第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　　（一）申請項目核準的依據(jù)

　?。ǘ╉椖客顿Y決策的依據(jù)

　?。ㄈ┗I集建設(shè)資金的依據(jù)

　　（四）開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　　（五）下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)

　　三、可行性研究的依據(jù)

　　四、可行性研究的工作階段

　?。ㄒ唬┩顿Y機會研究

　　（二）初步可行性研究

　?。ㄈ┰敿毧尚行匝芯?/p>

　?。ㄋ模╉椖吭u估與決策

　　第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容與步驟

　　一、可行性研究的內(nèi)容

　　（一）項目概況

　?。ǘ╅_發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查

　?。ㄈ┦袌龇治龊徒ㄔO(shè)規(guī)模的確定

　?。ㄋ模┮?guī)劃設(shè)計方案的選擇

　?。ㄎ澹┵Y源供給條件分析

　?。┉h(huán)境影響評價

　　（七）項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究

　?。ò耍╅_發(fā)建設(shè)計劃的編制

　　（九）項目經(jīng)濟及社會效益分析

　?。ㄊ┙Y(jié)論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　　（一）接受委托

　?。ǘ┱{(diào)查研究

　?。ㄈ┓桨高x擇和優(yōu)化

　　（四）財務(wù)評價和綜合評價

　?。ㄎ澹┚幹瓶尚行匝芯繄蟾?/p>

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

　?。ㄒ唬﹨^(qū)位分析與選擇

　?。ǘ╅_始內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　　（三）開發(fā)時機的分析與選擇

　?。ㄋ模┖献鞣绞降姆治雠c選擇

　?。ㄎ澹┤谫Y方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

　?。┊a(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

　　二、構(gòu)造評價方案

　　三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　　（一）時間類參數(shù)

　?。ǘ┤谫Y相關(guān)參數(shù)

　?。ㄈ┦找嫦嚓P(guān)指標

　?。ㄋ模┰u價標準類指標

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算

　　一、投資估算

　　（一）土地費用

　　1．征收補償費

　　2．土地出讓價款

　　3．土地轉(zhuǎn)讓費

　　4．土地租用費

　　5．土地投資折價

　?。ǘ┛辈煸O(shè)計和前期工程費

　?。ㄈ┓课蓍_發(fā)費

　　1．建筑安裝工程費

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　3．公共配套設(shè)施建設(shè)費

　?。ㄋ模┢渌こ藤M

　　（五）開發(fā)期間稅費

　?。┕芾碣M用

　　（七）銷售費用

　　（八）財務(wù)費用

　?。ň牛┎豢深A(yù)見費

　　二、資金使用計劃

　　三、收入估算與資金籌措

　　（一）收入估算

　　1．租售方案

　　2．租售價格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　?。ǘ┵Y金籌措

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制

　　一、基本報表

　　（一）現(xiàn)金流量表

　　1．項目投資現(xiàn)金流量表

　　2．資本金現(xiàn)金流量表

　　3．投資者各方現(xiàn)金流量表

　?。ǘ┴攧?wù)計劃現(xiàn)金流量表

　　（三）利潤表

　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)負債表

　　二、輔助報表

　　三、財務(wù)報表的編制

　　第六節(jié) 可行性研究報告的撰寫

　　一、項目可行性研究報告的基本構(gòu)成

　?。ㄒ唬┓饷?/p>

　?。ǘ┱?/p>

　　（三）目錄

　?。ㄋ模┱?/p>

　?。ㄎ澹└奖?/p>

　?。└綀D

　　二、項目可行性研究報告正文的寫作要點

　?。ㄒ唬╉椖靠傉f明

　?。ǘ╉椖扛艣r

　　（三）投資環(huán)境研究

　?。ㄋ模┦袌鲅芯?/p>

　　（五）項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目

　?。┮?guī)劃方案及建設(shè)條件

　?。ㄆ撸┙ㄔO(shè)方式及進度安排

　?。ò耍┩顿Y估算及資金籌措

　?。ň牛╉椖吭u估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定

　?。ㄊ╉椖拷?jīng)濟效益評價

　　（十一）風(fēng)險與不確定性分析

　?。ㄊ┛尚行匝芯康慕Y(jié)論

　　考試要求

　　1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段；

　　2．熟悉可行性研究的內(nèi)容；

　　3．了解可行性研究的步驟；

　　4．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃；

　　5．掌握構(gòu)造評價方案；

　　6．掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)；

　　7．掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算；

　　8．掌握基本報表；

　　9．熟悉輔助報表；

　　10．掌握財務(wù)報表的編制；

　　11．熟悉可行性研究報告的撰寫。

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