我國房地產(chǎn)開發(fā)的造價(jià)確定和控制管理：控制技術(shù)與方法

　　1、立項(xiàng)階段的造價(jià)控制措施房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)收入與造價(jià)分析時(shí)，相對(duì)來講，收入的不確定性可能大一些，對(duì)于造價(jià)來講，如材料費(fèi)用，盡管也會(huì)隨市場波動(dòng)，但相對(duì)來講可能小一些。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目可行性進(jìn)行造價(jià)相對(duì)準(zhǔn)確的估算，不僅對(duì)于項(xiàng)目可行性研究十分重要，而且對(duì)于造價(jià)控制也十分重要，把造價(jià)控制由事后控制做到事前控制。在造價(jià)估算時(shí)，按會(huì)計(jì)分類盡可能的進(jìn)行細(xì)化，使以后在造價(jià)控制時(shí)能夠有的放矢。同樣一個(gè)項(xiàng)目，不同的企業(yè)因?yàn)槠湫庞?、融資能力的不同而造成造價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)是不相同。因此要根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)和把控風(fēng)險(xiǎn)能力的不同，合理安排好風(fēng)險(xiǎn)與資金利用率之間的平衡，安排好資金鏈。

　　2、設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制措施有資料表明，初步設(shè)計(jì)階段影響投資的可能性是75%~95%，技術(shù)設(shè)計(jì)影響投資的可能性是35%~75%，施工圖設(shè)計(jì)階段影響投資的可能性是25%~35%，而到了施工階段，影響工程造價(jià)的可能性已經(jīng)只有10%.由此看來，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段。因此影響建設(shè)項(xiàng)目投資造價(jià)控制的主要階段是設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)階段是投資造價(jià)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約，認(rèn)真做好設(shè)計(jì)階段投資控制對(duì)控制建設(shè)項(xiàng)目投資至關(guān)重要，是控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅要取得良好的社會(huì)效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。長期以來，建設(shè)單位普遍對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段重視不夠，較少過問設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，致使一些設(shè)計(jì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量不高。

　　3、基建階段的造價(jià)控制措施按基建程序辦事，就是要遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事，它是多年來基本建設(shè)正反兩方面經(jīng)驗(yàn)的科學(xué)總結(jié)。要合理安排開工順序和提高交用標(biāo)準(zhǔn)。積極引進(jìn)市場機(jī)制和競爭機(jī)制，在承發(fā)包上實(shí)行招投標(biāo)，是全面造價(jià)管理工作的重點(diǎn)。把競爭機(jī)制引入全面造價(jià)管理，在相對(duì)平等的條件下進(jìn)行招標(biāo)承包，擇優(yōu)選擇工程承包公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定全部完成，要有竣工驗(yàn)收單，如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減帳的清理，重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。