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    房地產(chǎn)估價(jià)師考試房估案例與分析練習(xí)題8

    2016-05-17 17:49 來源:來源于網(wǎng)絡(luò)
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      一、問答題

      (一)某大廈坐落地點(diǎn)為一級用地,屬公建集中區(qū),四周環(huán)路,該大廈原用途為集商場公寓和寫字間于一體的綜合樓,鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu),地上1-3層整體設(shè)計(jì)為商場;塔樓A座為28層,設(shè)計(jì)為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m2.大廈自1994年6月15日開工,于1995年12月停建,停建時(shí)大廈主體與外墻面裝修已完工,室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。

      請問:1、2005年對該大廈進(jìn)行估價(jià)是否可采用成本法?為什么?

      2、寫出估價(jià)技術(shù)路線。

     ?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場,該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得,用途為商業(yè),估價(jià)目的為評估該商場的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后,委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場近三年平均的年凈利潤不同,收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同:成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。

      請你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

     ?。ㄈ┠彻纼r(jià)公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià),估價(jià)目的為抵押貸款,按當(dāng)時(shí)正常市場價(jià)格評估的結(jié)果為1000萬元,銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2001年10月1日,因該業(yè)主無力償還貸款,銀行申請,經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬元,加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息,業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此,銀行要求估價(jià)公司賠償該l00萬元的損失,而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。

      請問估價(jià)公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因?

      二、單項(xiàng)選擇題

     ?。ㄒ唬┠彻S為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組,委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載,該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果,該兩幢房屋中一幢為廠房,另一幢原為廠房,后自行改為辦公樓用于出租。

      1.應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià),以下說法正確的為(  )。

      A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

      B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

      C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

      D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

      2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?,?yīng)通過下列途徑中的( ?。?。

      A.自行改變

      B.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變

      C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn),并辦理變更手續(xù)

      D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn),并按法定程序辦理變更手續(xù)

      3.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押,則為抵押目的評估的價(jià)值應(yīng)為(  )。

      A.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和

      B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

      C.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

      D.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

      4.該工廠若將該兩幢房屋投?;馂?zāi)險(xiǎn),則為保險(xiǎn)目的評估的價(jià)值應(yīng)為( ?。?/p>

      A.該兩幢房屋的正常市場價(jià)值

      B.該兩幢建筑物的重新建造成本

      C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值

      D.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

     ?。ǘ┠彻緭碛幸粭澟f寫字樓,《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2.因年久失修,經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房,由上級總公司批準(zhǔn)改建,建筑面積可增至600m2,該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算,擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?,F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè),擬請某機(jī)構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。

      5.能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在( ?。?/p>

      A.政府房地產(chǎn)管理部門

      B.政府規(guī)劃管理部門

      C.政府土地管理部門

      D.上級總公司

      6.評估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( ?。?/p>

      A.460m2

      B.600m2

      C.1000m2

      D.以上三個(gè)面積都不行

      7.該公司委托評估應(yīng)選擇( ?。?。

      A.房地產(chǎn)管理部門

      B.資產(chǎn)管理部門

      C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

      D.驗(yàn)資機(jī)構(gòu)

      (三)為評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格,選取了下列可比實(shí)例:成交價(jià)格3000元/m2,成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5%,2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%.

      8.交易日期調(diào)整的主要方法是(  )。

      A.百分率法

      B.價(jià)格指數(shù)法

      C.價(jià)格變動(dòng)率法

      D.價(jià)格指數(shù)變動(dòng)率法

      9.對該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期的調(diào)整,應(yīng)調(diào)整為( ?。┰?m2.

      A.3415

      B.3484

      C.3586

      D.3658

    我要糾錯(cuò)】 責(zé)任編輯:lala
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