房估知識(shí)點(diǎn)：假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件

假設(shè)開發(fā)法測(cè)算可靠程度的兩個(gè)關(guān)鍵預(yù)測(cè)（兩要點(diǎn)）

①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式。

②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。

外部條件--假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用需要良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（三方面）

①統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

②明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策

③全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)

【單選題】在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（ ）。

A.用途 B.區(qū)位

C.建筑規(guī)模 D.建筑檔次

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的理論原理。區(qū)位是既定的，無(wú)法選擇。參見教材P319。

【判斷題】某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費(fèi)為180萬(wàn)元，每年凈收益比裝修前增加50萬(wàn)元；二是重新裝修且改變用途，裝修費(fèi)為300萬(wàn)元，每年凈收益比裝修前增加80萬(wàn)元。假定報(bào)酬率為10%，則承租人應(yīng)選擇第二個(gè)方案。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)。

第一種增加價(jià)值：-180+50/10%×（1-1/1.15）=9.54萬(wàn)元

第二種增加價(jià)值：-300+80/10%×（1-1/1.15）=3.26萬(wàn)元

【單選題】下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（ ）。

A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法

B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用

C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。不得改變現(xiàn)狀的舊房不能采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。參見教材P321。

【判斷題】假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。假設(shè)開發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的區(qū)別：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。參見教材P321。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！