房估知識點(diǎn)：成本法適用的估價對象

適用對象：新開發(fā)的房地產(chǎn)，舊的房地產(chǎn)，在建工程，計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)，很少發(fā)生交易而限制了比較法運(yùn)用，沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營房等以公益、公用目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。

化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場之類，有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也采用成本法估價。

不適用的對象--建筑物 過于老舊的房地產(chǎn)。成本法估價比較費(fèi)時費(fèi)力，測算估價對象重新購建價格和折舊都有較大的難度，尤其是那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)。如果一個建筑物已很破舊，基本上沒有了使用價值，這時就不宜采用成本法估價。這種情況下，對于建筑物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價值來估價；

對于整個房地產(chǎn)，一般是采用假設(shè)開發(fā)法，根據(jù)未來開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來估價。

成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值。

【例題】成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括（ ）等。

A.圖書館

B.鋼鐵廠

C.空置的寫字樓

D.單純的建筑物

E.加油站

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價對象。新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)（如期房），都可以采用成本法估價。對于很少發(fā)生交易而限制了比較法應(yīng)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價?？罩玫膶懽謽强梢詫ふ翌愃频膶懽謽?，采用比較法，或收益法評估；加油站是收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用收益法評估。參見教材P271。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！