2019房地產估價師《經營與管理》考點四：市場調查

2019-05-28 11:37 來源：建設工程教育網

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　　人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產估價師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學習2019房地產估價師《經營與管理》考點四：市場調查。

　　市場調查

　　1.市場調查的內容 (五方面內容)

調查內容	具體內容
國內外市場環(huán)境調查	■政治環(huán)境 ■經濟環(huán)境 ■人口資源環(huán)境 ■社會文化環(huán)境 ■技術發(fā)展調查（四新研究）
市場需求容量調查	■現(xiàn)有的和潛在的市場需求量 ■社會擁有量、庫存量 ■同類產品在市場上供應量或銷售量，供求平衡狀況 ■本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產品市場份額 ■本行業(yè)或有關行業(yè)的投資動向 ■企業(yè)市場營銷策略變化對銷售量的影響
消費者和消費行為調查	■消費者類別 ■購買能力 ■購買欲望和購買動機 ■購買習慣
競爭情況調查	■競爭者調查分析 ■競爭產品調查分析
市場營銷因素調查	■產品調查（Product） ■價格調查（Price） ■分銷渠道調查（Place） ■促銷策略（Promotion）

　　【2012年試題】下列房地產市場調查的內容中，屬于房地產市場營銷因素調查的有(　)。

　　A.房地產銷售價格調查

　　B.房地產促銷策略調查

　　C.城鎮(zhèn)居民家庭收入調查

　　D.城市人口地理分布調查

　　E.城市基礎設施狀況調查

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是市場調查內容。房地產市場營銷因素調查包括產品調查、價格調查、分銷渠道調查和促銷策略調查四種類型;選項CE屬于經濟環(huán)境調查;選項D屬于人口資源環(huán)境調查。參見教材P107。

　　2.市場調查的步驟 (五步曲)

　　2.1 確定問題和調查目標　　

調查的種類	含義	典型案例
試探性調查	收集分析數(shù)據(jù)提示問題的真正性質發(fā)現(xiàn)問題，提出問題	調查有意向購房的數(shù)量
描述性調查	明確一些特定的量值說明問題的情況	有多少人愿意在郊區(qū)買房
因果性調查	檢驗因果關系，看一因素變動，會如何影響其它量分析問題原因	商品住宅總價下降10萬元，能增加多少購買者

　　【2012年試題】房地產開發(fā)企業(yè)為了確定開盤價，對其樓盤所在區(qū)域房價的市場認可情況進行市場查，該市場調查的類型屬于(　)。

　　A.試探性調查

　　B.預測性調查

　　C.因果性調查

　　D.描述性調查

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是市場調查的步驟。試探性調查即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質，從而提出一些推測和新想法。參見教材P108。

　　2.2 調查資料來源　　

類別	內涵
一手資料	為了當前特定目的而收集的原始信息，成本高但更準確
二手資料	是為其他目的已經收集到的資料，優(yōu)點是成本低，可以立即使用

　　2.3 調查方法(四種方法)　　

方法		內涵
觀察法		利用眼睛、耳朵等以直接觀察的方式考察并搜集資料
訪問法	結構化訪問	有設計好的問卷，有一定結構的調查問卷或提綱
	無結構化訪問	沒有統(tǒng)一的問卷，通過調查人員與被訪者的自由交流
	集體訪問	集體座談的方式，6－10人
問卷法		由被調查者填寫問卷，適用于描述性調查
實驗法		用實驗的方式，對調查對象控制在特定環(huán)境條件下，對其進行觀察以獲得信息

　　【2015年試題】在房地產市場調查中，收集一手資料常用的方法有(　)。

　　A.文案法

　　B.觀察法

　　C.訪問法

　　D.問卷法

　　E.實驗法

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是市場調查的步驟。收集一手資料常用的方法有：觀察法、訪問法、問卷法、實驗法。參見教材P108。

　　【2014年試題】某物業(yè)服務企業(yè)為了分析愿意到小區(qū)健身房鍛煉的業(yè)主人數(shù)與包月費用之間的相關性，首先確定包月費用為50元/人，看有多少業(yè)主參加;再將包月費用降為30元/人，看有多少業(yè)主參加。這種調查方法是(　)。

　　A.觀察法

　　B.訪問法

　　C.問卷法

　　D.實驗法

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是市場調查的步驟。實驗法，用實驗的方式，對調查的對象控制在特定環(huán)境條件下，對其進行觀察以獲得相應信息的方法。參見教材P109。

　　2.4 調查中抽樣的類型　　

抽樣類型	具體種類
概率抽樣（機會均等）	■簡單隨機抽樣 ■分層隨機抽樣 ■整群抽樣
非概率抽樣（機會不均等）	■隨意抽樣 ■估計抽樣 ■定額抽樣

　　2.5 調查中的聯(lián)系方法　　

聯(lián)系方法	優(yōu)點	缺點
郵寄問卷	當被訪者不愿意面訪或擔心調查者會曲解其回答時可采用的最好方法	回收率低回收速度慢
電話訪問	被訪者不理解問題時能得到解釋，回收率比郵寄問卷高，速度快	只能訪問有電話的人時間不能太長不能過多涉及隱私問題
網絡調研	成本低、反饋快	只能聯(lián)系有網絡的人
面訪	最傳統(tǒng)、最常用方法	面訪成本高需要更多的管理計劃和監(jiān)督工作也容易受到被訪問者偏見或曲解的影響