第一章 總則

　　第一條為規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定對物業(yè)實行專業(yè)化管理和為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供的綜合性服務(wù)。

　　本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　本條例所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　第三條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本條例。

　　第四條青島市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)行政主管部門）主管全市物業(yè)管理工作。青島市物業(yè)管理部門和各區(qū)（市）人民政府確定的部門（以下稱物業(yè)行政管理部門）按照本條例規(guī)定具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政管理工作。

　　其他有關(guān)部門按照各自的職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)管理的有關(guān)行政管理工作。

　　街道辦事處對涉及城市管理的物業(yè)管理工作進行監(jiān)督檢查，對物業(yè)管理與居委會工作、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào)。

　　第二章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第五條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。

　　業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)物業(yè)行政管理部門登記，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域的范圍由物業(yè)行政管理部門按照實際情況劃定。

　　第六條實行物業(yè)管理的新建物業(yè)由物業(yè)行政管理部門會同開發(fā)建設(shè)單位組織召開首次業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議；原有物業(yè)由物業(yè)行政管理部門組織召開首次業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議。

　　第七條業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議，應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)持有表決權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席方可舉行。

　　表決權(quán)實行住宅房屋一戶一票；非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票，一百平方米以下的有房屋所有權(quán)證的每證一票。

　　第八條業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議每年至少召開一次。經(jīng)百分之十五的業(yè)主或業(yè)主代表提議，應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會會 議或業(yè)主代表大會會議。

　　業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議應(yīng)當(dāng)邀請非業(yè)主使用人和有關(guān)部門及街道辦事處、居委會代表列席。

　　第九條業(yè)主委員會成員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，由七至十一人組成，設(shè)主任一人、副主任一至二人。

　　業(yè)主不足七人的物業(yè)，業(yè)主委員會的組成，由全體業(yè)主協(xié)商確定。業(yè)主委員會每屆任期三年，主任、副主任、委員可以連選連任。

　　第十條業(yè)主大會和業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：（一）選舉、罷免 業(yè)主委員會的組成人員；（二）聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（三）通過和修訂業(yè)主公約，批準(zhǔn)業(yè)主委員會章程；（ 四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；（五）決定聘用或解聘物業(yè)管 理企業(yè)；（六）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

　　第十一條業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議或業(yè) 主代表大會會議并報告工作；（二）負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè)的具體工作，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理聘用合同；（三）審議物業(yè)管 理企業(yè)提出的年度物業(yè)管理工作計劃，監(jiān)督和評價物業(yè)管理企業(yè)的工作 情況；（四）審議物業(yè)管理各項有關(guān)資金的收取與使用計劃，監(jiān)督物業(yè)管 理企業(yè)按年度公布收支情況；（五）聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人及物業(yè)管理 企業(yè)對物業(yè)管理工作的意見和建議；（六）配合物業(yè)管理企業(yè)落實各項管 理措施，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)追交欠費；（七）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議。業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體組成人員過半數(shù)通過。

　　第十三條實行物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約。業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會會議或業(yè)主代表大會會議討論通過后生效。

　　第十四條業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力 .

　　業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

　　第三章 企業(yè)與市場管理

　　第十五條物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟組織。

　　第十六條物業(yè)管理企業(yè)成立應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有企業(yè)名稱、章程和固定的辦公場所；（二）有健全的組織管理機構(gòu)和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)及管理人員；（三）有符合規(guī)定的注冊資金；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第十七條申辦物業(yè)管理企業(yè)，在市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)范圍內(nèi)的，經(jīng)所在區(qū)物業(yè)行政管理部門審查后，報市物業(yè)行政主管部門審批；在嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)和各縣級市范圍內(nèi)的，報所在區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門審批。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理工商、稅務(wù)等有關(guān)登記手續(xù)。

　　第十八條申辦物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列文書資料：（一）企業(yè)法定代表人和專業(yè)技術(shù)及管理人員的職稱證件；（二）資信證明；（三）其他規(guī)定的文書資料。

　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，按國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十條物業(yè)管理企業(yè)需變更登記事項或撤銷的，應(yīng)當(dāng)?shù)皆瓕徟�、登記部門辦理變更或注銷登記手續(xù)。

　　第二十一條業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與其簽訂物業(yè)管理聘用合同，報物業(yè)行政管理部門備案。

　　選聘物業(yè)管理企業(yè)，一般應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)的方式。

　　物業(yè)管理聘用合同有效期一般不超過三年，到期可續(xù)簽或重新簽訂。

　　第二十二條物業(yè)管理聘用合同期滿一方不再續(xù)簽的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿前兩個月通知對方，由業(yè)主委員會在合同期滿前確定新聘用的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理聘用合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被撤銷的， 由物業(yè)行政管理部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時實施該區(qū)域的物業(yè)管 理，至業(yè)主委員會聘用新的物業(yè)管理企業(yè)止。在合同執(zhí)行期間發(fā)生爭議的，在爭議解決之前，合同雙方不得停止履行義務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止后的一個月內(nèi)，騰出占用的有關(guān)物業(yè)管理辦公和商業(yè)網(wǎng)點用房等各項經(jīng)營設(shè)施，交出有關(guān)資料，辦理退租和費用結(jié)算等手續(xù)。

　　第二十三條物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，采取政府定價或協(xié)商定價的方式確定。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十四條新建物業(yè)投入使用至業(yè)主委員會成立并聘用物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理前的前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理 企業(yè)實施，費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)投入使用前制定物業(yè)使用規(guī)定。開發(fā)建設(shè)單位持工程竣工質(zhì)量驗收和規(guī)劃管理驗收證明、物業(yè)使用規(guī)定、前 期物業(yè)管理聘用合同向物業(yè)行政管理部門提出物業(yè)投入使用申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可投入使用。

　　物業(yè)投入使用且入住率達(dá)到百分之五十的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立后的兩個月內(nèi)完成物業(yè)管理企業(yè)的選聘、物業(yè)管理聘用合同及入住合同的簽訂、實施物業(yè)管理審批手續(xù)的辦理以及物業(yè)管理移交手續(xù)等項工作。

　　第二十五條原有物業(yè)實行物業(yè)管理的，須經(jīng)物業(yè)行政管理部門審查同意。

　　第二十六條業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后，開發(fā)建設(shè)單位或原管理單位和部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理有關(guān)工作移交給業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)，并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。

　　第二十七條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金，公共資金實行專項管理，專款專用。該資金的具體收取、使用和管理辦法，由市人民政府制定。

　　第二十八條住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理移交時，應(yīng)當(dāng)按開發(fā)建設(shè)各類房屋總建筑面積百分之零點五的比例向業(yè)主委員會提供配套的商業(yè)網(wǎng)點用房以及一定面積的物業(yè)管理辦公用房、停車場（庫）、自行車棚（房）等，用于業(yè)主委員會辦公和物業(yè)管理企業(yè)辦公及經(jīng)營活動， 經(jīng)營所得收入用于該物業(yè)管理區(qū)域管理經(jīng)費的支出。

　　第二十九條物業(yè)管理辦公用房、配套商業(yè)網(wǎng)點用房以及停車場 （庫）、自行車棚（房）等設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。已經(jīng)占用或改作他 用的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)行政管理部門限定的期限內(nèi)騰出并恢復(fù)原使用功能。

　　第三十條物業(yè)管理聘用合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理的項目、范圍、內(nèi)容及費用；

　　（二）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；

　�。ㄈ�）管理與服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄋ模┖贤�期限及違約責(zé)任；

　�。ㄎ澹┢渌麠l款。

　　第三十一條業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂入住合同。

　　入住合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)名稱；

　�。ǘ�）物業(yè)管理企業(yè)名稱；（三）業(yè)主或非業(yè)主使用人情況；（四）所使用房屋情況；（五）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（六）雙方的權(quán)利與義務(wù)；（七）費用 標(biāo)準(zhǔn)及交納時限；（八）違約責(zé)任；（九）其他有關(guān)事項。

　　第三十二條物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般應(yīng)包括：（一）房屋公共部位及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護；（二）電梯、二次供水設(shè)施等的運行服務(wù)；（三 ）生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理；（五）協(xié)助當(dāng)?shù)毓�安機關(guān)和基層治保組織搞好物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)公共秩序及安全巡查工作；（六）庭院綠地及其設(shè)施的養(yǎng)護管理；（七） 通知有關(guān)單位維修有關(guān)市政公用設(shè)施；（八）物業(yè)管理聘用合同確定的其 他事項。

　　第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施管理與物業(yè)管理的具體內(nèi)容和界限，由市人民政府確定。原由市政公用設(shè)施管理單位承擔(dān) 的管理職責(zé)和服務(wù)事項，不得轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

　　第三十四條房屋公共部位及其附屬設(shè)施的維修費用，按有關(guān)規(guī)定從建立的公共部位維修金中支出，未建立公共部位維修金或維修金不足 的，由業(yè)主依其房屋所占建筑物總面積的比例承擔(dān)。

　　第三十五條業(yè)主房屋內(nèi)部的維修，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。租賃房屋的維修責(zé)任由出租方承擔(dān)，但當(dāng)事人雙方另有約定的除外。

　　第三十六條在保修期內(nèi)新建物業(yè)的維修，按國家規(guī)定或房屋出售合同規(guī)定的期限由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修；委托物業(yè)管理企業(yè)保修的， 保修費用由雙方另行約定。

　　第三十七條物業(yè)管理企業(yè)提供第三十二條（二）、（三）、（五）、（六）項服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按價格行政主管部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)和范圍或合同約定向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取公共性服務(wù)費用。

　　新建物業(yè)尚未售出部分的房屋，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位交納物業(yè)管理有關(guān)服務(wù)費用，交納標(biāo)準(zhǔn)按已入住房屋收費標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十執(zhí)行。雙方另有約定的按合同執(zhí)行。

　　第三十八條物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的專項服務(wù)事項，應(yīng)明碼標(biāo)價；提供特約服務(wù)項目，費用可由雙方商定。

　　第三十九條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施的管理單位，可以按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)服務(wù)事項，委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務(wù)，委托服務(wù)費用按市有關(guān)規(guī)定或委托合同執(zhí)行。不實行委托服務(wù)的，應(yīng)由有關(guān)市政公用設(shè)施管理單位服務(wù)到戶 .

　　第四十條供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設(shè)施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修、更新和改造工程，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)通報，按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù)，并做好施工后的恢復(fù)工作。

　　第四十一條物業(yè)管理企業(yè)可以開展并應(yīng)當(dāng)支持社區(qū)服務(wù)工作。社區(qū)服務(wù)工作應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。

　　第五章 法律責(zé)任

　　第四十二條對未經(jīng)批準(zhǔn)從事物業(yè)管理經(jīng)營的，由物業(yè)行政管理部門責(zé)令停止違法行為、沒收非法所得，并處以一萬元以下罰款。

　　第四十三條物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定收取費用的，由價格行政主管部門依法給予處罰；違反工商行政管理規(guī)定的，由工商行政管理部門依法給予處罰。

　　第四十四條物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主、非業(yè)主使用人違反入住合同 ，一方當(dāng)事人有權(quán)要求對方當(dāng)事人依法承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第四十五條對不按規(guī)定交納費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。

　　第四十六條開發(fā)建設(shè)單位未辦理審批手續(xù)即將新建物業(yè)投入使用的，由物業(yè)行政管理部門處以五萬元以上、十萬元以下罰款。

　　第四十七條開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金，或在物業(yè)管理移交時未按規(guī)定移交物業(yè)管理辦公用房等設(shè)施的，由物業(yè)行政管理部門責(zé)令其繳納或移交，并可處五萬元以上、十萬元以下罰款。

　　第四十八條物業(yè)行政管理部門工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、失職瀆職的，由有關(guān)部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十九條業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)因履行物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時，可由物業(yè)行政管理部門調(diào)解，也可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第五十條當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》的規(guī)定申請復(fù)議或提起訴訟。逾期不申請復(fù)議、不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第六章 附則

　　第五十一條本條例自1999年5月1日起施行。