房估知識(shí)點(diǎn)：估價(jià)方法適用性分析

1.估價(jià)方法選取

通行的房地產(chǎn)評(píng)估方法有比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。

（1）估價(jià)對(duì)象法定批準(zhǔn)用途為辦公，已建成投入，不屬于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，可再開(kāi)發(fā)能力較低，因此不適宜選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。

（2）估價(jià)對(duì)象屬于辦公用途，屬于收益性物業(yè)，且估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的類(lèi)似物業(yè)出租成交較活躍，可以獲取市場(chǎng)出租交易案例，具備采用收益法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算的條件，故此次評(píng)估適宜采用收益法。

（3）估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域辦會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，同一類(lèi)型辦公物業(yè)近期成交較多，特別是估價(jià)對(duì)象所在樓宇市場(chǎng)交易案例較多，故適宜采用比較法進(jìn)行估價(jià)。

（4）近幾年××市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，從成本角度已較難反映出估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)選取更加適合的方法進(jìn)行估價(jià)。

綜上所述，同時(shí)結(jié)合本次評(píng)估背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認(rèn)為適宜采用比較法和收益法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查勘，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，并對(duì)鄰近地段和區(qū)域同類(lèi)性質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查之后，決定選取比較法和收益法作為估價(jià)方法。

比較法是將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

收益法就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！