黑建房[2002]27號

　　二○○二年九月十一日

　　第一章 總 則

　　第一條 目的與依據(jù)。建立物業(yè)管理市場競爭機制，保障物業(yè)管理企業(yè)公平競爭，維護招投標(biāo)雙方合法權(quán)益，結(jié)合我省實際情況制定本辦法。

　　第二條 適用范圍。凡在全省城市行政區(qū)域內(nèi)進行物業(yè)管理項目招標(biāo)投標(biāo)活動，均應(yīng)遵守本辦法。

　　第三條 基本原則。物業(yè)招投標(biāo)，應(yīng)堅持公開、公正、公平和誠實信用的原則。

　　第四條 管理部門。省建設(shè)行政主管部門主管全省物業(yè)招投標(biāo)管理工作，并組織本辦法實施。

　　各行署、市、縣房產(chǎn)行政主管部門，主管本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)招投標(biāo)管理工作，并組織本辦法具體實施。

　　第二章 招 標(biāo)

　　第五條 招標(biāo)項目。在全省城市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，符合下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)采取公開招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)：

　�。ㄒ唬┮粋�物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在3萬平方米以上，或高層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在1萬平方米以上，或多層、高層混合物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在2萬平方米以上的新建物業(yè)；

　�。ǘ�）已成立業(yè)主委員會，建筑面積4萬平方米以上，具備招投標(biāo)條件的現(xiàn)有住宅區(qū)和其他物業(yè)；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會或業(yè)主（代表）決定通過招投標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)的。

　　在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，不符合前款要求的其它物業(yè)，根據(jù)情況可實行公開和邀請招標(biāo)，不實行招標(biāo)的新建物業(yè)必須委托具有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)管理。符合下列情況之一的，可以不實行物業(yè)管理招投標(biāo)：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)由建設(shè)或產(chǎn)權(quán)單位自用，設(shè)施設(shè)備完整獨立的；

　�。ǘ�）物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；

　�。ㄈ�）外國政府、個人、國際金融機構(gòu)等捐贈建設(shè)，并且有明確要求的。

　　第六條 招標(biāo)人。物業(yè)管理項目的招標(biāo)人（以下簡稱招標(biāo)人）是指進行物業(yè)管理項目招標(biāo)的新建物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。

　　新建物業(yè)尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會的，建設(shè)單位是物業(yè)管理項目的招標(biāo)人。

　　業(yè)主委員會采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，必須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論同意。

　　第七條 招標(biāo)組織。招標(biāo)人應(yīng)在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，組建招標(biāo)工作小組，也可委托具備二級資質(zhì)以上物業(yè)管理企業(yè)或相應(yīng)咨詢服務(wù)機構(gòu)代理招標(biāo)事宜。

　　招標(biāo)人組建的招標(biāo)工作小組應(yīng)當(dāng)具有能夠編制招標(biāo)文件、對投標(biāo)人進行資格評審和組織評標(biāo)的能力，并按下列規(guī)定組建：

　�。ㄒ唬┱袠�(biāo)人是新建物業(yè)建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，其法人代表（負責(zé)人）或其代理人參加招標(biāo)工作小組；已組建業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會代表參加招標(biāo)工作小組。

　�。ǘ�）與招標(biāo)物業(yè)相適應(yīng)的經(jīng)濟、技術(shù)和管理人員占招標(biāo)工作小組成員總數(shù)的50%以上。

　　第八條 招標(biāo)文件。招標(biāo)人或者其組建的招標(biāo)工作小組應(yīng)當(dāng)編制物業(yè)管理招標(biāo)文件。物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┱袠�(biāo)人名稱、地址、招標(biāo)工作小組或其委托的招標(biāo)代理機構(gòu)的聯(lián)系方式；

　　（二）物業(yè)基本情況，包括物業(yè)名稱、座落地址、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、公建配套設(shè)施、主要設(shè)備設(shè)施、物業(yè)檔案（含施工或竣工圖紙），出售情況，入住率等；

　�。ㄈ�）委托管理的內(nèi)容及要求；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理用房的安排；

　�。ㄎ澹┩稑�(biāo)人的資質(zhì)與條件；

　�。�六）投標(biāo)書的編制要求；

　�。ㄆ撸┙M織解釋招標(biāo)文件及實地考察物業(yè)的時間；

　�。ò耍┩稑�(biāo)書密封要求和送達的截止時間，地點及方式；

　　（九）開標(biāo)、詢標(biāo)的時間、地點、方法與程序；

　　（十）投標(biāo)報價要求及評標(biāo)標(biāo)準；

　�。ㄊ�一）擬簽訂合同的主要條款；

　　（十二）其他事項的說明。

　　招標(biāo)文件可載明投標(biāo)保證金的繳納、對未中標(biāo)人編制投標(biāo)文件的經(jīng)濟補償方式等內(nèi)容。

　　第九條 投標(biāo)保證金和標(biāo)書編制補償金。招標(biāo)文件要求由投標(biāo)人繳納投標(biāo)保證金的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)繳納；投標(biāo)保證金應(yīng)在確定中標(biāo)人后30日內(nèi)退還投標(biāo)人。

　　招標(biāo)文件對未中標(biāo)人承諾支付標(biāo)書編制補償金的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)支付。

　　第十條 招標(biāo)公告、招標(biāo)邀請書。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過報刊、廣播、電視或其他公開方式發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)向3家以上具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。招標(biāo)公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┱袠�(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式；

　　（二）招標(biāo)物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實施管理的時間；

　�。ㄈ�）投標(biāo)資格條件、報名的地點和期限；

　�。ㄋ模┇@取招標(biāo)人文件的時間、地點、方法和相關(guān)費用等。

　　招標(biāo)人應(yīng)在發(fā)布招標(biāo)信息前，將招標(biāo)項目簡介、招標(biāo)文件、招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書、招標(biāo)工作方案等文件報物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門審批。

　　第十一條 截標(biāo)期間。物業(yè)管理招標(biāo)文件發(fā)出之日至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件的截止期間，不得少于20日。

　　第十二條 招標(biāo)文件的修改。招標(biāo)工作小組或其委托的代理機構(gòu)可召開招標(biāo)文件答疑會議或組織物業(yè)現(xiàn)場踏勘，就招標(biāo)文件向投標(biāo)人解釋說明。解釋說明內(nèi)容與招標(biāo)文件內(nèi)容不一致的，招標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)期日前15天，以書面形式告知所有投標(biāo)人。

　　招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進行修改的，應(yīng)在截標(biāo)日前15天，將修改后的投標(biāo)文件以書面形式送達投標(biāo)人。逾期送達的，投標(biāo)文件送達截止期日順延。

　　第三章 投 標(biāo)

　　第十三條 投標(biāo)人。物業(yè)管理項目的投標(biāo)人（以下簡稱投標(biāo)人）是指響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)，參與投標(biāo)競爭的具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)。

　　第十四條 跨省、市進行招投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，要憑本省、市房產(chǎn)行政主管部門介紹信，到招標(biāo)物業(yè)所在省、市房產(chǎn)行政主管部門備案，方可參加招投標(biāo)活動。

　　第十五條 投標(biāo)申請材料。投標(biāo)人申請參加物業(yè)管理投標(biāo)的，應(yīng)向招標(biāo)人提供下列證明材料：

　�。ㄒ唬┩稑�(biāo)申請報告；

　　（二）《工商營業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書》復(fù)印件；

　　（三）投標(biāo)人基本情況說明，包括企業(yè)性質(zhì)、注冊地址、通訊地址、法人代表姓名、已管物業(yè)及管理情況、人員情況等；

　　（四）年度企業(yè)會計報表復(fù)印件；

　�。ㄎ澹┱袠�(biāo)文件要求提供的其他證明材料。

　　第十六條 投標(biāo)單位資格評定。招標(biāo)人應(yīng)在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下對申請參加投標(biāo)的單位進行資格評定，根據(jù)單位的資質(zhì)、業(yè)績、信譽等情況確定投標(biāo)單位。被確定的投標(biāo)單位不得少于3個。

　　第十七條 投標(biāo)文件。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┕芾矸�務(wù)理念、目標(biāo)；

　�。ǘ�）物業(yè)管理機構(gòu)運作方法及管理制度；

　�。ㄈ�）管理服務(wù)人員配備；

　�。ㄋ模┫鄳�(yīng)管理設(shè)施的配置說明；

　　（五）物業(yè)管理費用的收支預(yù)算方案；

　　（六）物業(yè)管理服務(wù)分項標(biāo)準與承諾；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)維修養(yǎng)護設(shè)想；

　�。ò耍┪飿I(yè)管理應(yīng)急措施；

　�。ň牛┱袠�(biāo)人要求的其他內(nèi)容。

　　第十八條 投標(biāo)文件的送達、修改和撤回。投標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)期日前，將加蓋投標(biāo)人單位和法定代表人印章后的投標(biāo)文件密封送達招標(biāo)人。

　　招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)妥為保存，在開標(biāo)之前，不得啟封投標(biāo)文件。

　　投標(biāo)人在截標(biāo)日前，可書面通知招標(biāo)人補充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。

　　投標(biāo)人在截標(biāo)期日后送達投標(biāo)文件或者經(jīng)補充修改的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

　　第十九條 無效投標(biāo)文件。投標(biāo)文件發(fā)生下列情形之一的，投標(biāo)文件無效：

　�。ㄒ唬┪疵芊�；

　�。ǘ�）未加蓋投標(biāo)人單位和法定代表人印章；

　�。ㄈ�）未能按招標(biāo)文件要求編制；

　�。ㄋ模┯馄谒瓦_。

　　第二十條 重新招標(biāo)。投標(biāo)人少于三個的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法重新招標(biāo)。

　　第四章 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)

　　第二十一條 開標(biāo)時間，地點。招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截標(biāo)期日的同一時間公開進行開標(biāo)，開標(biāo)地點為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點。

　　第二十二條 開標(biāo)。開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。

　　開標(biāo)時，由投標(biāo)人選派代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認后由投標(biāo)工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀。招標(biāo)人在截標(biāo)期日前收到的所有投標(biāo)文件，都應(yīng)在開標(biāo)時當(dāng)眾予以拆封，宣讀。

　　開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。

　　招標(biāo)人可委托公證處對開標(biāo)過程進行公證。

　　第二十三條 評標(biāo)組織。招標(biāo)人應(yīng)組建評標(biāo)委員會負責(zé)評標(biāo)。評標(biāo)委員會的成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。其成員由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理投標(biāo)評審專家組成。其中，招標(biāo)人代表不得超過評標(biāo)委員會成員數(shù)的三分之一。

　　物業(yè)管理投標(biāo)評審專家可由招標(biāo)人從房產(chǎn)行政主管部門提供的物業(yè)管理投標(biāo)評審專家?guī)烀麅灾胁扇‰S機抽取的方式確定。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得成為評標(biāo)委員會成員。

　　評標(biāo)委員會成員名單在中標(biāo)結(jié)果公布前應(yīng)當(dāng)保密。

　　第二十四條 評標(biāo)。評標(biāo)委員會可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容做出必要的澄清或說明，但投標(biāo)人的澄清或說明不得違背投標(biāo)文件的本意。

　　評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)在嚴格保密的情況下，結(jié)合投標(biāo)文件、公開答辯、投標(biāo)人管理業(yè)績及企業(yè)綜合情況等方面以百分制逐項計分，排出名次；設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。評標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)向招標(biāo)人提交經(jīng)密封的評標(biāo)報告，并推薦經(jīng)評審得分最高的投標(biāo)人為中標(biāo)人。

　　前款規(guī)定的企業(yè)綜合情況包括企業(yè)資質(zhì)等級、經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況及經(jīng)察看的物業(yè)管理現(xiàn)場情況等。

　　評標(biāo)委員會成員及參與評標(biāo)的有關(guān)工作人員不得透露投標(biāo)文件的評審情況。

　　第二十五條 中標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)評標(biāo)委員會的推薦意見確定中標(biāo)人，并應(yīng)在7日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將招標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。對未能中標(biāo)的投標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)退回其投標(biāo)文件。

　　第二十六條 評標(biāo)中止。經(jīng)評標(biāo)委員會評審，所有投標(biāo)都不符合投標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。招標(biāo)人可依照本辦法重新招標(biāo)。

　　第二十七條 合同的簽訂。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，依照投標(biāo)文件和招標(biāo)文件，簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》，并到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門的物業(yè)管理機構(gòu)備案。

　　第二十八條 悔標(biāo)的處理。中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果，或中標(biāo)人放棄中標(biāo)項目的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　中標(biāo)人放棄中標(biāo)項目，招標(biāo)人要在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下，按照評標(biāo)委員會評分排名順序，確定分值排名第二的投標(biāo)人為中標(biāo)人，如仍達不成協(xié)議，本次招標(biāo)視為無效。

　　第二十九條 招標(biāo)費用。物業(yè)管理招標(biāo)過程中發(fā)生的廣告代理信息發(fā)布、文件編制、勞務(wù)、交通等費用均應(yīng)由招標(biāo)人支付。

　　招標(biāo)人為業(yè)主委員會的，招標(biāo)過程中發(fā)生的相關(guān)費用可自行籌集，也可經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定在物業(yè)管理服務(wù)用房收益或其他收益中列支。

　　第三十條 招投標(biāo)的時限。新建商品房需預(yù)售的，其物業(yè)管理招投標(biāo)活動應(yīng)在申領(lǐng)預(yù)售許可證前完成；新建商品房出售的，應(yīng)在物業(yè)交付使用前6個月完成。

　　已交付使用的物業(yè)的招標(biāo)活動，應(yīng)在原物業(yè)管理服務(wù)合同終止前2個月完成。

　　第三十一條 物業(yè)檔案材料移交。招投標(biāo)活動結(jié)束后，招標(biāo)人或者原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下述檔案材料移交給中標(biāo)人：

　�。ㄒ唬└黝愇飿I(yè)設(shè)施的驗收、接管檔案；

　�。ǘ�）與供水、供熱、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同等資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊、業(yè)主使用人情況表；

　�。ㄋ模┕�共設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)置清單、圖紙以及運行、保養(yǎng)、改造、維修記錄和憑證；

　�。ㄎ澹┮源睘閱挝坏木S修基金的分戶清冊或資料；

　�。�六）房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；

　�。ㄆ撸┴攧�(wù)收支帳冊；

　�。ò耍┕�共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；

　�。ň牛┪飿I(yè)管理所必須的其他資料。

　　第五章 法律責(zé)任

　　第三十二條 招標(biāo)人違反本辦法規(guī)定，應(yīng)進行招標(biāo)的項目不招標(biāo)或不按規(guī)定的招標(biāo)方式招標(biāo)的，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并予以處罰。對新建物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定進行招標(biāo)的，不予辦理房屋預(yù)（銷）售許可證。

　　第三十三條 招投標(biāo)過程中出現(xiàn)下列行為的應(yīng)視為無效招標(biāo)：

　　（一）招標(biāo)人向投標(biāo)單位或他人透露可能影響招投標(biāo)公平競爭的情況的；

　�。ǘ�）招、投標(biāo)雙方有弄虛作假惡意串通、行賄騙取中標(biāo)，損害對方和其他投標(biāo)人的合法權(quán)益行為的；

　　（三）未經(jīng)房產(chǎn)主管部門審核同意，不接受監(jiān)督，擅自進行招投標(biāo)的。

　　第三十四條 對違反三十三條規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門報請資質(zhì)批準機關(guān)予以資質(zhì)降級、收繳資質(zhì)證書和由縣以上房產(chǎn)行政主管部門按有關(guān)規(guī)定給予其他相應(yīng)處罰。

　　第六章 附 則

　　第三十五條 招標(biāo)申請書、招標(biāo)文件、邀請招標(biāo)通知書、投標(biāo)人資格審查通知書、項目投標(biāo)書、中標(biāo)通知書樣式由各地、房產(chǎn)行政主管部門制定。

　　第三十六條 本辦法由省建設(shè)行政主管部門負責(zé)解釋。

　　第三十七條 本辦法自2002年10月1日起施行。