一、假設(shè)開發(fā)法的含義

　　假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法、是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得的利潤(rùn)，然后將估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益（具體為預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的價(jià)值減去預(yù)測(cè)的后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額）為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)、實(shí)用的估價(jià)方法，在中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)較活躍的情況下，得到了廣泛應(yīng)用。

　　二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

　　假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。其基本思想用這樣一個(gè)例子可以較好地反映出來(lái)。該例子是模擬一個(gè)典型的房地產(chǎn)開發(fā)商，在公平競(jìng)爭(zhēng)、土地由最高出價(jià)者獲得的土地市場(chǎng)上取得一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，是如何思考該地塊的價(jià)格或者確定其出價(jià)的。具體如下：

　　假如有一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地要出讓或轉(zhuǎn)讓，同時(shí)有許多房地產(chǎn)開發(fā)商想得到它。我作為其中的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，將愿意出價(jià)多少？首先，我要較全面深入地調(diào)查、分析該塊土地的內(nèi)外部狀況和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開市場(chǎng)狀況，包括該塊土地的位置、空間范圍、面積（包括規(guī)劃總用地面積、建設(shè)用地面積和代征地面積）、性質(zhì)、地勢(shì)、土壤、地基、土地條件、交通、周圍環(huán)境和景觀、規(guī)劃條件（如用途、容積率、建筑高度、綠地率等）。

　　其次，我要根據(jù)上面調(diào)查、分析得到的該塊土地的內(nèi)外部狀況和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，研究、判斷該塊土地在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次。例如，是建住宅，還是建寫字樓或商場(chǎng)、酒店等；如果建住宅，是建普通住宅，還是建高檔公寓或別墅等。

　　接下來(lái)，我要預(yù)測(cè)在未來(lái)適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)，價(jià)格將是多少；在取得該塊土地時(shí)作為買方需要繳納的契稅等“取得稅費(fèi)”將是多少；為了開發(fā)建設(shè)和出售該房地產(chǎn)，支出將是多少，包括開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息（我投入的資金有些是自己的，有些是向銀行借的，有些還可能是通過(guò)其他融資渠道獲得的，但都要計(jì)算利息。這是基于機(jī)會(huì)成本的考慮）；在出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等“銷售稅費(fèi)”將是多少。此外，我還不能忘了要獲取開發(fā)利潤(rùn)。但我期望利用這塊土地獲取的開發(fā)利潤(rùn)不能過(guò)高，否則我的出價(jià)就會(huì)較低，從而在取得這塊土地的競(jìng)爭(zhēng)中我將得不到它。而我期望利用這塊土地獲取的開發(fā)利潤(rùn)也不能過(guò)低，例如，不能低于類似房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的正常利潤(rùn)，或者不能低于將此資金、時(shí)間和精力投到其他方面所能獲得的利潤(rùn)，否則我還不如將此資金、時(shí)間和精力投到其他方面（這也是基于機(jī)會(huì)成本的考慮）。

　　在做出了上述預(yù)測(cè)后，我便知道了自己愿意為該塊土地支付的最高價(jià)格是多少。毫無(wú)疑問，它等于預(yù)測(cè)的該塊土地開發(fā)完成后的價(jià)格，減去預(yù)測(cè)的在未來(lái)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金以及應(yīng)當(dāng)獲得的開發(fā)利潤(rùn)后的余額。

　　由上可以看出，假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)（如新建商品房）價(jià)值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；而在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)值。

　　假設(shè)開發(fā)法更深層的理論依據(jù)類似于地租原理（可詳見本書第十一章第一節(jié)“地租理論及測(cè)算”），只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的通常是一次性的價(jià)格剩余。

　　三、假設(shè)開發(fā)法的其他用途

　　假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的不同之處是；在選取有關(guān)參數(shù)、系數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而投資分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：

　?。?）測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格。如果房地產(chǎn)投資者有興趣取得某一待開發(fā)房地產(chǎn)，他必須事先測(cè)算出自己能夠接受的最高價(jià)格，他的實(shí)際購(gòu)置價(jià)格應(yīng)低于或等于此價(jià)格，否則就不值得取得該待開發(fā)房地產(chǎn)。

　?。?）測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。在測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)時(shí)是假定待開發(fā)房地產(chǎn)已經(jīng)按照某個(gè)價(jià)格購(gòu)置，即待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本被視為已知。預(yù)計(jì)可取得的總收入減去待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本以及開發(fā)成本等費(fèi)稅后的余額，為該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的利潤(rùn)。此利潤(rùn)或利潤(rùn)率如果高于房地產(chǎn)投資者期望的利潤(rùn)或利潤(rùn)率，則認(rèn)為該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行；否則，應(yīng)推遲開發(fā)建設(shè)，甚至取消投資。

　?。?）測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。在確定最高費(fèi)用時(shí)，待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本也被視為已知。確定最高費(fèi)用的目的是為了使開發(fā)利潤(rùn)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使整個(gè)開發(fā)成本等費(fèi)稅在開發(fā)過(guò)程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)費(fèi)用失控。

　　按估價(jià)對(duì)象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式

　　上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按照估價(jià)對(duì)象狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，可具體細(xì)化如下：

　　（一）求生地價(jià)值的公式

　　1.適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式

　　生地價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-取得生地的稅費(fèi)-由生地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)

　　相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的價(jià)值=生地價(jià)值+取得生地的稅費(fèi)+由生地建成房屋的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　　2.適用于將生地開發(fā)成熟地的公式

　　生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-取得生地的稅費(fèi)-由生地開發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)

　　相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的熟地價(jià)值=生地價(jià)值+取得生地的稅費(fèi)+由生地開發(fā)成熟地的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　?。ǘ┣竺貎r(jià)值的公式

　　1.適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式

　　毛地價(jià)值：開發(fā)完成后的價(jià)值-取得毛地的稅費(fèi)-由毛地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)

　　相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的價(jià)值=毛地價(jià)值+取得毛地的稅費(fèi)+由毛地建成房屋的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　　2.適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式

　　毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-取得毛地的稅費(fèi)-由毛地開發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)

　　相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的熟地價(jià)值：毛地價(jià)值+取得毛地的稅費(fèi)+由毛地開發(fā)成熟地的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　?。ㄈ┣笫斓貎r(jià)值的公式（適用于在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)）

　　熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-取得熟地的稅費(fèi)-由熟地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)

　　相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的價(jià)值=熟地價(jià)值+取得熟地的稅費(fèi)+由熟地建成房屋的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　?。ㄋ模┣笤诮üこ虄r(jià)值的公式（適用于將在建工程續(xù)建成房屋）

　　在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的價(jià)值-取得在建工程的稅費(fèi)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建利潤(rùn)

　　相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

　　續(xù)建完成后的價(jià)值=在建工程價(jià)值+取得在建工程的稅費(fèi)+續(xù)建成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+續(xù)建利潤(rùn)

　　（五）求舊房?jī)r(jià)值的公式（適用于將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房）

　　舊房?jī)r(jià)值=裝飾裝修改造或改變用途后的價(jià)值-取得舊房的稅費(fèi)-裝飾裝修改造或改變用途的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-裝飾裝修改造利潤(rùn)

　　相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

　　裝飾裝修改造或改變用途后的價(jià)值=舊房?jī)r(jià)值+取得舊房的稅費(fèi)+裝飾裝修改造或改變用途的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+裝飾裝修改造利潤(rùn)