第一章　總則

　　第一條　根據(jù)《青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法》（以下簡稱《辦法》，制定本細則。

　　第二條　《辦法》所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理單位對住宅小區(qū)實行的專業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合性服務。包括對房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠地等維護與修繕和環(huán)境衛(wèi)生、交通、治安保衛(wèi)、環(huán)境容貌等管理和服務活動。

　　第三條　本市行政區(qū)域內的建筑面積在5萬平方米以上的新建城市住宅小區(qū)、建筑面積在2萬平方米以上的舊城改造區(qū)（片）住宅小區(qū)（以下簡稱住宅小區(qū)），應實行物業(yè)管理。

　　《辦法》發(fā)布前，已入住居民、暫不具備條件的住宅小區(qū)，應搞好規(guī)劃，創(chuàng)造條件，并在市政府規(guī)定的期限內逐步實行物業(yè)管理。

　　公寓、商住樓、寫字樓、辦公樓、別墅區(qū)及建筑面積在2萬平方米以下的居住組團等，亦應創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理　。

　　第四條　物業(yè)管理納入住宅小區(qū)建設規(guī)劃。住宅小區(qū)建設可行性研究報告應載明實行物業(yè)管理的意向。

　　第五條　青島市城鄉(xiāng)建設行政主管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)主管部門），下設市物業(yè)管理辦公室（以下簡稱市物業(yè)管理部門），按規(guī)定的權限分工，負責物業(yè)管理的具體行政管理工作。

　　市和各縣級市（含黃島區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)，下同）物業(yè)管理部門的職責：

　�。ㄒ唬┴瀼貓�(zhí)行有關住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；

　�。ǘ�）負責本轄區(qū)物業(yè)管理單位的資質審核管理工作；

　�。ㄈ�）對住宅小區(qū)物業(yè)管理招標、招聘工作進行監(jiān)督和管理；

　�。ㄋ模┴撠熃M織轄區(qū)內住宅小區(qū)綜合驗收和交接工作。

　�。ㄎ澹┌礄嘞薹止へ撠熥≌�小區(qū)管理基金的管理和使用。

　　市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)（以下簡稱四區(qū)）物業(yè)管理部門的職責：

　�。ㄒ唬┴撠煴据爡^(qū)物業(yè)管理單位的資質初審管理工作；

　　（二）參與本轄區(qū)內住宅小區(qū)的竣工驗收和交接工作；

　�。ㄈ�）參與本轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)管理的招標、招聘工作的監(jiān)督和管理；

　　（四）負責本轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)管理承包合同、委托管理合同的登記備案工作；

　�。ㄎ澹﹨f(xié)調本轄區(qū)內有關管理部門與住宅小區(qū)管委會、物業(yè)管理單位的工作關系。

　　第六條　房管、市政、園林、環(huán)衛(wèi)、公用事業(yè)、公安、交通、工商、物價等行政主管部門，按照職責權限分工，負責對住宅小區(qū)委托物業(yè)管理單位管理事項進行監(jiān)督與指導。

　　第二章　管委會

　　第七條　住宅小區(qū)交付使用且入住率達到50％以上時，縣級市、區(qū)物業(yè)管理部門應會同開發(fā)建設單位和縣級市、區(qū)人民政府指定的街道辦事處，召集首次房屋所有人和使用人（以下稱業(yè)主）代表大會，選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。

　　管委會委員數(shù)額，根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模大小確定，一般為11至15人，設主任1人（由當?shù)厝嗣裾�府指定的街道辦事處主任或副主任兼任），副主任2人（由業(yè)主代表中產(chǎn)生）。

　　管委會每屆任期為3年，管委會委員可連選連任。管委會委員在任職期間如有變動，應召開業(yè)主代表大會及時補選。

　　管委會下設辦公室，聘請工作人員1至3人，負責處理日常工作，其費用由物業(yè)管理單位負擔。

　　第八條　管委會為社團法人組織，依法登記備案，取得社團法人資格。

　　第九條　管委會全體會議應每季度召開一次。經(jīng)管委會主任提議或有三分之一以上委員建議，可隨時召開會議。涉及本住宅小區(qū)物業(yè)管理的重大事項，由管委會過半數(shù)以上組成人員實行無記名投票表決制度。決定事項，必須達到三分之二以上多數(shù)通過。

　　住宅小區(qū)業(yè)主代表大會應每年召開一次，由管委會組織并報告工作。

　　第十條　管委會通過招標、招聘等形式確定本住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位并與其簽定《住宅小區(qū)管理承包合同》�！蹲≌�小區(qū)管理承包合同》應報市和縣級市、區(qū)物業(yè)管理部門備案。

　　《住宅小區(qū)管理承包合同》應包括管理項目、管理內容、管理費用、雙方權利和義務、管理與服務質量、合同期限、違約責任等內容。

　　《住宅小區(qū)管理承包合同》期限一般不超過3年，到期可續(xù)簽或重新簽訂。

　　第三章　物業(yè)管理單位

　　第十一條　實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由物業(yè)管理單位實行專業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合性服務。

　　物業(yè)管理單位是具備相應資質條件的企業(yè)法人。

　　第十二條　物業(yè)管理單位成立應當具備下列條件：

　　（一）有明確的章程和固定的辦公地點；

　　（二）有獨立健全的組織管理機構，以及與其管理相適應的專業(yè)、技術和管理人員5人以上；

　�。ㄈ�）有自有流動資金10萬元以上，注冊資金不低于10萬元。

　　第十三條　申請物業(yè)管理單位資質應當提交下列證明文件：

　　（一）資質申請表；

　�。ǘ�）主管部門的批準成立文件；

　�。ㄈ�）企業(yè)法定代表人和專業(yè)、技術、管理人員的職稱證件；

　�。ㄋ模┵Y信證明；

　�。ㄎ澹┊�?shù)匚飿I(yè)管理部門的初審意見。

　　第十四條　物業(yè)管理單位必須持有市物業(yè)主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質證書》，并向工商行政管理部門領取《營業(yè)執(zhí)照》后，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。

　　外地和境外物業(yè)管理單位進入本市從事物業(yè)管理業(yè)務的，須經(jīng)市物業(yè)主管部門審查登記。

　　未按規(guī)定辦理手續(xù)從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務的，應在本細則發(fā)布后一個月內申請補辦手續(xù)。

　　第十五條　住宅小區(qū)開發(fā)建設單位應在業(yè)主入住前6個月，向市或縣級市物業(yè)管理部門申請自行或委托物業(yè)管理單位對住宅小區(qū)實行前期管理。管理費用由開發(fā)建設單位自行承擔，也可向市或縣級市物業(yè)管理部門申請借用部分住宅小區(qū)管理基金。

　　在同等條件下，住宅小區(qū)原開發(fā)建設單位，具有物業(yè)管理的優(yōu)先承包權。

　　第十六條　開發(fā)建設單位自行或委托物業(yè)管理單位對住宅小區(qū)實行前期管理期間，應接受業(yè)主及有關部門的監(jiān)督。

　　第十七條　住宅小區(qū)經(jīng)竣工綜合驗收合格交付使用后，開發(fā)建設單位應按《辦法》第十條的規(guī)定向負責接收的管委會提供完整的檔案資料。

　　第十八條　分期驗收的住宅小區(qū)，開發(fā)建設單位應在居民入住前6個月，按規(guī)定向物業(yè)管理部門申請自行或委托物業(yè)管理單位實行前期管理的同時提出分期驗收的申請。分期驗收合格，其房屋及配套設施具備基本使用功能和符合實行物業(yè)管理規(guī)定條件的，可入住業(yè)主。

　　分期驗收中，對按規(guī)則要求應配套建設的設施未全部建成的，應明確期限，逐步完善。

　　第十九條　邊建設邊移交的住宅小區(qū)委托物業(yè)管理時，開發(fā)建設單位應先將住宅小區(qū)內已配套建成的管理用房或商業(yè)網(wǎng)點用房交物業(yè)管理單位使用，待管委會成立后再正式辦理有關移交手續(xù)。

　　第二十條　住宅小區(qū)內經(jīng)工程質量驗收合格的房屋自入住之日起，其開發(fā)建設單位應向物業(yè)管理單位一次性支付該房屋建筑總面積每平方米3元的保修金，1年內由物業(yè)管理單位負責養(yǎng)護修繕，并由雙方簽定《住宅小區(qū)房屋回修與保修合同》。

　　第四章　業(yè)主

　　第二十一條　入住住宅小區(qū)的業(yè)主須遵守以下規(guī)定：

　�。ㄒ唬┎坏蒙米愿淖兎课莸氖褂眯再|、結構、外形及色調；不得擅自改裝、拆除公用房屋原附屬設施；裝修房屋應符合有關規(guī)定。

　　（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；禁止在陽臺上砌墻和存放超重的物品。

　�。ㄈ�）禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設施；不得擅自在住宅小區(qū)內占用和挖掘道路；禁止向下水管道中亂扔雜物。

　�。ㄋ模�愛護住宅小區(qū)內的綠地和花草樹木及綠化設施；嚴禁損壞、占用綠地。

　�。ㄎ澹┌匆�(guī)定的時間、地點存放垃圾，逐步實行袋裝化；禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核和紙屑；禁止在建筑物和構筑物上涂寫、刻劃、張貼；禁止違法飼養(yǎng)家禽、家畜；二樓以上陽臺圍欄上擺設花盆，必須采取固定保護措施，防止墜落傷人。

　�。�六）嚴禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播淫穢物品；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關系；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品。

　�。ㄆ撸┎坏迷谧≌�小區(qū)內隨意停放自行車和機動車輛；非經(jīng)批準，禁止載重車進入住宅小區(qū)（通過住宅小區(qū)內的城市道路除外）。

　　（八）居民應按規(guī)定辦理房屋、戶口登記、變更、遷移手續(xù)；暫住人員，應按規(guī)定及時辦理暫住戶口登記手續(xù)。

　�。ň牛┎坏瞄_辦污染住宅小區(qū)環(huán)境的生產(chǎn)、加工型企業(yè)。

　�。ㄊ�）居民利用家庭住所從事經(jīng)營服務活動和業(yè)主在住宅小區(qū)內的公共場地設點從事經(jīng)營服務活動，須征得物業(yè)管理單位的同意，并到有關管理部門辦理審批手續(xù)。禁止在住宅小區(qū)內的公共場所和道路兩側亂設攤點。

　　（十一）其他有關事項

　　第二十二條　業(yè)主入住住宅小區(qū)前，須與物業(yè)管理單位簽訂住宅小區(qū)入住合約；已入住住宅小區(qū)未簽訂住宅小區(qū)入住合約的，應在本住宅小區(qū)實行物業(yè)管理后一個月內補簽入住合約。

　　第二十三條　入住合約應包括下列內容：

　�。ㄒ唬┳≌�小區(qū)名稱，戶主及居住地點、面積；

　�。ǘ�）物業(yè)管理單位名稱及其應提供的服務內容；

　�。ㄈ�）業(yè)主使用住宅小區(qū)物業(yè)的權益；

　�。ㄋ模�業(yè)主參與住宅小區(qū)物業(yè)管理的權利；

　　（五）業(yè)主對管委會和物業(yè)管理單位的監(jiān)督權；

　　（六）住宅小區(qū)物業(yè)維修、養(yǎng)護和管理費用以及預備金的繳納；

　�。ㄆ撸�業(yè)主的義務；

　�。ò耍┻`反入住合約的責任；

　�。ň牛┢渌�有關事項。

　　第五章　委托管理與有償服務

　　第二十四條　物業(yè)管理單位應根據(jù)住宅小區(qū)管理服務的實際內容，建立健全住宅小區(qū)管理的規(guī)章制度，制定住宅小區(qū)住戶手冊，住宅小區(qū)管理項目和標準等，方便業(yè)主，提高管理服務水平。

　　第二十五條　按《辦法》第七條、第八條規(guī)定，凡納入住宅小區(qū)物業(yè)管理的委托管理事項，有關管理部門、產(chǎn)權單位應在接到物業(yè)管理部門的通知后一個月內與所在小區(qū)物業(yè)管理單位簽訂托管合同，明確雙方的管理權限和責任。托管合同期限應與《住宅小區(qū)管理承包合同》期限一致。對托管事項，應支付委托管理費用，具體數(shù)額，國家、省或市有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行；未規(guī)定的，由雙方商定。

　　第二十六條　對委托物業(yè)管理單位管理的房產(chǎn)及其附屬設施（包括各種管線），除由委托人支付相應托管費用外，其托管房屋的管理費和修繕費，由產(chǎn)權人支付。四區(qū)內支付房產(chǎn)管理費、修繕費的具體標準是：

　�。ㄒ唬�屬國有直管房產(chǎn)的，由市房產(chǎn)管理部門按市有關規(guī)定扣除應上繳部分后，剩余部分撥給區(qū)房產(chǎn)管理部門，其中10％留作管理費，90％定期劃撥給物業(yè)管理單位；

　�。ǘ�）屬單位自管房產(chǎn)的，由市房租匯繳中心每月將管理費的15％返還給產(chǎn)權單位，剩余部分全部劃撥給物業(yè)管理單位；

　�。ㄈ�）屬私有房屋的，由物業(yè)管理單位按規(guī)定收取委托管理費和公用部位的管理費和修繕費。具體標準，由市房產(chǎn)管理部門另行制定。對未托管的房屋，只收取公用部位的管理費和修繕費。

　　各縣級市內支付房產(chǎn)管理費、修繕費的具體標準，由各縣級市根據(jù)實際情況制定。

　　第二十七條　凡已收取托管費用的房產(chǎn)及附屬設施（包括各種管線），屬自然損壞的由物業(yè)管理單位負責維修，并保證正常使用和安全；屬人為損壞的由損壞責任人自行維修或承擔維修費用，由物業(yè)管理單位負責維修。

　　第二十八條　房屋租金�？顚Ｓ茫�不得挪作他用。住宅小區(qū)物業(yè)管理單位合同終止或被解聘時，應將結轉的房屋租金全部上繳所在區(qū)管委會代管，由住宅小區(qū)新聘用的物業(yè)管理單位接收使用。

　　第二十九條　凡實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，水、電、供氣、供熱等費用，由物業(yè)管理單位負責統(tǒng)一代收。有關管理部門、單位可向其支付所收費用1％至3％的勞務費。具體標準由雙方商定。

　　第三十條　住宅小區(qū)社會治安綜合治理工作仍實行屬地化管理。

　　按照統(tǒng)一管理的原則，住宅小區(qū)日常安全巡邏納入物業(yè)管理單位的公共服務范圍。物業(yè)管理單位應在當?shù)毓�安派出所的業(yè)務指導下，負責住宅小區(qū)的日常治安保衛(wèi)工作。物業(yè)管理單位應從住宅小區(qū)停車場、自行車棚看車費中提取凈收入的30％交當?shù)毓�安派出所，用于住宅小區(qū)社會治安管理。

　　第三十一條　物業(yè)管理單位按規(guī)定向住宅小區(qū)內的業(yè)主收取綜合服務費，用于住宅小區(qū)內的公共服務項目支出。公共服務項目包括下列內容：

　　（一）負責住宅小區(qū)內的道路、樓道、甬道、庭院、公廁及公共場所的衛(wèi)生保潔；

　�。ǘ�）按時登門為業(yè)主代收生活垃圾和營業(yè)性垃圾；

　�。ㄈ�）負責住宅小區(qū)內花、草、樹木和綠籬的修剪、補植、澆水、滅蟲等；

　�。ㄋ模┴撠煘闃I(yè)主代收水、電、供氣、供熱等費用。

　　（五）負責住宅小區(qū)日常治安保衛(wèi)工作，落實防范措施。

　　綜合服務費的收取標準根據(jù)住宅小區(qū)實際需要和服務內容由所在管委會提出意見，經(jīng)市和縣級市、區(qū)物業(yè)管理部門同意后報物價部門批準。管委會應到物價部門申領《行政性事業(yè)性收費許可證》，并使用財政部門統(tǒng)一印制的收費票據(jù)。

　　綜合服務費的收取標準需要調整時，仍按上款規(guī)定辦理。

　　第三十二條　物業(yè)管理單位為住宅小區(qū)內的業(yè)主提供專項和特約等服務項目，應公開收費的基本價格，也可由雙方議定。

　　專項和特約服務項目一般包括：代管房屋、代購（送）物品、代送（接）兒童、代送（護）病人、代雇（兼）保姆、代送報刊郵件等；修理車輛、水電設備、家用電器等；以及預約上門洗滌衣物、清掃室內衛(wèi)生、粉刷、裝修等。

　　第三十三條　物業(yè)管理單位可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

　　第三十四條　住宅小區(qū)管理服務經(jīng)費的收支情況，由物業(yè)管理單位每半年向管委會報告一次，每年向業(yè)主公布一次，并隨時接受市或縣級市、區(qū)物業(yè)管理部門，以及物價、稅務、審計等部門和管委會的監(jiān)督檢查。

　　由管委會代收、代管的房屋租金，應專戶儲存，按規(guī)定用途使用或移交，不得擅自挪作他用。

　　第六章　管理基金與管理用房

　　第三十五條　住宅小區(qū)開發(fā)建設單位應按上年度全市住宅建設平均建筑面積每平方米實際造價的3.6％的比例，向市或縣級市物業(yè)管理部門繳納住宅小區(qū)管理基金，用于住宅小區(qū)的公共設施更新、大型設施的增改以及為其他已建成住宅小區(qū)實行物業(yè)管理提供補助資金。其中管理基金的30％，委托金融機構一次性貼息貸款給物業(yè)管理單位作為流動資金使用。該項貸款由物業(yè)管理單位分期償還或在解除物業(yè)管理承包合同時，一次性退還。

　　管理基金在住宅小區(qū)建設工程報批時應繳納50％，由市或縣級市建設工程收費部門統(tǒng)一代收，開發(fā)建設單位憑繳費證明辦理開工報告。其余部分待住宅小區(qū)竣工綜合驗收時繳納；邊建設邊遷入住宅小區(qū)應在業(yè)主入住時繳納。

　　凡符合第三條規(guī)定條件的在建住宅小區(qū)，其管理基金應在竣工綜合驗收時一次性補繳。

　　第三十六條　住宅小區(qū)按規(guī)劃建設的專業(yè)管理用房，以及停車場、自行車棚等設施，屬國有資產(chǎn)，經(jīng)房管部門驗收后，委托管委會負責接收，并按民用住宅房屋租金標準提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。房屋、場地租金由管委會負責代收，并按有關規(guī)定返還和使用。

　　住宅小區(qū)住宅總建筑面積0.5％的商業(yè)網(wǎng)點房，委托管委會按民用住宅租金標準出租給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。收取的房屋或場地租金納入住宅小區(qū)管理基金。

　　依照《辦法》規(guī)定，《住宅小區(qū)管理承包合同》終止時，原物業(yè)管理單位應同時辦理退租手續(xù)并騰空房屋及設施，委托管委會出租給新聘用的物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。

　　第三十七條　住宅小區(qū)專業(yè)管理用房和配套商業(yè)網(wǎng)點用房以及停車場、自行車棚，任何單位和個人不得擅自改變其用途。已經(jīng)占用或挪作他用的，必須限期移交給管委會。確有困難的，經(jīng)市或縣級市物業(yè)管理部門批準，由占用單位提供相應補償金，另行調整安排。

　　第七章　獎懲

　　第三十八條　住宅小區(qū)物業(yè)管理納入城市管理目標考核責任制。對物業(yè)管理成績突出的住宅小區(qū)，由市物業(yè)主管部門提請市人民政府予以表彰獎勵。并每年進行一次優(yōu)秀管理住宅小區(qū)評選活動。具體評定標準，由市物業(yè)主管部門參照《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》制定。

　　第三十九條　開發(fā)建設單位違反本細則第十五條規(guī)定，不自行或委托物業(yè)管理規(guī)定條件而擅自辦理居民入住的，房產(chǎn)管理部門和當?shù)毓�安派出所，不予辦理居民入住手續(xù)。

　　第四十一條　開發(fā)建設單位違反本細則第三十五條規(guī)定，不按期繳納住宅小區(qū)管理基金的，建設工程竣工驗收部門，不予進行竣工綜合驗收；在住宅小區(qū)管理基金未繳齊之前，不得承擔新的建設項目。

　　第四十二條　新建住宅小區(qū)，凡未簽訂入住合約的，不得入住。已經(jīng)入住，未按規(guī)定期限補簽入住合約的，物業(yè)管理單位可提請管委會予以處理。

　　第四十三條　物業(yè)管理單位違反入住合約規(guī)定，未給住宅小區(qū)業(yè)主提供相應服務和造成損失的，業(yè)主可向管委會投訴，管委會有權責令其改正，履行合約，予以補償或賠償。

　　業(yè)主違反入住合約或有其他違法行為，除由物業(yè)管理單位按合約的規(guī)定追究違約責任外，還可提請相應的行政管理部門依法予以處理。

　　第四十四條　對住宅小區(qū)業(yè)主無故不繳應繳費用的，物業(yè)管理單位可責令其限期繳納，期滿仍不繳納的，可依法追償。

　　第四十五條　管委會和物業(yè)管理單位任何一方違反《住宅小區(qū)管理承包合同》的，雙方均可申請市或縣級市、區(qū)物業(yè)管理部門予以調解，調解不成的，雙方均有權依照合同規(guī)定，追究對方違約責任直至解除合同；造成經(jīng)濟損失的，責任方應依法予以賠償。

　　合同生效期間，管委會發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理單位違反合同有關規(guī)定的，有權要求其改正。對拒不改正的，管委會可申請物業(yè)管理部門予以處理。

　　第四十六條　管委會和物業(yè)管理單位有違反行政管理法律、法規(guī)、規(guī)章行為的，由有關行政管理部門依法予以處罰。

　　有關管理部門、產(chǎn)權單位違反托管合同，給物業(yè)管理單位造成經(jīng)濟損失的，應承擔相應的賠償責任。

　　第八章　附則

　　第四十七條　本細則具體執(zhí)行中的問題由青島市城鄉(xiāng)建設委員會負責解釋。

　　第四十八條　本細則自發(fā)布之日起施行。