專(zhuān)題十 關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的相關(guān)法律解讀、典型案例與實(shí)務(wù)操作

　　10.1 相關(guān)法規(guī)的內(nèi)容

　　1.《擔(dān)保法》第53條

　　2.《合同法》第286條

　　3.《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》

　　10.2

　　關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的法規(guī)解讀及處理對(duì)策

　　1.《擔(dān)保法》與《合同法》在工程款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題上的沖突

　　在工程建設(shè)中，建設(shè)單位為了籌措資金，經(jīng)常會(huì)向銀行貸款。作為條件，銀行會(huì)要求建設(shè)單位提供相應(yīng)的擔(dān)保。有的時(shí)候，建設(shè)單位可以以擬建的建設(shè)工程（主要是商品房）作為抵押來(lái)為貸款作擔(dān)保。于是，在建設(shè)單位和銀行之間就會(huì)簽訂一個(gè)抵押合同。根據(jù)《擔(dān)保法》第53條的規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”這就是說(shuō)，如果建設(shè)單位在應(yīng)該償還貸款的期限屆滿而沒(méi)有清償貸款的話，銀行就可以將建成的工程項(xiàng)目（主要是指商品房）折價(jià)、拍賣(mài)或者變賣(mài)，然后將所得的收入占有。

　　但是，根據(jù)《合同法》286條的規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”這就意味著，如果建設(shè)單位不及時(shí)支付工程款，則施工單位可以將建成的建設(shè)項(xiàng)目這家、拍賣(mài)并將所得占有。

　　2. 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的處理

　　這樣一來(lái)就出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，在上面兩個(gè)條件都存在的情況下，銀行和施工單位都可以將建成的工程項(xiàng)目拍賣(mài)并將所得款項(xiàng)占有。那么到底優(yōu)先將這筆款項(xiàng)支付給誰(shuí)哪？針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，2002年6月11日，最高人民法院審判委員會(huì)第1225次會(huì)議通過(guò)了《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，作出了如下解釋?zhuān)?/p>

　　1.人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

　　2.消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，(建設(shè)工程教育網(wǎng))承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。

　　3.建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

　　4.建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。

　　5.本批復(fù)第1條至第3條自公布之日起施行，第4條自公布之日起六個(gè)月后施行。

　　10.3建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)糾紛相關(guān)典型案例分析

　　【案情摘要】2007年4月4日，某建筑公司所承攬的某住宅小區(qū)施工項(xiàng)目竣工。按照施工承包合同的約定，建設(shè)單位應(yīng)該在2007年4月20日支付全部剩余工程款。但是建設(shè)單位卻沒(méi)有按時(shí)支付。考慮到人際關(guān)系問(wèn)題，建筑公司沒(méi)有立即對(duì)建設(shè)單位提起訴訟。

　　2007年11月20日，建筑公司聽(tīng)說(shuō)銀行正在計(jì)劃將此住宅小區(qū)拍賣(mài)，理由是建設(shè)單位沒(méi)有償還貸款。而這些住宅則是作為貸款的抵押物。于是建筑公司提出自己對(duì)該小區(qū)拍賣(mài)所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。你認(rèn)為建筑公司的理由成立馬？

　　【簡(jiǎn)要平息】不成立。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。2007年11月20日已經(jīng)超過(guò)了行使優(yōu)先權(quán)的期限，因此該理由是不成立的。