房估知識點(diǎn)：按照登記的物權(quán)分類

1.不動產(chǎn)所有權(quán)登記。不動產(chǎn)所有權(quán)登記是指，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)所有權(quán)及相關(guān)事項(xiàng)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如發(fā)生房屋買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈、以房屋出資入股，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

所有權(quán)是對物獨(dú)占的支配權(quán)，其權(quán)能包括占有、使用、收益和處分。《物權(quán)法》第四十條規(guī)定，所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。所有權(quán)人在自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，是其行使權(quán)利的具體體現(xiàn)。如不動產(chǎn)所有權(quán)人將不動產(chǎn)抵押給他人，就是所有權(quán)人行使其權(quán)能。

2.不動產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記。不動產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記是指，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將他項(xiàng)權(quán)利及相關(guān)事項(xiàng)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。不動產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利是指除不動產(chǎn)所有權(quán)以外的其他物權(quán)。不動產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

（1）不動產(chǎn)用益物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。

【例題】根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)用益物權(quán)包括（ ）。

A.土地承包經(jīng)營權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.宅基地使用權(quán)

D.地役權(quán)

E.建設(shè)用地所有權(quán)

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的類型。根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。參見教材P136。

（2）不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)為抵押權(quán)。抵押權(quán)又分為一般抵押和最高額抵押。

一般抵押權(quán)登記。一般抵押權(quán)登記包括抵押權(quán)設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。對符合規(guī)定條件的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的名稱（姓名）、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額和登記時(shí)間記載于房屋登記簿。

【例題】一般抵押權(quán)登記包括抵押權(quán)的（ ）。

A.設(shè)立登記

B.變更登記

C.轉(zhuǎn)移登記

D.注銷登記

E.更正登記

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的類型。一般抵押權(quán)登記包括抵押權(quán)設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。參見教材P136。

②最高額抵押權(quán)登記。最高額抵押權(quán)登記包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記，以及最高額抵押權(quán)確定登記。對最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍，申請登記的，申請人還應(yīng)當(dāng)提交已存在債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料、抵押人與抵押權(quán)人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料。

對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的名稱（姓名）、登記時(shí)間、最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間記載于不動產(chǎn)登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)。最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)持登記申請書、申請人的身份證明、他項(xiàng)權(quán)利證書、最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料、最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料等申請最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當(dāng)事人另有約定外，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)在辦理最高額抵押權(quán)確定登記之后，按照規(guī)定辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。經(jīng)依法登記的最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定，予以登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定的事實(shí)記載于不動產(chǎn)登記簿。

當(dāng)事人協(xié)議確定或者人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定了債權(quán)數(shù)額的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依照當(dāng)事人一方的申請將債權(quán)數(shù)額確定的事實(shí)記載于不動產(chǎn)登記簿。

【例題】最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的類型。最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當(dāng)事人另有約定外，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。參見教材P137。

此外，《物權(quán)法》還將在建工程抵押納入抵押權(quán)登記的范疇。在建工程抵押權(quán)登記包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。在建工程抵押權(quán)登記事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載后，房屋登記機(jī)構(gòu)向在建工程抵押權(quán)人發(fā)放在建工程抵押登記證明。已經(jīng)登記在建工程抵押權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記。在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。

【例題】在建工程抵押不屬于抵押權(quán)登記的范疇。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的類型?！段餀?quán)法》還將在建工程抵押納入抵押權(quán)登記的范疇。在建工程抵押權(quán)登記包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。參見教材P137。

（三）按照登記的物分類

1.土地登記是指，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將土地權(quán)利及相關(guān)事項(xiàng)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如集體所有權(quán)登記、國有建設(shè)用地使用權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)登記、宅基地使用權(quán)登記、土地使用權(quán)抵押權(quán)登記等。

2.房屋登記是指，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將房屋建筑物、構(gòu)筑物權(quán)利及相關(guān)事項(xiàng)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如房屋所有權(quán)登記、房屋抵押權(quán)登記、預(yù)購商品房預(yù)告登記。

3.林權(quán)登記是指，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法對森林、林木和林地權(quán)利及其相關(guān)事項(xiàng)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。

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