第一章 總則

　　第一條為加強(qiáng)本市城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設(shè)施。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立，以物業(yè)管理和服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

　　第三條本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的城市物業(yè)管理。

　　本市市區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍由市物業(yè)行政主管部門劃定。

　　第四條市房產(chǎn)管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門。各區(qū)房產(chǎn)管理部門受市房產(chǎn)管理部門委托負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

　　規(guī)劃、公安、土地、城建、公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、園林以及街道辦事處和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合市物業(yè)行政主管部門做好本市物業(yè)的管理工作。

　　第二章 物業(yè)管理組織

　　第五條本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實(shí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度。機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及商業(yè)大廈、寫字樓等單體建筑或?qū)�業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主委托制。

　　第六條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)的業(yè)主出席方可舉行。

　　市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)每年組織召開一次業(yè)主大會(huì)。特殊情況經(jīng)百分之十五以上的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開。

　　第七條業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

　�。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主委員會(huì)組成人員；

　�。ǘ�）聽取、審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　�。ㄈ�）通過和修訂業(yè)主公約；

　�。ㄋ模└淖兒统蜂N業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　�。ㄎ澹�決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　　（六）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

　　第八條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)由七至十一人組成，設(shè)主任一人、副主任一至二人，任期兩年。業(yè)主委員會(huì)成員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)到市物業(yè)行政主管部門登記備案。

　　第九條業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)：

　�。ㄒ唬┴�(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理聘用合同；

　�。ǘ�）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理情況；

　�。ㄈ�）聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議；

　�。ㄋ模┡浜衔飿I(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理措施；

　�。ㄎ澹�業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十條市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體組成人員過半數(shù)以上通過。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十一條成立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　�。ㄒ唬┯衅髽I(yè)的名稱、章程和固定的辦公場(chǎng)所；

　�。ǘ�）有健全的組織管理機(jī)構(gòu)和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)及管理人員；

　�。ㄈ�）具有管理建筑面積一萬平方米以上物業(yè)的能力；

　�。ㄋ模┯腥�十萬元以上貨幣注冊(cè)資金；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第十二條物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記，取得法人資格，并依照有關(guān)規(guī)定取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)管理工作。

　　第十三條申辦《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，須提交以下資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查申報(bào)表；

　　（二）法定代表人證明書和身份證明；

　　（三）管理章程、經(jīng)營場(chǎng)所證明及資信證明；

　�。ㄋ模└黝悓�業(yè)管理人員的資格證書或證明文件；

　�。ㄎ澹┢渌�有關(guān)的文件、資料。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第十四條物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主簽訂物業(yè)管理聘用合同，并自合同簽訂之日起十日內(nèi)報(bào)市物業(yè)行政主管部門備案。

　　第十五條物業(yè)管理聘用合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、范圍、內(nèi)容及費(fèi)用；

　�。ǘ�）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；

　�。ㄈ�）管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄋ模┖贤�期限；

　�。ㄎ澹┻`約責(zé)任及爭(zhēng)議的解決方式；

　�。�六）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　第十六條物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┓课莨灿貌课�、共用設(shè)備的使用、管理、維修和更新；

　　（二）電梯、二次供水等設(shè)施的運(yùn)行服務(wù)；

　�。ㄈ�）收集生活垃圾和清掃保潔環(huán)境；

　�。ㄋ模﹨f(xié)助公安機(jī)關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域公共秩序及安全巡查工作；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理；

　�。�六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地及公共基礎(chǔ)設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；

　　（七）物業(yè)管理聘用合同確定的其他事項(xiàng)。

　　第十七條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施的管理單位，可以將本單位的專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一服務(wù)。不實(shí)行委托服務(wù)的，有關(guān)市政設(shè)施管理單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到戶。

　　第十八條選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。采取公開招標(biāo)的，招標(biāo)工作由市物業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì)聘用物業(yè)管理企業(yè)后，原管理單位或部門應(yīng)將物業(yè)管理有關(guān)的工作移交給新的物業(yè)管理企業(yè)，并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。

　　第二十條物業(yè)管理企業(yè)被聘用后，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主和非業(yè)主使用人簽訂服務(wù)合同。服務(wù)合同包括下列主要內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；

　�。ǘ�）雙方權(quán)利和義務(wù)；

　　（三）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和交納期限；

　�。ㄋ模┻`約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式；

　�。ㄎ澹┢渌�事項(xiàng)。

　　第二十一條物業(yè)管理聘用合同期滿，一方不再續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個(gè)月前通知對(duì)方。物業(yè)管理聘用合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被注銷的，業(yè)主委員會(huì)可以委托市物業(yè)行政主管部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)實(shí)施該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止或中止后十五日內(nèi)，騰出小區(qū)的物業(yè)管理用房及其他物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施，交出有關(guān)資料，辦理費(fèi)用結(jié)算等移交手續(xù)。

　　第二十二條物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收入的主要來源：

　�。ㄒ唬╅_發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定繳納的物業(yè)管理公共資金；

　�。ǘ�）按規(guī)定提取的物業(yè)共用部位維修基金利息；

　�。ㄈ�）按規(guī)定收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

　�。ㄋ模�專項(xiàng)委托服務(wù)收入；

　　（五）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所的經(jīng)營收入；

　　（六）其他合法收入。

　　本條第（一）項(xiàng)所列物業(yè)管理公共資金應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定專戶儲(chǔ)存，�？顚Ｓ�。

　　本條第（三）項(xiàng)所列物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)行政主管部門會(huì)同價(jià)格行政主管部門共同制定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后公布實(shí)施。

　　第二十三條新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二十四條新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和原有住宅小區(qū)的管理單位在進(jìn)行物業(yè)管理權(quán)移交時(shí)，應(yīng)當(dāng)按小區(qū)總建筑面積0.2％的比例向業(yè)主委員會(huì)提供配套的物業(yè)管理用房和配套建設(shè)的停車場(chǎng)（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施。

　　物業(yè)管理用房、停車場(chǎng)（庫）、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施屬全體業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。

　　第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第二十五條物業(yè)維護(hù)責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

　�。ㄒ唬┓课輧�(nèi)部自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行維護(hù)；

　�。ǘ�）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)；

　�。ㄈ�）市政公用設(shè)施，由設(shè)施歸屬的管理單位負(fù)責(zé)維護(hù)。

　　第二十六條物業(yè)維護(hù)費(fèi)用，按下列規(guī)定承擔(dān)：

　�。ㄒ唬┓课葑杂貌课�、自用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用，由業(yè)主或非業(yè)主使用人承擔(dān)；

　　（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用，由共同使用該房屋的業(yè)主和非業(yè)主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔(dān)；房改已交納維修基金的業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用可依照有關(guān)規(guī)定從已交納的維修基金中列支；

　�。ㄈ�）配套公共基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，從已繳納的住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金中列支；

　�。ㄋ模┦姓�公用設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，由管理該設(shè)施的單位承擔(dān)。

　　第二十七條房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套公共基礎(chǔ)設(shè)施及市政公用設(shè)施維修時(shí)，相鄰業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第二十八條業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)不得有下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；

　　（二）占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或移裝共用設(shè)備；

　�。ㄈ�）在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂以及道路或其他場(chǎng)地搭建建（構(gòu)）筑物；

　�。ㄋ模┣终季G地、損壞花草、樹木；

　�。ㄎ澹﹣y倒垃圾、雜物；

　　（六）在建（構(gòu)）筑物上拉繩掛物、亂帖、亂畫；

　�。ㄆ撸┡欧庞卸�、有害物質(zhì)或噪聲擾民；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第二十九條供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設(shè)施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修更新和改造時(shí)，該設(shè)施的管理單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)通報(bào)，按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù)，并做好施工后的恢復(fù)工作。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第三十條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十二條規(guī)定的，由市物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以10000元以上30000元以下罰款。

　　第三十一條對(duì)不按規(guī)定交納費(fèi)用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納，并按日加收千分之三的滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。

　　第三十二條物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，涉及規(guī)劃、土地、房屋、市容、環(huán)境衛(wèi)生、市政設(shè)施、綠化、消防、治安管理的，由相關(guān)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　第三十三條物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主一方違反物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時(shí)，可以由市物業(yè)行政主管部門進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解不成的，可依法申請(qǐng)仲裁委員會(huì)仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第三十四條物業(yè)管理企業(yè)不依法履行物業(yè)管理聘用合同義務(wù)，經(jīng)多次教育仍不改正的，除按前條規(guī)定處理外，由市物業(yè)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定降低資質(zhì)等級(jí)，直至取銷資質(zhì)，收回資質(zhì)證書。

　　第三十五條物業(yè)行政管理機(jī)關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第三十六條當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的，可依法申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟。逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第七章 附則

　　第三十七條本辦法發(fā)布前已實(shí)施物業(yè)管理但不規(guī)范的，由市物業(yè)行政主管部門限期整改。

　　本辦法施行前已經(jīng)驗(yàn)收交付使用的住宅小區(qū)，尚未實(shí)行物業(yè)管理的，由市物業(yè)行政主管部門限期實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三十八條各縣（市）可參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十九條本辦法具體應(yīng)用中的問題由市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十條本辦法自發(fā)布之日起施行。