第七章 風險分析與決策

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對風險分析與不確定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一節(jié) 房地產投資項目不確定性分析

　　一、房地產開發(fā)項目的重要不確定性因素

　?。ㄒ唬┩恋刭M用

　?。ǘ┙ㄖ惭b工程費

　　（三）租售價格

　?。ㄋ模╅_發(fā)期與租售期

　?。ㄎ澹┤莘e率及有關設計參數

　　（六）資本利率

　?。ㄆ撸┵J款利率

　　二、房地產置業(yè)投資項目的主要不確定性因素

　?。ㄒ唬┵徺I價格

　　（二）權益投資比率

　?。ㄈ┛罩寐?/p>

　　（四）運營費用

　　三、不確定性因素的相互作用

　　第二節(jié) 盈虧平衡分析

　　一、盈虧平衡分析的基本原理

　　二、房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析

　?。ㄒ唬┳畹妥馐蹆r格分析

　　（二）最低租售數量分析

　?。ㄈ┳罡咄恋厝〉脙r格

　?。ㄋ模┳罡吖こ藤M用

　?。ㄎ澹┳罡哔徺I價格

　?。┳罡哌\營費用比率

　?。ㄆ撸┒嘁蛩嘏R界點組合

　　三、房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析示例

　　（一）保本點分析

　?。ǘ┡R界點分析

　　第三節(jié) 敏感性分析

　　一、敏感性分析的概念

　　二、敏感性分析的步驟

　　三、單因素與多因素敏感性分析

　　四、敏感性分析的“三項預測值”法

　　第四節(jié) 風險分析

　　一、風險分析的界定

　　二、風險分析的一般過程和方法

　　（一）風險辨識

　?。ǘ╋L險估計與評價常用方法

　　1．調查和專家打分法

　　2．解析方法

　　3．蒙特卡洛模擬法

　　三、概率分析的步驟與概率確定方法

　?。ㄒ唬└怕史治龅牟襟E

　?。ǘ└怕实拇_定方法

　　四、概率分析中的期望值法

　?。ㄒ唬┢谕捣ǖ牟襟E

　　（二）期望值法應用示例

　　五、蒙特卡洛模擬法

　　第五節(jié) 決策的概念與方法

　　一、決策的概念

　?。ㄒ唬Q策及其特征

　　（二）決策的原則與評價標準

　?。ㄈQ策理論

　　二、決策的方法

　?。ㄒ唬┐_定型決策方法

　　（二）風險型決策方法

　?。ㄈ┎淮_定型決策方法

　　三、房地主投資決策

　　（一）房地產投資決策的工作階段與步驟

　?。ǘ┓康禺a投資決策的類型

　?。ㄈ┓康禺a投資決策中的投資策略與投資收益目標

　　第六節(jié) 房地產投資決策中的實物期權方法

　　一、傳統(tǒng)投資決策方法的局限性

　　二、房地產投資決策的期權性質

　　三、實物期權方法與房地產投資決策

　?。ㄒ唬╆P于實物期權方法及適用范圍

　　（二）實物期權方法投資決策的一般過程

　?。ㄈ┓康禺a投資決策中常見的期權問題

　　1．確定合理的開發(fā)時機（等待投資型期權）

　　2．決定是否放棄投資機會或項目（放棄型期權）

　　3．決定是否開發(fā)一些成長型項目（成長型期權）

　　四、實物期權方法的實際應用

　　五、應用實物期權方法的實際應用

　?。ㄒ唬┳⒁鈱嵨锲跈喾椒ㄅc傳統(tǒng)投資決策填報有機結合

　?。ǘ┳⒁鈱嵨锲跈喾椒ㄔ趹眠^程中的一些假設條件

　　（三）注意實物期權方法自身存在的局限性

　　考試要求

　　1．掌握房地產開發(fā)項目的主要不確定性因素；

　　2．掌握房地產置業(yè)投資項目的主要不確定性因素；

　　3．熟悉不確定性因素的相互作用；

　　4．掌握盈虧平衡分析；

　　5．掌握敏感性分析的概念和步驟；

　　6．掌握單因素與多因素敏感性分析；

　　7．了解敏感性分析的“三項預測值”法；

　　8．掌握風險分析的界定；

　　9．了解風險分析的一般過程和方法；

　　10．熟悉概率分析的步驟與概率確定方法；

　　11．掌握概率分析中的期望值法；

　　12．了解蒙特卡洛模擬法；

　　13．掌握決策的概念；

　　14．了解決策的方法；

　　15．掌握房地產投資決策；

　　16．掌握傳統(tǒng)投資決策方法的局限性；

　　17．了解房地產投資決策的期權性質；

　　18．了解實物期權方法與房地產投資決策；

　　19．熟悉實物期權方法的實際應用；

　　20．了解應用實物期權方法決策時需注意的問題。

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