金政[2002]96號

　　二○○二年七月三日

各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門：

　　現(xiàn)將《金華市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。

　　第一條　為加強(qiáng)住宅區(qū)的物業(yè)管理，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，保護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三條　本辦法所稱的住宅區(qū)，是指以住宅為主，公用設(shè)施配套比較齊全并具有一定規(guī)模的居民生活區(qū)。

　　本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公共設(shè)施和場地。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)房產(chǎn)的所有權(quán)人。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托，享有權(quán)利，并承擔(dān)義務(wù)。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整治，同時對住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進(jìn)行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。

　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。

　　第四條　市房地產(chǎn)業(yè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）主管市區(qū)范圍內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　各級有關(guān)行政主管部門和街道辦事處、居委會應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，配合物業(yè)主管部門做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

　　第五條　實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達(dá)到60%以上的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主人數(shù)超過100名的，可按比例推選業(yè)主代表。

　　業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的代表組成。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會須有擁有投票權(quán)者過半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。

　　業(yè)主的投票權(quán)，住宅物業(yè)實(shí)行一套一票；非住宅物業(yè)按每100平方米為一個計票單位，不足100平方米的，以每本房屋所有權(quán)證為一個計票單位。

　　第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，由物業(yè)主管部門（建設(shè)局，下同）會同街道辦事處、居委會等相關(guān)單位組織召開，費(fèi)用開支由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第六條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

　�。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主委員會委員；

　�。ǘ�）審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）審議業(yè)主委員會工作報告；

　�。ㄋ模�決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　　（五）審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案；

　�。�六）決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項(xiàng)。

　　第七條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會一般每年召開1-2次；經(jīng)業(yè)主委員會或10%以上業(yè)主提議，也可臨時召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會可以邀請街道辦事處、社區(qū)居民委員會和使用人代表列席。業(yè)主可書面委托代理人出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)列席會議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表的過半數(shù)通過。

　　第八條　業(yè)主委員會是業(yè)主的自治組織，應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

　　（一）召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；

　　（二）根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，可以通過招投標(biāo)或其他方式，選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同；

　　（三）監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況；

　�。ㄋ模�檢查業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行情況；

　　（五）受理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

　　（六）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

　　第九條　業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由5至15人組成，設(shè)主任1人，副主任1至3人，每屆任期3年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會會議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過半數(shù)通過。

　　已設(shè)立居民委員會的住宅區(qū)，業(yè)主委員會可將日常管理事務(wù)委托居民委員會承擔(dān)。

　　第十條　業(yè)主委員會應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，將業(yè)主委員會章程和名單報物業(yè)主管部門登記備案，并同時抄送當(dāng)?shù)鼐游瘯��?/p>

　　第十一條　業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同分?jǐn)�，但不得超過同期物業(yè)管理費(fèi)總額的1%.具體數(shù)額和計劃由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定。

　　第十二條　業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會的決議和業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)符合國家的有關(guān)規(guī)定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

　　第十三條　住宅區(qū)交付使用而入住率不到60%的，由住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并報物業(yè)主管部門備案。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會產(chǎn)生后，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或改聘。

　　物業(yè)銷售（預(yù)售）時，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)告示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　第十四條　實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同（以下簡稱委托合同）。

　　物業(yè)管理委托合同必須按省建設(shè)廳、省工商行政管理局聯(lián)合制定的《物業(yè)管理委托合同示范文本》簽訂。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起15日內(nèi)，將委托合同報物業(yè)主管部門備案，同時抄告轄區(qū)居委會。

　　第十五條　物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書。物業(yè)管理資質(zhì)實(shí)行年審制和等級管理制。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)考核合格后，持證上崗。

　　第十六條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家的其他有關(guān)規(guī)定，管理住宅區(qū)的物業(yè)；

　�。ǘ�）按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

　�。ㄈ�）制止損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為。

　　第十七條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)、維修和更新；

　　（二）物業(yè)公用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路的保潔服務(wù)；

　�。ㄈ�）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理；

　�。ㄋ模┸囕v進(jìn)出及停放的管理；

　　（五）協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進(jìn)行安全防范；

　　（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案的保管。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)工作，并接受所在地街道辦事處的監(jiān)督。

　　第十八條　住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向物業(yè)主管部門移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)技術(shù)資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)總平面圖；

　�。ǘ�）住宅區(qū)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備圖；

　　（三）住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖；

　　（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；

　�。ㄎ澹┳≌瑓^(qū)綜合驗(yàn)收資料。

　　住宅區(qū)業(yè)主委員會成立后，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將上述資料提供給業(yè)主委員會，供物業(yè)管理企業(yè)使用。

　　住宅區(qū)綜合驗(yàn)收時，應(yīng)有物業(yè)所在地街道辦事處、居委會派人參加。

　　第十九條　實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修專項(xiàng)資金，用于房屋的公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施保修期滿后小修以上的維修、養(yǎng)護(hù)。

　　物業(yè)維修專項(xiàng)資金遵循全額儲存、業(yè)主共同所有、合理使用的原則。實(shí)行統(tǒng)一繳交、�？顚Ｓ�、民主理財、接受監(jiān)督的管理制度。

　　第二十條　物業(yè)維修專項(xiàng)資金由住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位向購房者代為收取，不計入住宅銷售收入。在住宅區(qū)房屋單體工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)主管部門預(yù)交。

　　物業(yè)維修專項(xiàng)資金不得出借，不得用于房地產(chǎn)投資，不得用于經(jīng)營股票、期貨或其他具有風(fēng)險的經(jīng)營活動，不得為單位或個人提供任何形式的擔(dān)保。

　　物業(yè)維修專項(xiàng)資金的管理費(fèi)用由市財政部門核定，在物業(yè)維修專項(xiàng)資金的增值收益中提取，并納入預(yù)算外資金管理。

　　第二十一條　物業(yè)維修專項(xiàng)資金暫按上年綜合平均建筑安裝工程造價的5%的比例繳交，即多層建筑按25元/平方米，高層建筑、別墅按40元/平方米標(biāo)準(zhǔn)繳交。今后政府對物業(yè)維修專項(xiàng)資金的繳交比例有新規(guī)定時按新規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十二條　物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用、繳交方式、核算立帳管理、存儲增值、轉(zhuǎn)移、退還等規(guī)定，按《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理維修專項(xiàng)資金管理暫行辦法》執(zhí)行。

　　第二十三條　住宅區(qū)交付使用后，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

　　第二十四條　住宅區(qū)的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。

　　第二十五條　任何單位和個人不得在住宅區(qū)內(nèi)從事下列行為：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兎课莸慕Y(jié)構(gòu)、外貌和用途；

　�。ǘ�）對房屋承重墻、梁、柱、板、陽臺及公用部位違章鑿、拆、搭、占；

　�。ㄈ�）堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染環(huán)境的物質(zhì)或產(chǎn)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

　�。ㄋ模┥米哉加霉�共場所，損壞公共設(shè)施，毀壞綠化；

　　（五）隨意停放機(jī)動車輛；

　�。�六）亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場；

　�。ㄆ撸﹣y倒垃圾、雜物；

　　（八）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得從事的其他行為。

　　第二十六條　業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按物業(yè)裝修的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項(xiàng)告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。

　　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。

　　業(yè)主或使用人因物業(yè)裝修而造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的，由物業(yè)管理企業(yè)督促責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

　　第二十七條　物業(yè)維修、更新時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財產(chǎn)損失的，由責(zé)任人修復(fù)或賠償。

　　物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

　　第二十八條　開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)按住宅區(qū)總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供，其中3‰為辦公用房，4‰為經(jīng)營用房。具體使用可根據(jù)各個社區(qū)實(shí)際情況擬定方案，報物業(yè)主管部門核準(zhǔn)。

　　物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)根據(jù)《浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，屬國家所有，具體位置應(yīng)在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證之前予以確定。

　　第二十九條　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的確定，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的原則。

　　第三十條　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養(yǎng)、公共衛(wèi)生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府定價；物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價；特約服務(wù)費(fèi)除價格主管部門另有規(guī)定外，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

　　前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)在業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致情況下，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，但事先須報價格主管部門審核，并公開告知買主。按規(guī)定成立業(yè)主委員會面向社會公開招投標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)的住宅小區(qū)，可實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)應(yīng)由物業(yè)主管部門主持，物價和民政、居委會派人參加。

　　業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，其他部門不得重復(fù)收取。

　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布一次，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。物業(yè)管理費(fèi)的年度收支情況應(yīng)由有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)審，并出具驗(yàn)審報告。

　　第三十一條　若有必要，物業(yè)管理企業(yè)在不影響住（用）戶利益的前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的場地、設(shè)備或物業(yè)管理經(jīng)營用房開展經(jīng)營活動，其收益應(yīng)用于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用開支。

　　第三十二條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按《物業(yè)管理委托合同》所約定的期限向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取。預(yù)收期限不得超過12個月。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)范圍及服務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)醒目位置公布。

　　其他任何單位和個人不得重復(fù)收取項(xiàng)目或性質(zhì)相同的費(fèi)用。

　　第三十三條　建設(shè)單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按應(yīng)收標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向全體業(yè)主公布。

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或使用人可以不支付費(fèi)用。

　　第三十四條　對未經(jīng)物業(yè)主管部門資質(zhì)審查擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的管理企業(yè)，由物業(yè)主管部門按有關(guān)規(guī)定作出處理。

　　第三十五條　住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位不按本規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期提供。

　　第三十六條　業(yè)主違反公約的，或者物業(yè)管理企業(yè)不履行委托合同的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

　　第三十七條　罰款的收繳和實(shí)施行政處罰的程序，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十八條　當(dāng)事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

　　第三十九條　物業(yè)主管部門的工作人員，在物業(yè)管理工作中玩忽職守、徇私舞弊或者貪污、截留、挪用物業(yè)維修專項(xiàng)資金尚未構(gòu)成犯罪的，由有關(guān)主管部門責(zé)令其限期改正，并給予行政處分。

　　第四十條　違反本辦法規(guī)定觸犯刑律的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十一條　本辦法施行前已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定進(jìn)行規(guī)范。

　　本辦法施行前已交付使用但尚未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，可參照本辦法規(guī)定逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第四十二條　市屬各市（縣）可參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十三條　本辦法自發(fā)文之日起施行。