各市、地、州物價(jià)局、建委、房地產(chǎn)管理局（處）：

　　為貫徹《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)意見的通知》（國發(fā)<98>34號(hào)），切實(shí)落實(shí)省政府關(guān)于加快住房建設(shè)的各項(xiàng)措施，促進(jìn)我省住房建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，我們制定了《四川省商品住宅價(jià)格管理辦法》，經(jīng)省政府批準(zhǔn)，現(xiàn)予以發(fā)布施行。請(qǐng)各地認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　附件：《四川省商品住宅價(jià)格管理辦法》

　　四川省物價(jià)局

　　四川省建設(shè)委員會(huì)

　　一九九九年五月二十四日

　　四川省商品住宅價(jià)格管理辦法

　　第一章總則

　　第一條為加強(qiáng)商品住宅價(jià)格管理，規(guī)范商品住宅價(jià)格行為，維護(hù)國家、經(jīng)營者、消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及國家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條凡在四川省行政區(qū)域內(nèi)從事商品住宅開發(fā)經(jīng)營，均應(yīng)遵守本辦法。

　　第三條本辦法所稱商品住宅，是指開發(fā)后第一次向社會(huì)出售的新建住宅。

　　本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指列入政府建設(shè)計(jì)劃、行政劃撥建設(shè)用地、享受政府優(yōu)惠政策、按國家規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅。

　　第四條商品住宅價(jià)格的管理應(yīng)遵循價(jià)值規(guī)律的要求，堅(jiān)持結(jié)合市場(chǎng)供求，按質(zhì)論價(jià)，保護(hù)國家、經(jīng)營者和消費(fèi)者合法權(quán)益，以及有利于培育和規(guī)范住房市場(chǎng)的原則。

　　第五條商品住宅價(jià)格由物價(jià)管理部門和建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理”的原則，實(shí)施價(jià)格管理。

　　第二章價(jià)格構(gòu)成

　　第六條商品住宅的成本構(gòu)成

　　1、征地費(fèi)用和土地出讓金。征地費(fèi)用包括征用土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗及附作物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)或城鎮(zhèn)發(fā)生的拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)，免交土地出讓金；

　　2、前期工程費(fèi)用。包括通路、通水、通電、平整場(chǎng)地和工程勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)；

　　3、房屋建筑安裝工程費(fèi)。按建筑施工圖的要求和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定應(yīng)進(jìn)入建筑工程（含安裝）的費(fèi)用；

　　4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、排氣、排污、通訊、通郵、有線電視、公共照明、園林綠化、環(huán)衛(wèi)等費(fèi)用：

　　5、公共設(shè)施配套費(fèi)用。指住宅小區(qū)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的非經(jīng)營性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。包括各項(xiàng)附屬工程，如物業(yè)管理房、消防和配電及供水設(shè)施、自行車棚等建設(shè)費(fèi)用（凡列入建設(shè)成本的公共配套設(shè)施、用房費(fèi)用，在銷售商品住宅時(shí)不得重復(fù)計(jì)收公攤面積費(fèi)用：

　　6、管理費(fèi)。包括開發(fā)管理和企業(yè)管理人員的工資及附加、公雜費(fèi)、差旅費(fèi)、勞保費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等。管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，按成本1—5項(xiàng)之和的3％以內(nèi)計(jì)取。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房管理費(fèi)按成本1—5項(xiàng)之和的20％以內(nèi)計(jì)取。具體標(biāo)準(zhǔn)由省物價(jià)局和省建委另行制定。

　　7、貸款利息。以人民銀行公布的當(dāng)年信貸資金利率，按投資總額的70％計(jì)算。貸款利率計(jì)算時(shí)間一般以半年為限，最多不超過一年。

　　8、其它費(fèi)用。必須是經(jīng)國家和省有批準(zhǔn)權(quán)限的部門規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)，方可進(jìn)入成本。經(jīng)濟(jì)適用住房按有關(guān)規(guī)定減免征收。

　　第七條商品住宅的稅金。

　　稅金按國家規(guī)定的有關(guān)稅率計(jì)算。

　　第八條商品住宅的利潤。

　　1、經(jīng)濟(jì)適用房可在成本1—5項(xiàng)之和的3％以內(nèi)計(jì)加利潤。

　　2、經(jīng)濟(jì)適用住房以外的其它商品住宅由開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，自行確定利潤。

　　第九條商品住宅的差價(jià)。

　　1、商品住宅的樓層差價(jià)率原則上應(yīng)掌握在10％以內(nèi)，具體差價(jià)率由開發(fā)企業(yè)自行確定，但一幢住宅樓內(nèi)樓層差價(jià)代數(shù)和應(yīng)為零。

　　2、商品住宅樓朝向差價(jià)率原則上應(yīng)掌握在5％以內(nèi)，具體差價(jià)率由開發(fā)企業(yè)自行確定，但同一住宅小區(qū)內(nèi)朝向差價(jià)代數(shù)和應(yīng)為零。

　　第十條商品住宅銷售價(jià)格=商品住宅成本+稅金+利潤±商品住宅差價(jià)。

　　第十一條商品住宅價(jià)格構(gòu)成以外的代收代付費(fèi)用，必須嚴(yán)格按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)代收：屬分?jǐn)傋≠|(zhì)的，只能按實(shí)際發(fā)生的直接成本（費(fèi)用）合理分?jǐn)偅�不得額外加收任何名目的費(fèi)用。

　　未經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)項(xiàng)目及政府明令取消的收費(fèi)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及商品住房購買者應(yīng)拒絕交納，并向有關(guān)部門舉報(bào)。

　　第三章價(jià)格管理

　　第十二條商品住宅價(jià)格根據(jù)不同住房類型，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格形式。

　　第十三條經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房按城市實(shí)行指導(dǎo)價(jià)和公告制度。省轄市和地、州所在地縣（市）的指導(dǎo)價(jià)，由市（地、州）物價(jià)、房地產(chǎn)管理部門根據(jù)本辦法規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成因素按區(qū)位測(cè)算擬定后，報(bào)省物價(jià)、建設(shè)主管部門審核批準(zhǔn)，作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房最高限價(jià)；其它縣（市、區(qū)）的城市指導(dǎo)價(jià)由市（地、州）物價(jià)、房地產(chǎn)管理部門審批、并報(bào)省物價(jià)、建設(shè)主管部門備案。經(jīng)濟(jì)適用住房城市指導(dǎo)價(jià)經(jīng)批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)、房地產(chǎn)管理部門在公布經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目時(shí)一并公告。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房按建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行定價(jià)銷售。由開發(fā)企業(yè)根據(jù)本辦法規(guī)定按建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算經(jīng)濟(jì)適用住房成本及平均銷售價(jià)格和差價(jià)率，并填制經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格申報(bào)表，連同按工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)編制的工程成本決（預(yù)）算表或在建工程成本預(yù)（概）算表及有關(guān)文件資料送審，按財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系由物價(jià)、建設(shè)及房地產(chǎn)管理部門審查核準(zhǔn)后，建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門再行辦理銷（預(yù)）售許可手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目的住宅銷售價(jià)格，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布，接受群眾監(jiān)督。銷售價(jià)格一經(jīng)確定，任何單位或個(gè)人不得擅自提價(jià)。

　　第十四條經(jīng)濟(jì)適用住房以外的商品住宅銷售價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由開發(fā)企業(yè)按本辦法的規(guī)定根據(jù)市場(chǎng)供求，自定銷售價(jià)格。必要時(shí)，城市政府可以實(shí)行最高限價(jià)。

　　第十五條商品住宅銷售應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，使用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的《商品房購銷合同》文本。成交價(jià)應(yīng)由房地產(chǎn)管理部門定期送同級(jí)物價(jià)管理部門備案。

　　開發(fā)企業(yè)必須向商品住宅購買者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按質(zhì)量保證書的約定承擔(dān)保修責(zé)任。

　　第十六條未列入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的商品住宅，銷售時(shí)一律不得冠以經(jīng)濟(jì)適用住房名稱，誤導(dǎo)、蒙騙消費(fèi)者。

　　第四章罰則

　　第十七條對(duì)有下列行為之一的，由同級(jí)物價(jià)管理部門按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定予以查處，并可處以罰款。

　　1、不執(zhí)行規(guī)定的計(jì)價(jià)原則、計(jì)價(jià)范圍和計(jì)價(jià)辦法的：

　　2、不按規(guī)定如實(shí)申報(bào)經(jīng)濟(jì)適用住房成本或亂攤成本的；

　　3、對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房越權(quán)定價(jià)或擅自提價(jià)的：

　　4、擅自向商品住宅開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目指派、收費(fèi)的；

　　5、其它價(jià)格違法行為。

　　第十八條有下列行為之一的，由同級(jí)建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定予以查處，并可處以罰款。

　　1、采取偷工減料降低商品住宅質(zhì)量或擅自更改設(shè)計(jì)縮小建筑面積等欺詐消費(fèi)者的；

　　2、在建住宅工程未取得商品房預(yù)售許可證或竣工商品住宅未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，擅自銷（預(yù)）售商品住宅的；

　　3、銷售商品住宅，不如實(shí)申報(bào)成交價(jià)的和不按規(guī)定向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的；

　　4、經(jīng)濟(jì)適用住房未按規(guī)定向中低收入家庭銷售，而銷售給高收入家庭的；

　　5、商品住宅銷售違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的其它行為。

　　第五章附則

　　第十九條各地可根據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定實(shí)施細(xì)則。

　　第二十條本辦法自一九九九年六月一日起施行。