2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

房屋征收評(píng)估原則和要求

（一）房屋征收評(píng)估原則

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

（二）房屋征收評(píng)估基本事項(xiàng)

1.評(píng)估目的。

被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的：為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的：為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。

2.評(píng)估時(shí)點(diǎn)確定。

被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

3.評(píng)估對(duì)象界定。

房屋征收部門(mén)應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：一是在委托書(shū)和委托合同中明確評(píng)估對(duì)象范圍。二是提供征收范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；未經(jīng)登記的，應(yīng)當(dāng)按市、縣級(jí)政府認(rèn)定、處理結(jié)果評(píng)估。

4.評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵。被征收房屋的價(jià)值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。

價(jià)值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

（三）實(shí)地查勘、評(píng)估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)

（1）實(shí)地查勘要求：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地查勘，房屋征收部門(mén)和被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘。

房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)有房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況。

（2）評(píng)估方法選用：房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)選用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法中的一種或者多種。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選比較法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

（3）評(píng)估結(jié)果確定：選用多種方法評(píng)估時(shí)，應(yīng)對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。房屋征收評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣，精確到元。

（4）技術(shù)協(xié)調(diào)要求：同一個(gè)房屋征收范圍內(nèi)的評(píng)估工作，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。征收范圍較大的，可由兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)，并明確一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為牽頭單位。

（四）評(píng)估結(jié)果和報(bào)告送達(dá)

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶初步評(píng)估結(jié)果提交房屋征收部門(mén)，包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門(mén)向被征收人公示。

公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門(mén)提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，報(bào)告需要兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。

房屋征收部門(mén)應(yīng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。