一九九九年十一月二十九日

　　第一章　總則

　　第一條　為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造和保持清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的生活環(huán)境，根據國家有關規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本市市區(qū)、白云鄂博礦區(qū)、石拐礦區(qū)、沙河鎮(zhèn)、金山鎮(zhèn)、薩拉齊鎮(zhèn)、百靈廟鎮(zhèn)。

　　本條例所稱住宅區(qū)是指以住宅房屋為主，兼有非住宅房屋，并有相應配套的共用設施、設備，建筑面積在2萬平方米以上的居民生活區(qū)。

　　本條例所稱住宅區(qū)物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅區(qū)內的建筑物及其附屬設施、設備和相關場地。

　　本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

　　本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的人。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委員會委托按照物業(yè)管理委托合同對物業(yè)進行修繕、維護和與之相關的服務活動。

　　本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立從事物業(yè)管理服務的企業(yè)法人。

　　第三條 新建住宅區(qū)應當實行物業(yè)管理，已交付使用的住宅區(qū)應創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。

　　第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理和委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的原則。

　　第五條 市人民政府房產行政主管部門主管全市物業(yè)管理工作。

　　市區(qū)物業(yè)管理工作的管理職權范圍，由市人民政府確定。

　　旗、縣、郊區(qū)、礦區(qū)的物業(yè)管理工作，由當地人民政府房產行政主管部門管理，業(yè)務受市房產行政主管部門的指導和監(jiān)督。

　　街道辦事處和公安、物價、建設、環(huán)保、供電、郵政、電信等有關部門依照各自職責，配合房產行政主管部門做好與物業(yè)管理相關的工作。

　　第二章　業(yè)主管理權

　　第六條　業(yè)主依法享有對物業(yè)共有部分和共同事務進行管理的權利，并承擔相應的義務。

　　業(yè)主的主要權利：

　　（一）參加業(yè)主大會；

　�。ǘ�）享有業(yè)主委員會的選舉權和被選舉權；

　　（三）表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；

　�。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作；

　�。ㄎ澹┢渌�。

　　業(yè)主的主要義務：

　�。ㄒ唬﹫�(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關決議、決定；

　　（二）遵守業(yè)主公約；

　　（三）遵守物業(yè)管理的制度、規(guī)定；

　�。ㄋ模┌磿r交納應付的物業(yè)管理、維修等費用；

　�。ㄎ澹┢渌�。

　　第七條　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數較多的，應當由業(yè)主大會醞釀，確定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。

　　召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，須有過半數業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出決定，應當經全體業(yè)主或者全體業(yè)主代表過半數通過。

　　業(yè)主出席業(yè)主大會，按照建筑面積擁有投票權，每25平方米有一投票權，每增加25平方米，增加一投票權。居住直管公房和單位自管公房的非業(yè)主使用人應當與業(yè)主各有百分之五十的投票權。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會每年至少召開一次，經百分之二十以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應當召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應當邀請管區(qū)公安部門、居民委員會等有關部門的代表列席。

　　第八條　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權：

　�。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主委員會委員；

　　（二）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）聽取和審議物業(yè)管理服務工作報告；

　�。ㄋ模�決定維修基金使用計劃、批準《物業(yè)管理委托合同》等有關業(yè)主利益的重大事項；

　�。ㄎ澹�決定所在物業(yè)管理區(qū)域公共性服務項目及服務標準；

　�。�六）其他。

　　第九條 住宅區(qū)共用設施、設備配套齊全，維修基金已到位，公有房屋出售建筑面積達到百分之三十以上或者新建房屋出售、出租建筑面積達到百分之五十以上的，房屋出售、出租單位應當在房產行政主管部門和街道辦事處的指導下，組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，實行物業(yè)管理。

　　達到上述條件，房屋出售、出租已滿兩年的，必須實行物業(yè)管理。

　　第十條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產生。業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任�？蛇B選連任。業(yè)主委員會由5至15人組成。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中選舉產生。

　　第十一條　業(yè)主委員會應當自選舉之日起15日內，持下列文件向房產行政主管部門申請登記：

　　（一）業(yè)主委員會登記申請表；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會委員名單及身份證明；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會章程。

　　對符合條件的，房產行政主管部門應當自受理之日起15日內予以登記。

　　第十二條　業(yè)主委員會職責：

　　（一）召集和主持業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

　�。ǘ�）草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案、修訂草案，并報業(yè)主大會通過；

　�。ㄈ�）依據本條例第八條第（五）項的決定，公開招標選聘一個物業(yè)管理企業(yè)，簽訂《物業(yè)管理委托合同》；

　�。ㄋ模┞犎�業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督檢查物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行情況；

　　（五）督促業(yè)主和使用人履行業(yè)主公約；

　�。�六）審核物業(yè)維修基金計劃，對維修基金的使用情況進行檢查和監(jiān)督；

　�。ㄆ撸┙邮蘸凸芾矸课莨灿貌课缓凸灿迷O施、設備；

　�。ò耍�審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃；

　�。ň牛�業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

　　第十三條　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

　　第十四條　業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應當協助居民委員會依照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規(guī)定，開展與物業(yè)管理有關的工作。

　　第十五條 物業(yè)管理區(qū)域由房產行政主管部門按照規(guī)劃要求，兼顧建筑物與共用設施、設備的相關情況，本著有利于物業(yè)管理規(guī)�；�經營、專業(yè)化經營發(fā)展的原則劃定。

　　第十六條　物業(yè)管理用房，由開發(fā)建設單位、公有住房出售單位按房屋建筑面積的千分之一無償提供，但不得低于40平方米。產權屬全體業(yè)主共有。

　　業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)解除合同后10日內，物業(yè)管理用房應當交還業(yè)主委員會。

　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第十七條　申請從事物業(yè)管理，應當通過市房產行政主管部門的資質認證，取得資格后，按照法律、法規(guī)的規(guī)定辦理有關手續(xù)。

　　第十八條　申請物業(yè)管理企業(yè)資質應當具備下列條件：

　�。ㄒ唬┯凶约旱拿�稱和組織機構；

　�。ǘ�）物業(yè)管理企業(yè)章程；

　�。ㄈ�）有固定的經營場所；

　　（四）有初級以上的工程、經濟、會計等專業(yè)技術人員各一名以上；

　　（五）注冊資金10萬元以上；

　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第十九條　物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理，應當與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)管理委托合同》。合同自生效之日起15日內報房產行政主管部門備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主、使用人的委托從事特約服務。

　　第二十條　對從事物業(yè)管理的人員應當進行崗位培訓，持證上崗。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　　（一）按照簽訂的《物業(yè)管理委托合同》，實施管理；

　　（二）制定物業(yè)管理的具體規(guī)則；

　�。ㄈ�）收取物業(yè)管理服務費；

　�。ㄋ模┲浦惯`反物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為；

　�。ㄎ澹┻x聘專營公司承擔專項經營業(yè)務；

　�。�六）按法律、法規(guī)和有關規(guī)定從事經營活動。

　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)的義務：

　�。ㄒ唬┤�面履行《物業(yè)管理委托合同》；

　　（二）接受房產行政主管部門的管理和有關行政部門的指導、監(jiān)督；

　�。ㄈ�）接受居民委員會、業(yè)主委員會或者業(yè)主的監(jiān)督；

　�。ㄋ模┲卮笪飿I(yè)管理措施提交業(yè)主委員會審議；

　　（五）按照季度向業(yè)主委員會報告物業(yè)維修基金及公共性服務費使用情況；

　�。�六）協助有關部門開展社區(qū)活動。

　　第二十三條　物業(yè)管理企業(yè)資質實行年檢和等級升降制度。

　　第四章　物業(yè)管理

　　第二十四條　房屋出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理，由房屋出售、出租單位負責，但不得使用物業(yè)維修基金。

　　第二十五條　房屋出售、出租單位除按照規(guī)定必須移交有關專業(yè)部門管理的共用設施、設備外，不得出讓、轉讓房屋共用部位和其他共用設施、設備的所有權。業(yè)主委員會成立后，全部移交業(yè)主委員會。

　　第二十六條　業(yè)主轉讓或者出租房屋，應當將業(yè)主公約作為房屋轉讓合同或者租賃合同的附件。

　　房屋轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內，應當將轉讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十七條　實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，由開發(fā)建設單位向業(yè)主委員會移交下列工程建設資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　�。ǘ�）單體建筑、結構、設備竣工圖；

　　（三）地下管網圖；

　�。ㄋ模┩恋厥褂米C書；

　�。ㄎ澹┢渌�有關資料。

　　以上工程建設資料應當由業(yè)主委員會委托房產行政主管部門代管。

　　第二十八條　物業(yè)使用中不得有下列行為：

　�。ㄒ唬└淖儭�損壞房屋外貌、承重結構；

　�。ǘ�）占用共用部位，拆除、改裝、損壞共用設施、設備；

　　（三）毀壞花草樹木；

　　（四）亂倒垃圾、亂扔雜物；

　�。ㄎ澹﹣y設攤點；

　�。�六）不在指定地點存放車輛；

　　（七）在建筑物、構筑物上亂貼、亂涂、亂畫；

　　（八）違反有關規(guī)定存放易燃易爆物品、排放有毒有害氣體，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

　　（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第二十九條　任何單位和個人不得改變按照規(guī)劃建設的住宅、公共建筑和共用設施、設備的使用性質。

　　第三十條　任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路和場地時，應當與業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀。遇有工程搶險，可先行施工，補簽協議。

　　第三十一條　供電、供水、供熱、燃氣、排水、郵政、電信、有線電視、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)部門對住宅小區(qū)共用設施、設備的管理與物業(yè)管理企業(yè)的職責分工，依照有關法律、法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行，法律、法規(guī)、行政規(guī)章沒有規(guī)定的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

　�。ㄒ唬┕灿迷O施、設備無償移交或者協商移交專業(yè)管理部門的，由接收方負責；

　�。ǘ�）共用設施、設備未移交的部分，房屋出售、出租單位已按照規(guī)定繳交維修基金的，由業(yè)主委員會委托的物業(yè)管理企業(yè)負責；

　�。ㄈ�）沒有明確界定的，由市人民政府規(guī)定。

　　第五章　物業(yè)維修基金及管理服務費

　　第三十二條　公有房屋和新建房屋出售后都應當建立房屋共用部位、共用設施、設備維修基金（以下簡稱維修基金）。

　　維修基金專項用于房屋共用部位、共用設施、設備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　第三十三條　維修基金提取方式如下：

　�。ㄒ唬┬陆ǚ课莩鍪蹠r，房屋出售單位按照售房款百分之二的比例向購房者代收，不計入銷售收入；

　�。ǘ�）公有房屋購房者按照購房款百分之二的比例向房屋出售單位繳交，不計入銷售收入；

　�。ㄈ�）已售商品房未向購房者收取百分之二維修基金的，由開發(fā)建設單位按照住宅建設總投資額的百分之一點五提取；

　�。ㄋ模┕�有房屋出售單位按照售房款百分之二十的比例提取。

　　第三十四條　維修基金由房產行政主管部門代管，專戶存儲，利息收益補充維修基金。

　　維修基金屬全體業(yè)主共有，按棟立賬，按戶核算。動用此項基金由物業(yè)管理企業(yè)做出計劃，經業(yè)主委員會審核，報業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會批準，房產行政主管部門審定后使用。并接受財政、審計等有關部門的監(jiān)督。

　　第三十五條　市人民政府每年應當從城市維護費中安排一定數量經費，劃撥市房產行政主管部門，用于下列項目：

　　（一）與區(qū)級人民政府的城市維護費匹配使用，用于已交付使用的住宅區(qū)的治理改造；

　�。ǘ�）用于未售市直管公房的維修費補貼。

　　第三十六條　物業(yè)維修基金的具體管理辦法，由市人民政府規(guī)定。

　　第三十七條　房屋自用部位和自用設備的維修更新費用由業(yè)主承擔。

　　第三十八條　業(yè)主轉讓房屋所有權時，結余的維修基金不予退還，隨所有權同時過戶。因拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，維修基金余額按照個人繳交比例退還業(yè)主。

　　第三十九條　已交付使用的住宅區(qū)實行物業(yè)管理，需要治理改造、補建配套設施的，其費用由市、區(qū)人民政府組織原開發(fā)建設單位、原產權單位、市政公用專業(yè)單位籌集。無法組織籌集的，由市、區(qū)人民政府負責。

　　第四十條　物業(yè)管理公共性服務費可由下列項目構成：

　　（一）管理服務人員的工資和按照規(guī)定提取的福利費；

　　（二）共用設施、設備的運行及保養(yǎng)費用；

　�。ㄈ�）清潔衛(wèi)生費；

　�。ㄋ模┚G化管理費；

　　（五）保安費；

　�。�六）用于物業(yè)管理的固定資產（無償提供的管理用房除外）折舊費。

　　本條（二）、（三）、（四）、（六）項所稱費用支出是指除工資及福利費以外的物資消耗費用。

　　第四十一條 物業(yè)管理公共性服務費的收費標準應當遵循合理、質價相符和與社會經濟發(fā)展水平相適應的原則。市房產行政主管部門在廣泛征求意見的基礎上，經過科學論證，制定公共性服務標準和公共性服務項目勞務定額、物資消耗定額。市房產行政主管部門依據上述標準和定額及有關規(guī)定區(qū)別住宅房屋與非住宅房屋提出公共性服務項目指導價。物價行政主管部門應當經過聽證程序后，批準執(zhí)行。特約服務費的收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人協商定價。

　　第四十二條　物業(yè)管理公共性服務費由業(yè)主、使用人交納，按照房屋建筑面積計收。對城鎮(zhèn)最低生活保障線以下的特困居民，市人民政府應制定具體減免政策。

　　空置、閑置房屋的公共性服務費按照所在物業(yè)管理區(qū)域同類房屋收費標準的百分之五十計收。

　　第四十三條　物業(yè)管理企業(yè)應當公布經招標確定的公共性服務項目、服務標準、項目收費標準和按建筑面積計算的收費標準。未實施服務的項目不準收費。按照本條例已向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理公共性服務費的，任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

　　第六章　法律責任

　　第四十四條　房產行政主管部門應當接受違反本條例的投訴，并自受理投訴之日起10日內答復投訴人。

　　第四十五條　業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設單位之間發(fā)生糾紛，當事人可以通過協商或者調解解決，協商、調解不成的，可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。

　　第四十六條　違反本條例第二十八條第（一）、第（二）項、第二十九條、第三十條規(guī)定的，由業(yè)主委員會或者授權的物業(yè)管理企業(yè)予以制止，責令其限期改正，恢復原狀；逾期不改正的，由物業(yè)管理企業(yè)恢復原狀，所需費用以及對他人造成的損失，由責任人承擔；情節(jié)嚴重的，由房產行政主管部門處以500元以上2000元以下罰款。

　　違反本條例第二十八條第（三）、第（四）、第（五）、第（六）、第（七）、第（八）項規(guī)定的，由業(yè)主委員會或者授權的物業(yè)管理企業(yè)予以制止，責令其限期改正或賠償損失；逾期不改正的，由物業(yè)管理企業(yè)恢復原狀，所需費用由責任人承擔。

　　第四十七條　房屋出售、出租單位未按要求召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，由房產行政主管部門責令其限期召開；在限期內拒不召開的，可以處以5000元以上10000元以下罰款。

　　第四十八條　房屋出售、出租單位違反本條例第二十五條規(guī)定的，由房產行政主管部門責令其限期收回，并處以10000元以上30000元以下罰款。

　　第四十九條　房屋出售、出租單位在移交物業(yè)時不按照規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由房產行政主管部門責令其限期提供，并處以10000元以上30000元以下罰款；逾期仍不提供的，應當申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第五十條　房屋出售、出租單位未按照規(guī)定交付物業(yè)維修基金的，由房產行政主管部門責令其限期交付，并處以1000元以上5000元以下罰款。

　　擅自動用物業(yè)維修基金的，除本金、收益限期歸還外，并處以違法金額百分之五的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十一條　物業(yè)管理企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由房產行政主管部門責令其限期改正，賠償損失；并可視情節(jié)輕重，處以1000元以上5000元以下罰款，直至降低其資質等級或者吊銷其物業(yè)管理資質證書。

　　（一）建筑物及共用設施、設備不按期修繕或者養(yǎng)護、維修不當，造成損失的；

　　（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設施、設備用途的；

　�。ㄈ�）不按照資質管理規(guī)定從事物業(yè)管理服務的；

　�。ㄋ模﹥炔恐贫炔唤∪�，管理混亂，不按照規(guī)定提供服務的；

　�。ㄎ澹┎宦男小段飿I(yè)管理委托合同》規(guī)定的其他義務的；

　�。�六）物業(yè)管理委托合同終止或解除后，不按照規(guī)定辦理清退或者移交手續(xù)的。

　　第五十二條　不具有物業(yè)管理資質的企業(yè)從事物業(yè)管理活動的，由房產行政主管部門責令其停止非法物業(yè)管理活動，沒收其非法收入，并處以10000元以上30000元以下罰款。

　　取得物業(yè)管理資質，不辦理相關手續(xù)的，由有關行政主管部門按照規(guī)定予以處罰。

　　擅自擴大收費范圍，提高收費標準的，由物價行政主管部門予以處罰。

　　第五十三條　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會違反本條例作出的決定，由房產行政主管部門予以糾正。

　　第五十四條　業(yè)主、使用人違反本條例規(guī)定，不按照約定交納物業(yè)管理、維修等應付費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以催繳，限期交付。

　　第五十五條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復議或者提起行政訴訟。逾期不申請行政復議，不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第七章　附則

　　第五十六條　本條例中有關專業(yè)用語的含義：

　�。ㄒ唬┳杂貌课�，是指業(yè)主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、庭院等。

　　（二）自用設備，是指業(yè)主、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具、照明設施、采暖散熱片以及通向主管道的供水、排水、燃氣器具等。

　�。ㄈ�）共用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體，柱、梁、樓板、屋頂等），室外墻面、門廳、樓梯間、垃圾道等。

　�。ㄋ模┕灿迷O施、設備，是指戶外上下水管道、落水管、水箱、加壓泵站、電梯、供電設施、暖氣管線、燃氣管線、消防設施、綠地、道路、路燈、場地等。

　　第五十七條　本條例中《物業(yè)管理委托合同》使用國家統(tǒng)一制定的示范文本。

　　第五十八條　本條例自二○○○年三月一日起實施�！栋�頭市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）》同時廢止。