤問、登記管理；對訪客指引行走路徑。

　�。�7）對火災(zāi)、消防設(shè)施、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案（每年預(yù)演一次）。

　�。�8） 消防設(shè)施符合公安消防部門的要求，標(biāo)明防火疏散通道。

　　5、衛(wèi)生保潔服務(wù)

　　（1）小區(qū)公共場所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進行一次清掃。

　�。�2）室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區(qū)樓道玻璃每兩周擦拭一次。

　　（3）及時清掃積水、積雪。

　�。�4）清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現(xiàn)象。

　�。�5） 根據(jù)物業(yè)實際需要，合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱、垃圾袋裝，并對垃圾進行分類收集。

　�。�6） 垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象。

　�。�7）設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。

　�。�8）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

　�。�9）對小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保證排放雨水、污水管道的暢通。

　�。�10）對小區(qū)內(nèi)的雨水、污水井每月檢查一次，視情況進行及時清掏，保證雨水、污水井通暢。

　�。�11）禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時勸止，并報告有關(guān)部門，協(xié)助有關(guān)部門進行處理。

　　（12）建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進行預(yù)防控制，適時投放消殺藥物。

　　6、綠化管理及養(yǎng)護

　�。�1）有綠化專業(yè)人員，管理制度落實。

　�。�2）小區(qū)內(nèi)綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑配置得當(dāng)，小區(qū)內(nèi)綠化率達到規(guī)劃設(shè)計要求。

　�。�3）花草樹木無枯死，發(fā)現(xiàn)的死樹，應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時補種。

　　（4）綠籬超過平齊線10公分時應(yīng)進行修剪，綠籬根部無枯枝爛葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。

　�。�5）造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。

　�。�6）根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌，施肥和松土，花草樹木長勢良好。

　�。�7）及時組織防凍保暖、防沙、預(yù)防病蟲害。

　�。�8）綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛護綠地。

　　二、二級物業(yè)管理服務(wù)等級：

　　1、基本要求

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有三級以上物業(yè)管理資質(zhì)證書。

　�。�2）建立完善的管理服務(wù)制度，并落實到位，按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。

　�。�3）物業(yè)管理項目經(jīng)理應(yīng)具備二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。

　　（4）70%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證。

　�。�5）70%以上物業(yè)管理人員要具有大專以上學(xué)歷。

　�。�6）物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主檔案、收費管理等多方面要實行計算機管理。

　�。�7）對業(yè)主實行每天12小時物業(yè)服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話）。

　�。�8）根據(jù)小區(qū)實際條件，根據(jù)業(yè)主需要，開展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)（公示服務(wù)項目及收費價目）。

　�。�9）采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與30%以上業(yè)主作有效溝通，每年對物業(yè)服務(wù)投訴有效處理率達到90%.

　�。�10）招牌、廣告牌、霓虹燈統(tǒng)一規(guī)劃，整齊有序。

　�。�11）建立較完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案），并落實到位。

　�。�12）根據(jù)小區(qū)實際條件，配合社區(qū)開展必要的文化活動。

　�。�13）建立健全財務(wù)管理制度，每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費用的收支狀況。

　　（14）按規(guī)定管理、使用專項維修資金。

　　2、房屋管理

　�。�1）按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定，對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。

　�。�2）房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，公共樓梯間墻面、地面無污跡、無破損。外墻無亂張貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。

　�。�3）空調(diào)安裝位置統(tǒng)一有序，支架無銹蝕，無安全隱患。

　　（4）封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。

　�。�5）除建筑設(shè)計有要求外，不得安裝外廊及外凸防盜網(wǎng)和屋頂平臺護欄等。

　�。�6）房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修申請及審批記錄、日常巡查記錄及驗收手續(xù)等，對危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸止，及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助有關(guān)部門處理。

　�。�7）小區(qū)主出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，小區(qū)內(nèi)組團及各棟、單元（門）、戶門及公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)志。

　　3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

　�。�1）共用配套設(shè)備設(shè)施良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備，有設(shè)備運行記錄。

　�。�2）實行24小時報修值班制度，急修報修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場，預(yù)約維修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，維修回訪率達到80%.

　�。�3）水、電、電梯等設(shè)備運行人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時啟用，消防通道暢通，制訂消防應(yīng)急方案，進行消防演練。

　�。�4）道路通暢、路面平整，路面井蓋不影響車輛和行人通行，停車場及主要道路交通標(biāo)志規(guī)范、齊全。

　　（5）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率95%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。

　　（6）維修養(yǎng)護制度健全，并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

　　（7）對設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。

　�。�8）各設(shè)備房衛(wèi)生整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，設(shè)備房管理制度明確。

　�。�9）具有危及人身安全隱患的設(shè)備設(shè)施場所、公共場所、場地，要有明顯標(biāo)志和防范措施。

　�。�10）在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

　　4、公共秩序維護

　�。�1）小區(qū)主出入口24小時值班。

　　（2）對小區(qū)重點部位每2小時巡查一次。

　�。�3）應(yīng)對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺等危險隱患部位，設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。

　�。�4）進出小區(qū)的車輛實施登記管理，引導(dǎo)車輛有序停放。

　�。�5）進出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實施發(fā)放臨時出入證管理。

　�。�6）對火災(zāi)、水浸、電梯困人等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案（每年演練一次）。

　　5、衛(wèi)生保潔服務(wù)

　　（1）小區(qū)公共場所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進行一次清掃。

　　（2）室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區(qū)樓道玻璃每月擦拭一次。

　　（3）及時清掃積水、積雪。

　�。�4）清潔區(qū)域部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現(xiàn)象。

　�。�5）根據(jù)物業(yè)管理實際需要，合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱，并將垃圾進行分類收集袋裝。

　�。�6）垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象。

　�。�7）設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。

　�。�8）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

　�。�9）對小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水的管道每年最少全面

　　疏通一次，保證排放管道的暢通。

　�。�10）小區(qū)內(nèi)的雨水、污水排放井每月檢查一次，視情況進行及時清掏，保證排放井通暢。

　�。�11）小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時勸止，報告并配合有關(guān)部門進行處理。

　�。�12）建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進行預(yù)防控制，適時投放消殺藥物。

　　6、綠化管理及養(yǎng)護

　　（1）有綠化專業(yè)人員，管理制度落實。

　�。�2）小區(qū)內(nèi)綠化的布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑配置得當(dāng)，小區(qū)內(nèi)綠化率達到規(guī)劃設(shè)計要求。

　　（3）花草樹木無枯死，發(fā)現(xiàn)死樹，必須在半月內(nèi)清除，并適時補種。

　�。�4）綠籬超過平齊線時應(yīng)進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物。

　�。�5）造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。

　�。�6）根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。

　　（7）適時組織防凍保暖、防沙，預(yù)防病蟲害。

　�。�8）綠地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛護綠地。

　　三、三級物業(yè)管理服務(wù)等級：

　　1、基本要求

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)證書。

　�。�2）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。

　�。�3）按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　（4）物業(yè)管理項目經(jīng)理應(yīng)具備一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。

　�。�5）50%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書。

　�。�6）物業(yè)管理企業(yè)實施每天8小時服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話號碼）。

　　（7）每年與10%以上業(yè)主作有效溝通，每年物業(yè)投訴有效處理率達到80%.

　　（8）建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等）。

　�。�9）建立財務(wù)制度，每年一次或按合同約定時間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費用收支狀況。

　　（10）按規(guī)定管理使用專項維修資金。

　　2、房屋管理

　�。�1）按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進行管理、服務(wù)。

　�。�2）房屋外觀良好、整潔。

　　（3）對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。

　�。�4）空調(diào)安裝無安全隱患。

　　（5）房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

　�。�6）小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)、小區(qū)內(nèi)各組團及各棟、單元（門）、戶門有明顯標(biāo)志。

　　3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

　�。�1）供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運行正常，無事故隱患。

　　（2）設(shè)立24小時報修值班電話，急修一小時內(nèi)到達現(xiàn)場。建立維修回訪制度，維修回訪率達到70%.

　　（3）設(shè)備運行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

　　（4）消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。

　�。�5）道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

　�。�6）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率在90%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。

　�。�7）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。

　�。�8）保持設(shè)備設(shè)施場所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備場所管理制

　　度。

　�。�9）危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

　�。�10）在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

　　4、公共秩序維護

　�。�1）小區(qū)主出入口24小時值班。

　�。�2）對小區(qū)重要部位每4小時巡查一次。

　　（3）應(yīng)對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺等具有危險隱患部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。

　　（4）進出小區(qū)的車輛按指定位置有序停放。

　�。�5）秩序維護員經(jīng)過突發(fā)事件應(yīng)急處理培訓(xùn)。

　�。�6）每年進行消防培訓(xùn)一次。

　　5、衛(wèi)生保潔服務(wù)

　　（1）小區(qū)公共場所、樓道、樓梯、主次干道，每天清掃一次。

　�。�2）及時清掃積水、積雪。

　�。�3）樓道玻璃每季擦拭一次。

　�。�4）合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱。

　　（5）垃圾每日收集1次，做到日產(chǎn)日清。

　　（6）設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的根據(jù)實際需要進行消殺，有效控制蠅、蟲孳生。

　�。�7）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

　�。�8）小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水管道定期疏通，保證排放管道暢通。

　　（9）對雨水、污水排放井定時清掏，保證排放井通暢。

　　6、綠化管理及養(yǎng)護

　�。�1）花草樹木無枯死，發(fā)現(xiàn)死樹，及時清除，并適時按需要補種。

　�。�2）綠籬每年應(yīng)進行修剪，及時清除修剪廢棄物。

　�。�3）造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長情況，及時修剪整形。

　�。�4）根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌，施肥和松土。

　�。�5）適時組織防凍保暖、防沙、預(yù)防病蟲害。

　　四、四級物業(yè)管理服務(wù)等級：

　　1、基本要求

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)證書。

　�。�2）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。

　　（3）按規(guī)定簽訂物業(yè)管理合同。

　�。�4）40%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書。

　�。�5）物業(yè)管理企業(yè)實施每天6小時服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話號碼）。

　　（6）每年與10%以上業(yè)主作有效溝通；每年物業(yè)投訴有效處理率達到80%.

　�。�7）建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等）。

　�。�8）建立財務(wù)制度，每年一次或按合同約定時間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費用收支狀況。

　�。�9）按規(guī)定管理使用專項維修資金。

　　2、房屋管理

　�。�1）按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋進行管理服務(wù)。

　　（2）對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。

　�。�3）空調(diào)安裝無安全隱患。

　�。�4）房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

　　（5）小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)、小區(qū)內(nèi)各組團及各棟、單元（門）、戶門有明顯標(biāo)志。

　　3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

　�。�1）供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運行正常，無事故隱患。

　　（2）設(shè)立24小時報修值班電話，急修1小時內(nèi)到達現(xiàn)場。建立維修回訪制度，維修回訪率達到70%.

　�。�3）設(shè)備運行操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

　�。�5）消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。

　�。�6）道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

　�。�7）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率達到90%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。

　　（8）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。

　�。�9）保持設(shè)備設(shè)施場所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備設(shè)施管理制

　　度。

　�。�10）危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

　�。�11）在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

　　五、五級物業(yè)管理服務(wù)等級：

　　1、基本要求

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)證書。

　�。�2）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。

　�。�3）按政策規(guī)定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　�。�4）管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書。

　�。�5）物業(yè)管理企業(yè)實施每天6小時服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話號碼）。

　�。�6）每年與業(yè)主作有效溝通。

　�。�7）建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等）。

　�。�8）建立財務(wù)制度，每年一次或按合同約定時間公布物業(yè)管理費的收支狀況。

　�。�9）按規(guī)定管理使用專項維修資金。

　　2、房屋管理

　　（1）按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋進行管理服務(wù)。

　�。�2）對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理

　　（3）空調(diào)安裝無安全隱患。

　　（4）房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

　�。�5）小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)、小區(qū)內(nèi)各組團及各棟、單元（門）、戶門有明顯標(biāo)志。

　　3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

　　（1）供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運行正常，無事故隱患。

　�。�2）設(shè)立報修值班電話，建立回訪制度。

　�。�3）設(shè)備運行操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

　�。�5）消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。

　�。�6）道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

　　（7）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率達到90%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。

　�。�8）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。

　�。�9）保持設(shè)備設(shè)施場所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備管理制度。

　　（10）危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

　�。�11）在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

　　附件4：

　　城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)人員配置參考表

　　小區(qū)面積 管理人員 保潔人員 治安員 維修人員 人員總數(shù)

　　5萬平方米 5 5 7 3 20

　　10萬平方米 8 12 14 5 39

　　15萬平方米 10 16 20 8 54

　　20萬平方米 17 30 30 15 92